מניו זילנד ועד שבדיה, מחירי הדיור במערב נוסקים. ואיפה ישראל ברשימה?

מת"א לסטוקהולם, מוולינגטון ללונדון: הזינוק במחירי הדירות חוצה-גבולות • סגרי הקורונה הביאו לרצון להגדיל את מרחב המחיה, הריבית הזולה והכסף שהזרימו הממשלות מציף את השווקים במדינות עשירות • המגמה נמשכת מעבר לציפיות המומחים ומעוררת את תשומת לב הפוליטיקאים והבנקאים המרכזיים

שלטי מכירה של משרדי תיווך בדרום קרוליינה, בארה"ב / צילום: Reuters, Lucas Jackson
שלטי מכירה של משרדי תיווך בדרום קרוליינה, בארה"ב / צילום: Reuters, Lucas Jackson

מה שהתחיל כמה חודשים אחרי משבר הקורונה, ושנתפס בהתחלה כתגובה ל"ביקוש הכבוש" שנוצר בחודשי הסגר הראשוניים (אז לא ניתן היה לסייר בדירות ולקנות אותן), תפס תאוצה והביא לעלייה דו-ספרתית במחירי הדיור במדינות רבות בשנה וחצי האחרונות. משקיעים פרטיים, משפחות המעוניינות בבית שני, גופי השקעות מוול סטריט וקרנות פנסיה רוכשים כולם נדל"ן בשנה האחרונה בשיעור הולך וגובר, ותורמים לעליית מחירים חדה, שלא נראתה מאז השנים שלפני המשבר הכלכלי העולמי של 2008.

בכמה מדינות, התופעה כבר מחלחלת ומשפיעה על תמונת המצב הפוליטית. שבדיה הפכה השבוע למדינה הראשונה באירופה שבה סוגיית מחירי הדיור הפילה ממשלה, בפעם הראשונה בתולדות המדינה. "מפלגת השמאל" מהאופוזיציה טירפדה רפורמה שיזמה הקואליציה בשלטון, שנועדה להקל את הפיקוח על מחירי דירות חדשות. מטרת הרפורמה הייתה לאפשר לקבלנים לגבות "מחירי שוק" על דירות חדשות (במקום מחיר מפוקח) כדי לנסות וליצור גל בנייה חדש, שיקל על מצוקת הדיור. מחירי הדיור בשבדיה זינקו ב-140% בשני העשורים האחרונים, וב-15% בשנה האחרונה בלבד.

התנאים בישראל שונים, אך הצפי הוא לעוד עליות

אחת הנקודות שקובעי מדיניות הדיור החדשים יצטרכו להתחשב בה, היא שישראל לא רק שאינה ייחודית בגל עליות מחירי הדיור הנוכחי – היא אפילו לא שותפה בולטת. לעומת עלייה שנתית דו ספרתית במדינות רבות, בישראל היא הגיעה במדד האחרון ל-5.6%.

הבנק האירופי המרכזי מסביר, כי פקיעת בועת הנדל"ן של 2008 פגעה בצורה קשה בתעסוקה ובהכנסה, בעוד שמשבר הקורונה אינו משבר פיננסי, והציבור נכנס אליו עם איתנות כלכלית מבחינת הכנסה ותעסוקה. לאור זאת, ציבור רחב יכול היה לנצל את הורדות הריבית והקלות המס של הקורונה לרכישת דירות.

בישראל לעומת זאת לא היה משבר ב-2008, אלא להיפך – בדיוק באותה השנה שוק הנדל"ן יצא ממשבר עמוק וירידות מחירים בן כעשר שנים. לאור השוני, השאלה היא מה תרומת הקורונה והמדיניות הכלכלית של הממשלות הקודמות לעליות המחירים הנוכחיות.

החשודים המיידיים הם בנק ישראל והמשקיעים. בנק ישראל הפחית את הריבית עם פרוץ המגפה, ומתחילת השנה הסיר חלקית את מגבלת הפריים שהוטלה על לווי המשכנתאות; המשקיעים החלו להסתער על הדירות מיד לאחר ששר האוצר הקודם ישראל כ"ץ הוריד את מס הרכישה על דירות להשקעה.

