ועדת ערר לענייני קורונה: ירידת המחזור של העסק עקב ויתור על שכירות לא שוללת זכאות למענקים

ברשות המסים דחו באופן כמעט גורף את הבקשות לקבלת מענקים של עסקים שוויתרו על דמי השכירות לשוכרים או העניקו להם הנחה משמעותית, בטענה כי אובדן דמי השכירות אינו מהווה ירידה בהכנסות הנובעת מהקורונה • ועדת הערר הדנה בעררים על החלטות רשות המסים דחתה את גישת הרשות והוציאה הכרעה פרו-עסקים

עסקים סגורים בצל הקורונה / צילום: כדיה לוי
עסקים סגורים בצל הקורונה / צילום: כדיה לוי

האם חברה המשכירה נכס לעסק וויתרה על דמי השכירות בשל הקורונה, זכאית למענק השתתפות בהוצאות בשל הירידה בהכנסה? והאם התשובה לכך שונה במקרה שבו השוכר, לו ויתר העסק על דמי השכירות, הוא בעל עניין בחברה המשכירה?

השאלות הללו, הרלוונטיות להרבה מאוד עסקים בשנה האחרונה, הגיעו להכרעה בוועדת הערר לענייני קורונה, הדנה בעררים על החלטות רשות המסים לדחות או לצמצם את מענקי השתתפות בהוצאות קבועות לעסקים, לאחר שרשות המסים דחתה את בקשתה של חברת תחנת דלק היצירה בע"מ לקבל מענק השתתפות בהוצאות קבועות, אחרי שזו ויתרה על דמי שכירות בגין השכרת אחת מתחנות הדלק בבעלותה.

התשובה של ועדת הערר הייתה כי עצם הוויתור על דמי השכירות לא שולל את הזכאות למענק השתתפות בהוצאות קבועות. מעבר לכך, נקבע כי ההחלטה לוותר על דמי השכירות היא החלטה עסקית שלא אמורה לעבור תחת שבט הביקורת המינהלית של רשות המסים.

עם זאת, נקבע כי כאשר בין המשכיר לשוכר ישנם יחסים מיוחדים - יחסים בין בעלי עניין - נקודת המוצא משתנה, ועל כתפי המשכיר מוטל נטל להוכיח כי הוויתור על דמי השכירות נובע מהמשבר ולא מהיחסים המיוחדים.

במקרה של דלק היצירה נקבע כי החברה לא הצליחה להוכיח כי הוויתור לא נבע מהקשר בין החברה המשכירה לחברה השוכרת, ועל כן נדחה הערר שלה על החלטת רשות המסים שלא להעניק לחברה מענק השתתפות בהוצאות קבועות.

הגם שהערר נדחה, מדובר בהחלטה עקרונית חשובה עבור בעלי העסקים בישראל, שכן חברי הוועדה קבעו במפורש כי עצם הוויתור על דמי השכירות אינו שולל את הזכאות של בעל העסק למענק השתתפות בהוצאות הקבועות.

מדובר במחלוקת שנתגלעה בין רשות המסים לעסקים רבים בארץ, ונחשפה לאחרונה בגלובס, ואשר במסגרתה נדונה בין היתר השאלה אם הצניחה בהכנסות בעלי נכסים עסקיים, בהם הקניונים והמרכזיים המסחריים, בעקבות אי-תשלום דמי שכירות על-ידי שוכרי החנויות, נחשבת לירידה "בעקבות הקורונה" המצדיקה קבלת מענקים. 

ברשות המסים דחו באופן כמעט גורף את הבקשות לקבלת מענקים של עסקים שוויתרו על דמי השכירות לשוכרים או העניקו להם הנחה משמעותית בכך שאובדן דמי השכירות אינו מהווה ירידה בהכנסות הנובעת מהקורונה, אלא "סיכון עסקי רגיל".

בנוסף, רשות המסים שולחת את הקניון לבית המשפט, לתבוע את השוכרים בגין אי-תשלום דמי השכירות. כל זאת במקרים בהם המשכירים נאלצו לוותר על דמי השכירות כיוון שהמשק נכנס לסגרים ומגבלות שלא אפשרו לשוכרים לפתוח את עסקיהם ולעמוד בדמי השכירות. במקום לסיים לעסקים הללו, שלחה אותם רשות המסים לתבוע את השוכרים שלא שילמו את דמי השכירות.

