המחירים ימשיכו לעלות? ישראל קנדה צוברת קרקעות יקרות, השוק אוהב את זה - וגם הבנקים

טירוף מחירי הנדל"ן למגורים בישראל נמשך גם בבורסה. מלבד הזינוקים החדים במניות חברות הענף (תשואת של שתיים ושלוש ספרות בשנה האחרונה), עליית הביקושים ומחירי הדירות באה לידי ביטוי גם במחירי הקרקע לבנייה בעסקאות ובמכרזים שדווחו בתקופה האחרונה, בהשקעות של גופים מוסדיים בחברות הפועלות בתחום הבנייה ובמימון הנדיב שהבנקים מוכנים לתת לאותן חברות.

שחקנית בורסאית בולטת הממחישה את העניין הרב בענף המגורים ואת הכיוון שאליו הוא צועד, עם רצף עסקאות גדולות מהתקופה האחרונה במרכז הארץ, היא ישראל קנדה , שבשליטת המנכ"ל ברק רוזן והיו"ר אסי טוכמאייר.

על רקע התנופה ופיתוח עסקיה מציגה מניית החברה זינוק שנתי של כ-250% - מה שהופך אותה כיום ליזמית הנדל"ן למגורים בעלת שווי השוק הגבוה בבורסה בת"א, אשר מתקרב ל-4 מיליארד שקל (רוזן וטוכאמייר מחזיקים כ-42% ממניות החברה בחלקים שווים).

החברה הותירה מאחור כמה מהוותיקות והבולטות בחברות ענף, בהן דמרי , הנסחרת בשווי שוק של 3.6 מיליארד שקל, אזורים  עם שווי שוק של 2.7 מיליארד שקל ואפריקה מגורים  עם כ-2 מיליארד שקל - שלושתן אחרי עליות שנתיות בטווח של כ-120%-85% במניותיהן.

זכתה במכרז של 1.9 מיליארד שקל

בסוף השבוע האחרון עדכנה ישראל קנדה על זכייה במכרז של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ברמת השרון להקמת כ-830 דירות תמורת סכום עתק של 1.9 מיליארד שקל - המשקף השקעה של כ-2.3 מיליון שקל בקרקע לדירה.

הזכייה, באמצעות החברה הבת ICR, נעשתה במקביל לדיווח על השקעה שתבצע לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות של בנק לאומי, במניות ICR, שבה מחזיקה ישראל קנדה 50% לצד משפחת נקש ורז עודד (ראו מסגרת). מנכ"ל ICR הוא מורדי שבת.

מדובר ברכישת שישה מתחמים בשכונת נווה גן ברמת השרון, צפונית לשכונת תל-ברוך בצפון ת"א. הפרויקט, בבנייה רוויה על שטח של כ-30 דונם, צפוי לכלול כ-35 בניינים בני 6-14 קומות בשטח כולל לבנייה של כ-170 אלף מ"ר, מהם כ-2,100 שטחי מסחר וכ-48 אלף מ"ר מרתפים.

בתחילת השנה זכתה ICR במכרז נוסף של רמ"י בנווה גן שברמת השרון, ולאחר מכן חברה לחברת צמח המרמן לשותפות להקמת מתחם מגורים של כ-380 דירות במקום, בעלות רכישת קרקע של כ-715 מיליון שקל ושווי מכירות צפוי של כ-1.6 מיליארד שקל (יותר מ-4 מיליון שקל לדירה). 

"עשרות יזמים ניגשים, והמחירים עולים"

המספרים בעסקאות של ICR ברמת השרון, מלמדים כאמור על צפי לעליות משמעותיות במחירי הדירות במקום, נוכח הביקושים הגבוהים. כפי שאומר אחד הפעילים בשוק הנדל"ן, "אין הרבה קרקעות והרבה היצע, והביקושים קשיחים, כך שכשיוצא מכרז באזור ביקוש כמו רמת השרון, אפשר לראות שעשרות יזמים ניגשים אליו, והמחירים עולים".

אסף דהן, מנהל המחקר בברק קפיטל מסביר, כי "אפשר לראות במקרים רבים שהצעות היזמים במכרזים כבר מגלמות עלייה עתידית בשווי הקרקע - כך שאפשר לראות מה הם חושבים לגבי כיוון מחירי הדירות. בשל תנאי השוק, קל ליזמים להניח כשהם ניגשים למכרז שעד שהדירות באותו פרויקט ייצאו לשיווק, תהיה עלייה של כ-5%-10% במחירי הדירות, ובהתאם, המחירים שהם מציעים במכרזים עולים".

הלוואה בגובה מלוא ההשקעה

עוד בימים האחרונים עדכנה ישראל קנדה כי חתמה על הסכם לרכישת מתחם בית הנערה שבהוד השרון, המיועד להקמת כ-450 דירות, אשר נרכש מעיריית ת"א המחזיקה בקרקע כבר שנים ארוכות.

בעסקה זו, הדיווח האחרון של ישראל קנדה היה על קבלת הלוואה מבנק בגובה מלוא ההשקעה ברכישת הקרקע, דבר המשקף את תפיסת המלווה הפיננסי לגבי היעדר הסיכון הטמון בעסקה, כאשר השיעבוד שניתן לו על-ידי ישראל קנדה הוא על זכויותיה בפרויקט. מדובר בהלוואה של כ-600 מיליון שקל, 511 מיליון שקל בגין רכישת הקרקע והיתרה תשלום מע"מ בגין הרכישה, בשיעור ריבית אפקטיבית של כ-2%.