כלומר יש דמיון לעולם – הורדות ריבית והקלות מיסוי באו לידי ביטוי בהגדלת ביקושים. אולם ייתכן מאוד כי יש כאן יותר מזה. הממשלה פגעה קשה בביקושים לדירות יד שנייה, באמצעות דרבון צעירים לרכוש דירות קבלן בתוכנית "מחיר למשתכן" והדרת משקיעים מהשוק באמצעות מיסוי גבוה.

עכשיו, עם שקיעת התוכנית וחזרת המשקיעים, משפרי הדיור יכולים סוף סוף לממש את הצעד שתכננו לפני חמש שנים אך התקשו לבצע. כרגע חזרתם לשוק מהוססת, אבל ככל שהזוגות הצעירים ישובו לרכוש דירות יד שנייה והמשקיעים ימשיכו לעלות – ניתן לצפות שיותר ויותר משפרי דיור יצטרפו לשוק ויתרמו את שלהם לעליות המחירים.

אריק מירובסקי

הון זמין, משכנתה וקורונה

אבל שבדיה אינה היחידה. "הבנקים המרכזיים צריכים לשים להתחממות שוק הנדל"ן", כתב ה"אקונומיסט" בכתבה שהוקדשה ל"בום הנדל"ן" שנרשם במדינות העשירות. המדדים המצביעים על העלייה רבים: מחירי הבתים בארה"ב עלו ב-15% בהשוואה לינואר 2020 - שיא של 15 שנה; מחירי הדירות בגרמניה עלו ב-16% בשנה החולפת, ואלה בבריטניה ב-13% (לפי נתוני ה"וול-סטריט ג'ורנל"). לפי מדד ה"אקונומיסט", שבדק את הנעשה ב-25 מדינות עשירות (כולל ישראל), בכולן נרשמה עלייה, והממוצע עומד על 5% בשנה האחרונה. מאז פורסמה ההערכה, באפריל האחרון, המשיכו מחירי הדיור לעלות ברוב המדינות הנסקרות.

נראה כי תהיה מה שתהיה הדינמיקה שמניעה את מחירי הדירות למעלה, היא נמצאת בקורלציה עם מגפת הקורונה. הכסף הרב שממשלות מדינות המערב שפכו כדי למנוע משבר כלכלי, שמתבטא בין השאר בתוכניות שימור עובדים ("המודל הגרמני"), בהשעיית פשיטות רגל של חברות, ובמקומות מסוימים במזומנים ישירות לאזרחים - הגדיל את ההון הפנוי בקרב האוכלוסייה. זאת בנוסף לחיסכון שנצבר בשל ההגבלות על החיים הציבוריים ועל התיירות. שיעור החיסכון הפרטי בגרמניה, למשל, הוכפל בתקופת הקורונה. הגאות של הבורסות גם היא תורמת להגדלת ההון בידי משקיעים ומעמד הביניים. הריביות הנמוכות הנשמרות בשלב זה על ידי הבנקים המרכזיים מבטיחות עלות הלוואה נמוכה לטובת השקעות נדל"ן. לקחת היום משכנתה בארה"ב, כך דווח בתקשורת במדינה, זול יותר ב-1.5% ממה שהיה לפני עשור.

בנוסף, מגפת הקורונה עצמה וההתמודדות אתה - החיים בבידוד בבית שהפך גם למשרד, לגן ילדים ולמסעדה מזדמנת - אולי יצרו שינוי מהותי בהעדפות הצרכנים. מעין "רעידת אדמה" בתחום המגורים שלא אירעה עשורים רבים ושינתה ערכים מקובלים. "נראה שהקורונה יצרה רצון למרחב פרטי שיכול להישאר גם אחרי שהמגיפה תחלוף", ניתח ה"אקונומיסט". יותר מ-14% מהמשכנתאות על בתים הנרכשים כעת בארה"ב, למשל, הן ל"בתים שניים" של מי שכבר יש בבעלותם בית - פי שניים מהשיעור בשנה שעברה. גם בגרמניה ובמדינות רבות אחרות באירופה יש נהירה לקניית בתי-קיץ או בתים שניים מחוץ לערים הגדולות (בגרמניה נרשמה עלייה של 13% במחירי הבתים בפריפריה, לעומת 6% בערים הגדולות). בנוסף, עבודה מהבית, החוסכת את הצורך לנסוע למשרד, כפי שאפשרי בחברות רבות גם כעת למרות הסרת ההגבלות, וכפי שחוזים מומחים לעתיד התעסוקה, עשויה לשנות מן היסוד את ההעדפות לגבי מקום מגורים, ודוחפת משפחות רבות יותר לפרברים ואפילו לאזורים כפריים זולים יותר.