החלטת ועדת הערר בעניין תחנת דלק היצירה דוחה את עמדת רשות המסים ואף לוקחת את הסיוע לעסקים צעד אחד קדימה כאשר קבעה כי אף אם המשכירים ויתרו מיוזמתם לשוכרים על דמי השכירות כחלק מהשיקולים העסקיים ושמירת המשכיות הקשר העסקי עם המשכיר. עם זאת, החלטת ועדת הערר אינה מחייבת, ועד שהנושא לא יוכרע בבית המשפט העליון או שרשות המסים תאמץ גישה חדשה - בעלי העסקים לא יוכלו ליהנות מוודאות בנוגע לזכאותם למענקים אם ויתרו או נאלצו לוותר דמי שכירות.

ההכרעה ניתנה כאמור בעניינה של חברת תחנת דלק היצירה, בעלת תחנת דלק. בעלי המניות בחברה הן יעד -חברה לדלק ואחים יעקב -סוכנות לדלק, המחזיקות בחברה בחלקים שווים. החל משנת 2021 תחת דלק היצירה אינה מפעילה את תחנת הדלק בעצמה, אלא משכירה את התחנה לחברת יעד, אך במהלך הדיון בערר נותרה עמימות מסוימת בשאלה האם החברה השוכרת היא אכן חברת יעד או חברה קשורה אחרת

דלק היצירה הגישה לרשות המסים בקשה למענק השתתפות בהוצאות קבועות בגין תקופת הזכאות מרץ-אפריל 2020, ולאחר שהבהירה כי היא עוסקת בהשכרת נכס מקרקעין שבבעלותה ולא בהפעלת תחנת דלק, קיבלה מרשות המסים תשובה כי היא אינה זכאית למענק כיוון שהחליטה לוותר על דמי השכירות. הרשות ציינה כי במקרה של אי-תשלום דמי שכירות, עומדות לרשות המשכיר תרופות בדין לקיום החוזה ולקבלת דמי השכירות מהשוכר (כלומר: הגשת תביעה נגד השוכר).

בהחלטה צוטט מייל ממייצג החברה ולפיו "סוכם בין הצדדים כי השכירות לחודשיים אלו לא תשולם", ומכך נלמד כי מדובר בהחלטה עסקית שהתקבלה על-ידי החברה. עוד צוין באופן כללי כי הסיכון שהשוכר לא ישלם את דמי השכירות הוא סיכון מסיכוני העסק. על החלטה זו הוגש הערר.

הדיון בערר סבב סביב השאלה האם ישנו קשר סיבתי בין הפגיעה בהכנסת החברה לנגיף הקורונה. זאת מאחר שאחד מתנאי המענק הוא כי ירידת מחזור העסקאות בתקופת המענק נגרמה כתוצאה מההשפעה הכלכלית של התפשטות הנגיף.

יו"ר ועדת הערר, עו"ד טניה חכמון, וחבר הוועדה, עו"ד ערן עסיס, ציינו כי מדובר בשאלה שטרם נדונה בערכאות השיפוטיות וכי הם נאלצים להכריע לראשונה בשאלות פרשניות באשר לאופי הקשר הסיבתי שאותו יש להוכיח. "חוק התוכנית לסיוע כלכלי הוא חוק חדש, שטרם זכה לביאור ולפרשנות בפסיקותיו של בית המשפט, ועלינו להתוות אבני דרך ראשונות בפרשנות החוק וביישומו", ציינו.

לטענת רשות המסים במקרה של תחנת דלק היצירה הקשר הסיבתי אינו מתקיים, לנוכח העובדה שירידת המחזורים נובעת מוויתור על דמי שכירות, ועל כן השאלה הראשונה שנדונה הייתה האם ויתור על דמי שכירות, כשלעצמו, מעיד על היעדר קשר סיבתי, או מעמיד בספק את קיומו של קשר סיבתי ומעביר את נטל ההוכחה אל העורר?

