דוח חדש שהתפרסם היום מסמן פתרון אפשרי לבעיית אי הרישום של דירות בטאבו

בישראל יש כ-400 אלף יחידות דיור בבתים משותפים ובבתים צמודי קרקע, שהזכויות בהן טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין (טאבו). היעדר הרישום גורם לבעלי הנכסים קשיים שונים בעת מכירת הדירות, מערים קשיים גם על הקונים ומהווה קושי גדל והולך עבור הרשויות.

הבשורה היא שהיום (א') הוגש לשר המשפטים דוח הצוות הבין-משרדי להאצת הליכי רישום זכויות במקרקעין, שאמור, עם אישורו ונקיטת כמה צעדים ליישומו, כולל תיקוני חקיקה, לסייע במעט לנושא.

רקע: חוק המקרקעין קובע כי עסקה של מכירה או רכישת נכס מסתיימת ברישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. עד לרישום נתפס חוזה המכר כהתחייבות לעשיית עסקה בלבד, כלומר לא מדובר בזכות קניינית. הרישום בפנקסי המקרקעין, בטאבו, הוא מסמך המעגן את הבעלויות ואת הזכויות בנכס וכל המצורף אליו (גג, חניה, גינה וכדומה). בין היתר מצוינים בנסח הטאבו שטח המגרש או הדירה ובעלי עניין נוספים השותפים במקרקעין, כמו בנקים למשכנתאות, בעלי חוב וגופים אחרים המצוינים בנסח בהערות אזהרה.

ואיך נוצר מצב שבו לא נרשמות הדירות בטאבו? הרבה פעמים יש פער בין מה שרשום בהיתר הבנייה לבים הרישום בטאבו. הרישום תלוי גם בהליכים כמו פרצלציה ורפרצלציה (איחוד וחלוקה של חלקות), שיכולים לארוך שנים, או בהמצאת אישורים על תשלום מסים והיטלים שונים, שלאחר שנים קשה להציגם.

מצד שני, ישנן חברות בנייה הטוענות כי במסגרת הסכם המכר שלהן עם הדיירים, הדיירים התחייבו לשלם לחוד על הרישום. בנוסף, קיימת טענה כי יש היום בשוק הרבה מאוד חברות משכנות (יזם או משרד עורכי דין המנהל את הרישום) שיש להן אינטרס להשאיר את המצב כמו שהוא, כי הן מקבלות סכום כספי על כל העברת זכויות שהן מבצעות.

בצוות הבין-משרדי שגיבש את דוח האצת הליכי רישום זכויות במקרקעין השתתפו ראש הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין ונציגי מינהל התכנון, המרכז למיפוי ישראל, רשות המסים, רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון. הדוח הוגש לשר המשפטים על-ידי עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה.

כך או כך, הצוות ממליץ לשנות את הליך הרישום הקיים כך שהתכנון יצפה את היתכנות הרישום בעתיד באמצעות הצעדים הבאים: צירוף נספח רקע לתוכנית איחוד וחלוקה הכולל בדיקה של דרך רישום הזכויות בקרקע; תנאי להפקדת תוכנית יהיה אישור של מפ"י לתשריט תיעוד גבולות; תנאי למתן תוקף של תוכנית יהיה אישורה של תוכנית לצורכי רישום (תצ"ר), אשר תדייק גם את גבולות המגרשים בתוך הקו הכחול של התוכנית; התצ"ר המאושרת תעבור בדיקה עדכנית של זכויות בעלי המקרקעין בצמוד לרישום - התאמת השינוי בבעלויות תהיה באחריות מגיש הבקשה לרישום ולא באחריות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

ביחס להווה, הדוח ממליץ כי התוכנית לצורכי רישום (תצ"ר) תאושר על-ידי יו"ר מוסד התכנון שאישר את התוכנית, ולא רק על-ידי יו"ר הוועדה המקומית. כמו כן, מוצע שאת הבקשה לרישום החלוקה החדשה בפנקסי המקרקעין יוכל להגיש גם בעל הזכויות. בנוסף, מוצע לקבוע מועדים יותר קצרים מאלה הקובעים היום להחלטת יושב-הראש של הוועדה המקומית באשר להתאמת תצ"ר לתוכנית.

ביחס לרישום זכויות ביחידות דיור שכבר נבנו על-פי היתר שהוצא לפי תוכניות מאושרות, הדוח הדורש להקים ועדות משנה שיטפלו בסוגיית רישומם של שיכונים ציבוריים, שבהם יש פער גדול בין מה שבנוי למה שרשום.

לגבי חברות משכנות - הדוח ממליץ על נקיטת סנקציה שתעודד אותן לבצע רישום. כמו כן, הדוח מציע דרכים שונות לקידום הרישום, כולל סנקציות על דיירים סרבנים ועידוד של אחרים.