מקור: וול סטריט ג'ורנל, פייננשל טיימס, למ"ס
 מקור: וול סטריט ג'ורנל, פייננשל טיימס, למ"ס

נדל"ן כגידור לאינפלציה

אל שלושת הגורמים הללו - רצון להגדיל את מרחב המחייה הפרטי, הרבית הזולה והכסף הרב המציף את השווקים ונמצא בידי מעמד הביניים - מצטרף גם בחודשים האחרונים החשש מאינפלציה. מומחים מצביעים על כך שהשקעה בנדל"ן למגורים הוכיחה את עצמה בעבר כצעד המגדר את הסיכון מאינפלציה גבוהה (אך הם מדגישים כי זה המצב רק אם ניתן להצמיד את השכר דירה למדד המחירים או לשנות את החוזה בהתאם לרמת המחירים העולה בשוק).

מחקר שנעשה בארה"ב על ההון הפרטי בתקופות אינפלציה גבוהה, שצוטט ב"וול סטריט ג'ורנל", העלה כי מי שהיה בבעלותו נדל"ן בתקופות אלה הגדיל את נכסיו, לעומת מי שהשקיע באותה תקופה בבורסה. "אותו דבר יתרחש היום אם תהיה אינפלציה גבוהה", אמרה לעיתון הכלכלנית מוניקה פיאזצי מאוניברסיטת סטנפורד, שהובילה את המחקר. היא הדגישה כי מדובר בנדל"ן למגורים, ולא למשרדים או למסחר, שנוטה להתנהג אחרת בזמן אינפלציה גבוהה.

מאבק להגדיל את ההיצע

כל הגורמים הללו חוברים כדי להגדיל משמעותית את צד הביקוש, בעוד בצד ההיצע ממשלות נאבקות כדי להגדיל את בניית הדירות מול הגבלות חוקיות וסביבתיות הולכות וגדלות. "לוקח זמן לתכנן ולבנות, כך שיש התאמה חלשה של ההיצע (לעלייה בביקוש), המאפשרת לעליות מחירים להתרחש", ציין דוח של ה-OECD בשם Building Better Housing Policies, שסוקר את עליית מחירי הדיור הגדולה במדינות החברות בו בשני העשורים האחרונים ושפורסם ב-31 במאי. ישראל, אגב, נמצאת במקום טוב באמצע, עם עלייה של 60% במחירי הדיור בין שנת 2000 ל-2020.

יש מקומות שבהן הזינוק הוא חד במיוחד. בבריטניה, מדיניות ממשלתית שנועדה להמריץ את הכלכלה על ידי ביטול "מס בולים" שיכול להביא לחיסכון של עשרות אלפי ליש"ט סייע להביא את שוק הנדל"ן המקומי לרתיחה, במיוחד מחוץ ללונדון. עליות המחירים שנרשמו מאז יישום הצעד כבר "מחקו" את התועלת הפיננסית ממנו שנשקפת לקונים בעקבות עליית המחירים.

שוק רותח בחצי הדרומי

בניו זילנד, שנאבקה עם נגיף הקורונה על ידי סגירת גבולות שהפכה את תושבי המדינה למעין "אסירים מרצון" בתוך ארצם הנקייה מהנגיף, מחירי הדיור עלו בקצב שנתי של 22% והביאו את הממשלה לנקוט שורת צעדים במטרה לקרר את שוק הדיור. המדינה הובילה עד כה גם את ה-OECD בעליית מחירים של 180% בשני העשורים האחרונים. "ניו זילנד מציגה נתונים שהיו גורמים לכל סוכן נדל"ן להסמיק", כתב העיתון האוסטרלי "סידני מורנינג הראלד" השבוע, וציין כי באזורים כפריים במדינה מחירי הנדל"ן קפצו ב-30% בשנה אחת בלבד.