בעל העסק הוא מונע הנזק הטוב ביותר

חברי הוועדה קבעו כי הם אינם מקבלים את עמדת רשות המסים בהקשר זה וקבעו, כי יש לבחון את העניין מנקודת מבט עסקית ולא מבחינה משפטית. "לטעמנו, השאלה המתבקשת היא לא אם יש לבעל הנכס זכות משפטית מול השוכר, אלא האם ויתור על דמי שכירות מהווה, מנקודת מבטו של בעל הנכס, אילוץ עסקי", ציינו והוסיפו כי "הכדאיות העסקית של ויתור על דמי שכירות עשויה להשתנות ממקרה למקרה, בהתאם ליחסי הכוחות שבין הצדדים. השאלה איזו גישה לנקוט בסיטואציה נתונה היא כאמור שאלה עסקית שנגזרת מניהול סיכונים. בנסיבות של מצוקה, ניתן לסמוך על כך שבעלי העסקים יפעלו באופן מיטבי על-מנת לצמצם את הנזק שנגרם להם.

"במקרה שבו עסק ויתר על דמי השכירות בנכס, חזקה עליו כי הוא עשה זאת רק אם מדובר מבחינתו באילוץ עסקי. ככלל, בעל העסק הוא "מונע הנזק הטוב ביותר", והוא הגורם המתאים להחליט מתי כדאי לנקוט הליך משפטי ולמצות את זכויותיו נגד גורם שיש לו איתו שיתוף-פעולה עסקי, ומתי עדיף להימנע מכך. בה-במידה, בעל העסק הוא זה שייקבע, בהתאם לאינטרסים העסקיים שלו, אם לנהל אם השוכר משא-ומתן ובאילו תנאים".

עוד צוין בפסק הדין כי ייתכנו נסיבות שבהן ניתן יהיה להצביע על פעולה חריגה של העסק, שמעוררת תהיה של ממש לגבי ההיגיון העסקי שלה ופעולה כזו עשויה לנתק למעשה את הקשר הסיבתי, או לכל הפחות לעורר סימני שאלה בקשר לכך, ובנסיבות כאלה, הנטל להוכחת קיומו של הקשר הסיבתי עשוי לעבור לעוסק. עם זאת, עצם הוויתור על דמי השכירות אינה אמת-מידה מספקת לקביעת כי הקשר הסיבתי נותק. "נקודת המוצא היא שההחלטה לוותר על דמי השכירות היא החלטה עסקית שלא אמורה לעבור תחת שבט הביקורת המינהלית של רשות המסים", נקבע.

עם זאת, במקרה של תחנת היצירה, הערעור נדחה כאמור בעקבות היחסים בין המשכירה לשוכרת - שהנם יחסים בין צדדים קשורים. "במקרים חריגים, ייתכן שנכון יהיה לבודד את ההחלטה לוותר על דמי השכירות ולהתייחס אליה כהחלטה שאינה נובעת מההשפעה הכלכלית של נגיף הקורונה. לעמדתנו, במקרה שבו השוכר הוא בעל עניין בחברה, יש חשש של ממש שדרישת הקשר הסיבתי אינה מתקיימת, ושהירידה במחזורים אינה נובעת מההשפעה הכלכלית של התפשטות נגיף הקורונה, אלא משיקולים אחרים, שאינם רלוונטיים לחברה", קבעו חברי הוועדה.

עוד צוין כי ירידת מחזורים שיסודה בעסקאות עם בעלי עניין עלולה לעמוד בניגוד לדרישת הקשר הסיבתי וכי "בנסיבות המקרה, לנוכח הקשר בין החברה השוכרת ובין העוררת, הוויתור על דמי השכירות מלמד על ניתוק הקשר הסיבתי", וכי תחנת דלק היצירה לא הרימה את הנטל להסביר מה היו השיקולים העצמאיים שליוו את ההחלטה לוותר על דמי השכירות.

בנסיבות הספציפיות שהתבררו, על תחנת דלק היצירה היה להסביר, בין היתר, מדוע ויתרה על דמי השכירות ללא משא-ומתן ומדוע ההחלטה על אי-תשלום דמי שכירות באה לידי ביטוי בהודעה חד-צדדית מצד החברה השוכרת. מדובר בנטל מוגבר, וככל שהחברה השוכרת היא אכן בעלת המניות בחברה, כפי שעולה מחוזה השכירות, הנטל הוא כבד במיוחד. לגישת חברי הוועדה, החברה לא עמדה בנטל.

צרו איתנו קשר *5988