מחירי הדירות עלו ב-5.6% בשנה. לאן הולכים מכאן?

בחינה מעמיקה מראה כי העליות מתמקדות בדירות יד שנייה, בעוד שמחירי דירות הקבלן דווקא יורדים • להערכתי מחירי הדירות עתידים להמשיך בעליות שלהם, כי אין כרגע כל גורם שיכול להורידם

שוק הדיור. מחירי הדירות משתוללים / צילום: Shutterstock
שוק הדיור. מחירי הדירות משתוללים / צילום: Shutterstock

מה קורה עם מחירי הדירות? מדד מחירי הדירות עלה ב-5.6% בשנה, אבל העליות האמיתיות החלו פחות או יותר בחגי תשרי האחרונים, אז קצב העליות עלה מדרגה ואולי אף שתיים, וכיום הוא אינו רחוק מ-10%. הוא ממשיך לעלות בקצב כמעט כפול. ואולם בחינה מעמיקה יותר מראה כי העליות מתמקדות בדירות יד שנייה, בעוד שמחירי דירות הקבלן דווקא יורדים.

הנתונים היבשים של מדד מחירי הדירות של מרץ 2021-אפריל 2021 מעלים כי לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2021-מרץ 2021, מחירי הדירות עלו באחוז עגול, ובכך השלימו עלייה של 5.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (מרץ 2020-אפריל 2020), ואולם זה רק חלק מהאמת.

החלק השני של האמת נעוץ בתקופה שלאחר החגים, מאוקטובר 2020 עד מרץ 2021. באותה חצי שנה מחירי הדירות עלו ב-4.6%, קצב עלייה שנתי של 9.4%, וזו כבר אופרה אחרת של עליות מחירים. משהו שמקרב את ישראל לעליות הדו-ספרתיות שנרשמו בשנה האחרונה במדינות שונות במערב. ואם נוסיף לזה את היקפי השיא של המשכנתאות שנלקחו בחודש מאי השנה, ואשר יבואו לידי ביטוי במדד של עוד חודשיים - שיאי העליות כנראה עוד לפנינו.

ניתוח מעמיק יותר של דירות מעלה כאמור את הממצא המפתיע כי עליות המחירים מתמקדות רובן ככולן בדירות יד שנייה: לא רק שבששת החודשים שבהן מדד כלל הדירות האיץ בעליות, מחירי הדירות החדשות עלו ב-1.1% בלבד. במבט שנתי ובחודשיים האחרונים של המדד הם בכלל רשמו ירידות.

מדוע זה קורה? קשה להסביר. מובן שחלק מההסבר נעוץ בדירות המסובסדות של מחיר למשתכן, שכלולות במדד הזה ולוחצות אותו כלפי מטה, ואולם נראה כי אין זה הסבר מספיק. מדד מחירי הדירות החדשות ללא דירות במחיר למשתכן עלה ב-1.2% בחודש האחרון. ועם זאת, עליית מחירי הדירות החדשות עשית בקצב איטי יחסית לזו של כלל המדד. האם המדד משקף נכונות של יזמים להתפשר על מחירי הדירות שלהם? ככל הנראה התשובה חיובית.

כשבוחנים את המחירים לפי מחוזות, מתברר כי מחוז המרכז הוא המחוז שסחב בשנה האחרונה את המדד למעלה, עם עלייה של 7.5% במחירי הדירות; אחריו מחוז הדרום עם עלייה של כמעט 6% במחירים, ומחוז הצפון עם עלייה של 5.7%. דווקא בערים הגדולות העליות היו מתונות יותר, ובמחוזות תל אביב (עלייה של 4.5% בשנה האחרונה), חיפה (4.2%) וירושלים (3.8%) המחירים עלו פחות משיעור העלייה הארצי.

ומה הלאה? להערכתי מחירי הדירות עתידים להמשיך בעליות שלהם, כי אין כרגע כל גורם שיכול להורידם. 

צרו איתנו קשר *5988