הותמ"ל | ניתוח

היא עוד תשוב? הממשלה החדשה שולפת פתרון ישן בניסיון לעצור את הטירוף של שוק הנדל"ן

אחרי שספגה כל ביקורת אפשרית, נראה שבממשלה החדשה תולים תקוות דווקא בוועדה לתכנון מתחמים מועדפים שתבלום את עליות המחירים, בעיקר באזורי ביקוש

בנייה בראשון לציון. "המלאי גדל אוטומטית בגלל הקלות שבס וכחלון" / צילום: Shutterstock
בנייה בראשון לציון. "המלאי גדל אוטומטית בגלל הקלות שבס וכחלון" / צילום: Shutterstock

לאחר שנתיים וחצי של ממשלות לא מתפקדות ומחוסרות תקציבים, הפקידות הבכירה בממשלה מוטרדת מאוד ממה שמתחולל בתקופה האחרונה בענף הדיור. מחירי הדירות בעלייה חדה, ואילו הספקי העבודה של הגופים השונים בתחום - בירידה תלולה.

"חשוב להתריע כבר היום כי היעדר תקציב, קיצוץ בתקציבי תכנון ובהעסקת יועצים, פקיעת תוקף חוק הוותמ"ל, והניסיון של חלק מראשי רשויות לפעול כנגד קידום יחידות דיור בתחומם, כל אלה משפיעים כבר עכשיו על יכולת קידום יחידות דיור ואישורן ב-2021", אמרה לאחרונה מנכ"לית מינהל תכנון דלית זילבר בשבוע שעבר, לאחר פרסום דוח מינהל התכנון ל-2020.

מהדוח עולה שמספר יחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון השונים בשנה שעברה היה הנמוך מאז 2014, והגיע ל-95.4 אלף יחידות דיור, כשני שלישים ממספר הדירות שאושרו ב-2019. הביצועים של הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, כ-63.3 אלף, היו דומים לאלה של 2014.

 
  

הביצועים גבוהים בפריפריה, ולא במרכז

הסיבה המרכזית לתפוקות הדלות היא פקיעת תוקף הוותמ"ל לפני שנה. הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור פעלה על סמך הוראת שעה שהוארכה עד ליוני שנה שעברה. שר הפנים אריה דרעי ניסה אז להאריך את תוקף הוותמ"ל תוך קביעת שינויים בתפקודה, כגון פעילות בהתחדשות עירונית ובמגזרים החרדים והערבים, אולם ההצעה נקלעה למחלוקת ובסופו של דבר לא קודמה יותר ופעילות הוותמ"ל הוקפאה.

כתוצאה מכך נחתכה תפוקת הוועדה מבחינת אישור יחידות דיור ביותר מחצי (בשנה שעברה אושרו 32.1 אלף יחידות דיור לעומת 65.5 אלף שאושרו ב-2019). הוועדה הכריזה גם על מספר קטן במיוחד של מתחמים כמועדפים לדיור (תשעה לעומת 26 ב-2018 וב-2019), דבר שמבטיח סופית שגם 2021 לא תהיה שנה טובה מבחינת מינהל התכנון, לפחות מההיבט הכמותי.

זרוע ממשלתית אחרת שאינה מצליחה להדביק את ביצועיה מהעבר היא רמ"י. זו הגיעה לשיא שיווקי קרקעות מוצלחים (כלומר מכרזים שהיו בהם זוכים) בשנת 2017, ואולם מאז הכמות ירדה מאוד. ניתוח שערך בנק ישראל לשיווקי רמ"י העלה כי עיקר הירידה בשיווקים נרשמה במרכז הארץ, במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים, בעוד שבמחוזות הפריפריה - צפון, דרום וחיפה הירידה הייתה מתונה יותר.

בשתי הזרועות - זו התכנונית וזו משווקות הקרקעות - אין פרופורציה נכונה בין כמות העשייה בפריפריה, שם הביקושים לדירות נמוכים יחסית, אך הביצועים יחסית גבוהים, לבין מרכז הארץ, שבו העשייה פחות עונה על הביקושים.

 
  

אין תקציב, אין שיווקים, אין כיתות, אין מחלפים

את הנתונים הדלים של 2020 ניתן להסביר חלקית בקורונה, אך כפי שאמרה זילבר וכך אומרים גם במשרד השיכון - המחסור בתקציב ובממשלה מתפקדת פגעו ברמה קשה מאוד בתפקוד הגופים.

