משפט נדל"ן | ניתוח

בית המשפט נגד הדיירים הסרבנים בפרויקטים של תמ"א 38

המחוזי מתח ביקורת על דיירים שמסרבים לפרויקט תמ"א 38 בגלל "שרירות לב או סחטנות"

פרויקט תמ"א 38 בחולון / צילום: Shutterstock
פרויקט תמ"א 38 בחולון / צילום: Shutterstock

בתקופה האחרונה אנו עדים לתחייה אינטנסיבית של פרויקטים מכוח התמ"א, בעיקר לאור הודעת מינהל התכנון כי היא צפויה להסתיים באוקטובר 2022.

עם זאת, אנו עדיין עדים לפרויקטים שמתקשים לצאת אל הפועל, בשל סירוב של חלק מבעלי הזכויות באותם בניינים. אותם "דיירים סרבנים" מסרבים לחתום על הסכם לביצוע פרויקט מכוח תמ"א 38 מתוך שיקולים שלהם, ויוצרים בכך נזק רוחבי אדיר; מעבר לעובדה שסירובם פוגע באינטרס הציבורי והמדיני, יש בו גם פגיעה מוניציפלית ונזיקית.
לעתים תכופות היזם ויתר הדיירים

בבניין הרלוונטי נכנעים לגחמותיהם של הדיירים הסרבנים, אך מדי פעם ניתן לראות יחידי סגולה שלא מוכנים לקבל את אותה סחטנות, המתבטאת בהעלאת טענות "מן הגורן ומן היקב".

עובדות המקרה: לאחרונה ניתן פסק הדין בעניין ניסני, שבו נדחו טענותיו של דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38 בחולון. מדובר על ערעור שהוגש על ידי אותו דייר סרבן על פסק דין שניתן על ידי המפקחת על המקרקעין בחולון.

בעתירתו תקף הדייר כמעט כל פעולה שעתידה להתבצע במסגרת הפרויקט, לרבות את האלמנטים התכנוניים, הפיננסיים, הטכניים וכיוצ"ב, טענות מכל הבא ליד.

כבר בערכאה הראשונה נדונו טענותיו של הדייר בסרבן בפירוט, תוך בדיקה מקצועית של כל אחת ואחת מהן. המפקחת על המקרקעין בחולון, דגנית קציר-ברין, אף ערכה ביקור בבניין ונעזרה במומחים לצורך קביעתה. טענותיו הרבות של הדייר הסרבן נדחו. יתרה מכך, בעת ביקורה בבניין התרשמה המפקחת כי מדובר בבניין שחובה לחזקו מיד לשם מניעת אסון. עם זאת, המפקחת קיבלה חלקית שתיים מטענותיו של הדייר הסרבן. האחת ביחס לאחד ממתקני החניה המתוכננים בבניין (נדרש לבצע שינוי תכנוני לגביו), והשנייה לגבי המעלית המתוכננת בבניין (נדרשה הקפדה על הבידוד האקוסטי על מנת שלא ייגרם רעש העולה על התקן בעת הפעלתה). בסופו של דבר אישרה המפקחת לבצע את הפרויקט המתוכנן, בכפוף לשינויים המינוריים הנ"ל.

הערעור: הדייר ערער על החלטתה של המפקחת לבית המשפט המחוזי בת"א. גם השופטת לימור ביבי דנה בפירוט בכל אחת ואחת מטענותיו של הדייר הסרבן, אולם לא מצאה לנכון להתערב בהחלטתה של המפקחת על המקרקעין בחולון. התוצאה נותרה בעינה. הפרויקט יצא אל הפועל בשינויים תכנוניים קלים.

השופטת ביבי מצאה לנכון להתייחס בפסק דינה למניעיהם של דיירים סרבנים, בקובעה כי "יש להקדים ולציין כי לכאורה תחת כסות ההגנה הקניינית על זכויות בעלי הדירות בבית המשותף, ניתן לחסום כל יוזמה לביצוע שינויים בבית המשותף. לכך יש להוסיף כי בבסיס התנגדות בעל דירה לפרויקט יכולים לעמוד מחד טעמים עניינים ומאידך גם שרירות לב או רצון לסחטנות". כפי שנקבע בצדק בפסה"ד האמור, נדירים המקרים שבהם סרבנותם תתקבל.

עש"א (מחוזי ת"א) 13039-12-20 יוסף ניסני נ’ אמנון חביב

הכותבת שותפה וראש מחלקת הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן, איל ושות’

צרו איתנו קשר *5988