לצד שורת העסקאות לרכישת קרקעות שביצעה ישראל קנדה בתקופה האחרונה, השלימה החברה בסוף חודש אפריל רכישת כ-13% ממניות חברת אלרוב נדל"ן, שבשליטת אלפרד אקירוב, תמורת כ-380 מיליון שקל. נכון להיום עומד שווי ההחזקה באלרוב, הפועלת בתחומים של נדל"ן מניב, מלונאות והשקעות פיננסיות, על 460 מיליון שקל - תשואה של קרוב ל-20%.

דירקטוריון ישראל קנדה גם אישר עדכון אסטרטגיה, שלפיו תקים החברה תאגיד ייעודי שבאמצעותו תשקיע "בתאגידים הפועלים בחדשנות עם זיקה לנדל"ן". אלה כוללים את תחומי האנרגיה המתחדשת, טכנולוגיות דיגיטליות לשכלול שוק הנדל"ן (Property Technology) ועוד.

את הפריחה בעסקיה ניצלה ישראל קנדה לגייס בסוף חודש מאי 100 מיליון שקל בהנפקת מניות פרטית לכמה משקיעים מוסדיים, בהם מגדל, בית ההשקעות מור וספרה מאסטר פאנד, לפי מחיר מניה של 13 שקל - הנחה של אחוזים בודדים על מחיר השוק אז וכיום.

סימנים רבים להמשך עליות המחירים

בעניינה של ישראל קנדה, מוסיף דהן מברק קפיטל, "החברה כל הזמן מחפשת ליזום השקעות נוספות, והיא חברה שיודעת לנהל תזרים, היקפי השקעה, לגייס מוסדיים, לעשות פרי-סייל (מכירה מוקדמת) ולשווק חתיכות מהקרקע שהיא רוכשת. לכן, זה לא ממש מפתיע שהיא הפכה להיות חברת הייזום עם שווי השוק הגבוה בבורסה, ועברה תוך כמה שנים חברות ותיקות ממנה".

דהן שותף להערכה שלפיה מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנים הקרובות, ומסמן כמה גורמים המצביעים על כך. אלה כוללים, לדבריו, פערים הנפתחים בין הביקושים ובין ההיצע, וזאת בין היתר בשל כשל תכנוני מבחינת כמות המכרזים המתפרסמים וחוסר במדיניות ממשלתית לטיפול בנושא.

נושאים נוספים הממשיכים לתמוך בתדלוק שוק הנדל"ן למגורים, לפי דהן, כוללים ריביות נמוכות, הורדת מס רכישה שהחזיר את המשקיעים לשוק הדיור, עלייה ביכולת משקי הבית לספוג הוצאה חודשית גדולה יחסית וכן עלויות בנייה מאמירות.

עוד מוסיף דהן, כי "בדומה לאינפלציה, במחירי הנדל"ן הכול שאלה של ציפיות, ואם אנשים מצפים לעליית מחירים אז היא מגיעה, כי המוכרים לא מתפשרים והרוכשים רוצים להספיק לקנות לפני שהמחירים עולים".

הצפת ערך ב-ICR: לאומי משקיע לפי שווי של 850 מיליון שקל

כשנה לאחר ש ישראל קנדה וקבוצת ראם של האחים נקש ורז עודד רכשו את חברת ICR (אז מנרב פרויקטים) מידיה של מנרב אחזקות תמורת כ-570 מיליון שקל, נכנסת כעת לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, לשותפות בחברת הנדל"ן, לפי שווי גבוה משמעותית.

ככל הידוע, לאומי פרטנרס צפויה לרכוש 7.5% ממניות ICR מידיה של קבוצת ראם תמורת כ-70 מיליון שקל, לפי שווי חברה נטו של כ-850 מיליון שקל, עם אופציה לעלות ל-10% לפי שווי גבוה יותר.

לפי עדכון של ישראל קנדה מהשבועות האחרונים, פעילותה של ICR כוללת ייזום, תכנון והקמת 20 פרויקטים (חלקם עם שותפים) בתחום ההתחדשות העירונית, הכוללים כ-8,200 דירות, מתוכן קרוב ל-6,100 לשיווק. ל-ICR, לפי העדכון, שני פרויקטים בבת ים ובהרצליה, בהיקף כולל של 620 דירות לביצוע, שלושה פרויקטים בשלבי תכנון מתקדמים בגבעתיים ובירושלים (930 דירות, מהן 630 לשיווק) ושני פרויקטים בשלבי תכנון ראשוניים בבת ים ובאשדוד (970 דירות, כ-750 לשיווק).

בנוסף, על פי הדיווח, נערכת ICR "להתחלת החתמת דיירים" בחמישה פרויקטים בתל אביב, בהרצליה, ברמת גן ובאור יהודה, הכוללים יחד קרוב ל-2,000 דירות, מתוכן כ-1,400 לשיווק, ואשר מתוכננים בהם גם מתחמים מסחריים בהיקף של כ-7,000 מ"ר.

רכישתה של חברת ICR על ידי ישראל קנדה וקבוצת ראם הושלמה לפני כשנה, אחרי לא מעט עיכובים, אשר נרשמו בעיקר בהשפעתו של משבר הקורונה.

ברק רוזן, מנכ"ל ישראל קנדה (המכהן כיו"ר ICR) ציין טרם הרכישה כי החברה מזהה ברכישת ICR "פוטנציאל משמעותי להרחבה מהותית של פעילות הייזום של החברה, בפריסה גיאוגרפית רחבה", וכן פוטנציאל רב בפרויקטים הקיימים שלה, "שייצרו סינרגיה עם הפעילות הקיימת ויוסיפו ערך מהותי לחברה".