"אנחנו אחרי חמש מערכות בחירות, לא ארבע, כפי שכולם סופרים, כי היו גם בחירות לרשויות המקומיות באוקטובר 2018", אומר בכיר בדרג הממשלתי בענף הדיור. "אין תקציב. המערכת המשולמת של תכנון, פיתוח, שיווק קרקעות וליווי קבלנים, היא מערכת שעובדת על דלק כלכלי, ובשנים האחרונות לא העבירו לה את הדלק, ומה שיש לא הספיק: פה חסרות כיתות לימוד של משרד החינוך, שם חסרים מעונות יום של משרד הכלכלה, ותשתיות תומכות דיור של כבישים ומחלפים, ומתקני שפכים. רמ"י יכלו לצאת עם הרבה מכרזים, אבל כדי לבצע שיווק אמיתי צריך את המעטפת הזו. בלי משילות, מבלי יכולת לקבל החלטות ובלי שיש תקציב מאושר, אי אפשר לעשות את כל זה".

בישיבה שהתקיימה במועצת מקרקעי ישראל לפני שלושה חודשים הוברר כי בשנתיים פלוס שבהן לא מכהנת ממשלה יציבה עם תקציב, לא הועברו תקציבים של כ-45 מיליארד שקל לצורך הקמת התשתיות הללו, מה שתוקע הקמת 58 אלף יחידות דיור.
גם אם יאושר תקציב בעוד שלושה חודשים כפי שמקווים בקואליציה המוקמת, ייקח זמן עד שהמערכת תתחיל לצבור תאוצה, ולקזז את הקפאון שהיה בה בתקופה האחרונה.

קווי יסוד שאפתניים של 300 אלף דירות חדשות

בקווי היסוד של הקואליציה החדשה נאמר בין היתר כי "שר הבינוי והשיכון יביא בתוך 60 יום מכינון הממשלה, למועצת מקרקעי ישראל החלטת מדיניות רחבה וסדורה בנוגע לדיור בר-השגה והתחדשות עירונית, וכן מדיניות כוללת בנוגע לתמהיל השיווק במחירים בני השגה בבעלות ולהשכרה וצעדים חדשניים לטובת התחדשות עירונית בשים לב לסוגיות חברתיות, כלכליות, ביטחוניות ובטיחותיות.

"בנוסף שר השיכון יביא לממשלה תוכנית שיווק של 300 אלף יחידות דיור ובכלל זה מענה מימוני לטובת כלל התשתיות ומוסדות הציבור הנדרשים למימוש התכנית".

המספר 300 אלף יחידות דיור הדליק נורית אדומה אצל רבים. ראש מטה הדיור עד לפני שלוש שנים, אביגדור יצחקי, הגיב לגלובס באומרו, כי "גם אם יעשו סלטות באוויר - לא יצליחו לשווק את כל הקרקעות ליחידות הדיור הדרושות, כי אין מספיק תוכניות ל-300 אלף יחידות דיור".

יש בממשלה מי שסבורים כי יש רק דרך אחת לאשר כמות כה גדולה של יחידות דיור בזמן קצר, וזו הוותמ"ל. ואכן בשבוע שעבר כבר הודיעה שרת הפנים המיועדת, איילת שקד, כי בדעתה להאריך את תוקף הוועדה (שכאמור, מיוני שנה שעברה הוא פג) לארבע שנים עם אופציה לשנה נוספת.

בקרב הפקידות הממשלתית מציעים אפילו להרחיב יותר את פעילות הוותמ"ל, ולהפוך אותה גם ל"וועדה לענייני תוכניות תקועות", במיוחד במרכז הארץ. כפי שנחשף בגלובס, תוכניות לכ-60 אלף יחידות דיור בלב אזור תל אביב תקועות שנים על גבי שנים בוועדות המחוזיות ולדעת גורמים ממשלתיים, זה הזמן להעבירן לטיפול הוותמ"ל. "הוועדות המחוזיות קיבלו די והותר זמן לקדם את התוכניות. חלק מהן נדונות כבר 15 שנים, וטרם אושרו. זה כישלון של הוועדות וכאן צריכה להיכנס הוותמ"ל", אומר בכיר לשעבר במשרד ממשלתי.

המועצות האזוריות: "פגיעה בשטח חקלאי"

הוותמ"ל, שלפני שנה מונתה לעמוד בראשה אדית בר, מנהלת מינהל הפיתוח במשרד הפנים, היא כלי תכנוני שנוי במחלוקת הן מבחינת יעילותו לתוספת יחידות דיור והן כפותר בעיות תכנוניות. מבקרי הוועדה מדברים עליה כעל "ועדת אקסלים" שמייצרת מצג שווא של פתרון, אך בפועל חלק ניכר מהתוכניות אינן ישימות לשנים הקרובות.