ג'סינדה ארדרן,  ראש ממשלת ניו זילנד / צילום: Associated Press, Sam James
 ג'סינדה ארדרן, ראש ממשלת ניו זילנד / צילום: Associated Press, Sam James

הסיבה שהעיתון האוסטרלי עסק בתופעה היא כי היא מתקיימת גם ביבשת הדרומית. "הנתונים מאשרים את מה שכל מי שמחפש בית בערים הגדולות באוסטרליה יודע - שוק הדיור רותח", כתב. בסידני, ערך הבתים עלה ב-3.5% במאי בלבד, וזינק ב-15% בששת החודשים האחרונים. במלבורן המחירים זינקו ב-9.4%.

יש מי שבוחרים לכן להזהיר מפני התפתחות של בועות במחירי הדיור במדינות המערביות. ניתוח של "בלומברג אקונומיקס" שפורסם השבוע העלה, כי המחירים המטפסים "מהבהבים בנורות האזהרה מפני בועות שנראו לאחרונה רק לפני המשבר הכלכלי העולמי ב-2008. קוקטייל של מרכיבים שולח את מחירי הדיור לרמות חסרות-תקדים ברחבי העולם", כתב הכלכלן ניראג' שאה בדוח - "ריבית נמוכה באופן היסטורי, תוכניות הרחבה כמותית חסרות-תקדים, חסכונות שנצברו בתקופת הסגרים ויכולים לשמש כתשלומים ראשונים, מספר מוגבל של בתים וציפיות להתאוששות משמעותית של הכלכלה העולמית".

ענקיות וול סטריט קונות

בארה"ב, דיווח המגזין "סלייט" על עלייה במחיר החציוני של בתים פרטיים ב-28% בשנתיים האחרונות בלבד. הוא גם תיאר תופעה שצוברת תאוצה: השקעה מסיבית של ענקיות מוול סטריט ברמת מקבצי הבתים הפרטיים. במקום לרכוש פורטפוליו, או חברות קיימות בעלות פורטפוליו דירות, חברות השקעה כמו "בלק-רוק", למשל, החלו לקנות בסיטונות בתים בשוק הפרטי, כשהן מציעות את המחיר הגבוה ביותר וחוטפות את הבתים מידי משקיעים פרטיים. הן יכולות לעשות זאת, בין השאר, משום שהרביות שהן משלמות נמוכות יותר מאלה שמשלמים בעלי הדירות הפרטיים. משקיעים מוסדיים מחזיקים כבר כ-15% ממלאי הבתים והדירות בארה"ב, לפי נתוני המגזין.

השאלה לאן יילכו מחירי הדיור במערב מכאן אינה ברורה. במרץ השנה העריכו גופים רבים כי השוק עומד בפני צינון. "העלייה במחירי הדיור באירופה צפויה להתמתן ב-2021 לאחר שנה חזקה ב-2020, בעקבות ספיגת הביקוש המושהה מתקופת הסגרים, הירידה ביכולת להשיג את הדיור (Affordability) והמשך החולשה בפעילות הכלכלית" כתבה סקירה של סוכנות הדירות S&P. בבריטניה, למשל, העלייה החודשית במחירי הנדל"ן הביאה את המחיר המבוקש לבית לשיא של כל הזמנים בחודש יוני (336 אלף ליש"ט) אך היא עמדה על 0.8% בלבד, בהשוואה לעלייה של 1.8% במאי ו-2.1% באפריל.

על רקע ההשפעות הפוליטיות, יוזמות הצינון והאזהרות, יש גם רצון להתערב ברמה המוניטרית. הבנק המרכזי של נורבגיה, שגם בה מחירי הנדל"ן זינקו ביותר מ-12% בשנה החולפת רמז באופן עבה להעלאת רבית קרובה ואמר כי "הוא שם דגש מרכזי על העלייה המשמעותית במחירי הדירות". גם בנקים מרכזיים אחרים עשויים להתחשב בכך בהחלטותיהם בעתיד.

צרו איתנו קשר *5988