אדית בר, יו"ר הותמ"ל / צילום: ליאור מזרחי
 אדית בר, יו"ר הותמ"ל / צילום: ליאור מזרחי

מרכז השלטון האזורי, המייצג את 54 המועצות האזוריות בישראל, מוביל את המאבק בוותמ"ל, בין היתר על רקע המחיר הכבד שחבריו משלמים, בצורה של הפקעה והפשרה מאסיביות של קרקעות חקלאיות. יו"ר מרכז השלטון האזורי שי חג'ג' אומר כי הוא וראשי המועצות האזוריות נפגשו בתקופת מערכת הבחירות עם ראשי המפלגות ודרשו לרסן את פעילות הוותמ"ל, וראשי המפלגות התחייבו לעשות כך.

חג'ג' אינו מאמין להחלטות להסב את הוותמ"ל בעיקר לקידום תוכניות במגזר הערבי ובהתחדשות עירונית. "הוותמ"ל סיימה את תפקידה. תכננה מאות אלפי יחידות דיור והכול רק על הנייר. נדהמנו לגלות כי בהסכמים הקואליציוניים נכתב כי יש כוונה לתכנן עוד 300 אלף יחידות דיור, בעוד ידוע לכל שיש מאות אלפי יחידות דיור מאושרות ופחות מ-15% מהן בהליכי שיווק וביצוע. הוותמ"ל גרמה להפקעה של יותר מ-100 אלף דונם אדמות חקלאיות ופגעה קשות בעשרות יישובים חקלאיים. ניתן למצוא פתרונות דיור למגזר הערבי בדרכים אחרות, ולא באמצעות הוותמ"ל", מסר.

שי חג'ג', יו"ר מרכז השלטון האזורי / צילום: יח"צ
 שי חג'ג', יו"ר מרכז השלטון האזורי / צילום: יח"צ

הירוקים: "תכנון שלא רלוונטי לצרכים המשתנים"

ואכן מבין חברי הקואליציה החדשה ידוע כי כחול לבן והעבודה מתנגדות להמשך פעילות הוותמ"ל, ואולם הן לא מכהנות באחד מהתפקידים הקשורים לענף הדיור (משרדי השיכון, האוצר והפנים), כך שקשה להאמין שהתנגדותן תשפיע.

לצד אלה, 20 ארגוני סביבה, בראשות החברה להגנת הטבע, פנו לראשי הקואליציה החדשה, וביקשו מהם שלא לחדש את פעילות הוותמ"ל. "ב־2015-2020 אושרו במוסדות התכנון למעלה מ-720 אלף יחידות דיור", כתבו. "בנוסף, בשנים אלה אושרו כ-65 אלף יחידות דיור במסגרת היתרי בנייה לפי תמ"א 38. בסך הכול אושרו בשנים אלה למעלה מ־785 אלף יחידות דיור אך החלה בנייתן של 320 אלף יחידות דיור בלבד. דהיינו, התווספו לפחות 465 אלף יחידות דיור למלאי התכנוני, שעוד לפני 2015 עמד על מאות אלפי יח"ד", נכתב במכתב שכתבו.

איריס האן, מנכ"לית החברה להגנת הטבע / צילום: דב גרינבלט
 איריס האן, מנכ"לית החברה להגנת הטבע / צילום: דב גרינבלט

"מלאי זה גדל כמעט אוטומוטית בשלב היתרי הבנייה בהיקף של עשרות אחוזים לאור תקנות שבס וכחלון, שמאפשרות תוספת יחידות דיור מעבר למאושר בתוכניות. אם כן, אין מחסור ביחידות דיור מתוכננות, אלא עודף חריג אשר יפגע קשות בדורות הבאים, מכיוון שכשהוא ימומש הוא לחלוטין לא יהיה רלוונטי לצרכים המשתנים תדיר".

ואולם על אף ההנמקות של המתנגדים, הוותמ"ל הצליחה להתחבב על הפוליטיקאים מרוב המפלגות, שכן היא מייצרת מספרים מרשימים. לכן, הסיכוי שהוועדה תחודש ואף תחוזק מאוד על חשבון הוועדות המחוזיות נראה סביר. 

צרו איתנו קשר *5988