בניית ממ”ד מחוץ לקו בניין עלולה לעלות הרבה כסף בהיטלי ההשבחה

ועדת ערר קבעה כי אין לחייב בהיטל השבחה בגין הקלה מקו בניין עבור בניית ממ"דים, כל עוד לא הוכחה עליית ערך המקרקעין

מרחב מוגן / צילום: Shutterstock, ARTZO
מרחב מוגן / צילום: Shutterstock, ARTZO

כדי לעודד בניית ממ"דים, שחשיבותם מתבררת מחדש בכל סבב לחימה, בחר המחוקק לפטור בניית ממ"ד מהיטל השבחה. בנוסף, התיר המחוקק את בניית הממ"ד בהליך של הקלה כאשר הוא חורג מקו הבניין, אפילו עד גבול המגרש (קו 0). זאת, כדי להקל על הליך הוצאת היתר בנייה לממ"ד, ובין היתר מכיוון שממ"דים לרוב נבנים בבניינים קיימים שחלקם בנויים כבר על קווי הבניין.

■ המחלוקת: אולם, כאשר בוחנים את הסוגיה בהיבט היטל ההשבחה, שתי "ההטבות" הללו עלולות להתנגש. היטל השבחה משולם בין היתר בעקבות בקשת הקלה. לכן נוצר קונפליקט בין העובדה שהמחוקק פטר בניית ממ"ד מהיטל השבחה, לבין העובדה שפעמים רבות ממ"דים נבנים מחוץ לקווי בניין בדרך של הקלה - אשר מחייבת על פי רוב בהיטל השבחה. אכן, במהלך השנים, ועדות מקומיות נהגו לדרוש היטל השבחה על בניית ממ"ד כאשר הוא נבנה מחוץ לקווי הבניין, ומקרים אלו הגיעו לפתחה של ועדת הערר להיטל השבחה.

■ ההחלטה: ועדת הערר הבחינה בין שני מקרים. מקרה ראשון הוא כאשר אין שום מקום אחר למיקום הממ"דים ואז אין לחייב בהיטל השבחה; מקרה שני, שבו ניתן היה לבנות את הממ"ד בתוך קווי הבניין, ובכל זאת בחר מבקש ההיתר לבנות אותו מחוץ לקו הבניין. במקרה זה קבעה ועדת הערר כי ההקלה בקו הבניין שיפרה את תכנון הדירות, ולכן יש לשלם היטל השבחה בגין "שיפור תכנון". היטל זה נמוך ושונה מהיטל בגין עצם בניית שטחי הממ"ד.

פרשנות זו מאזנת בין הפטור שנקבע לבניית הממ"ד, לבין העובדה שמבקש ההיתר ביקש הקלה לבניית הממ"ד מחוץ לקווי הבניין, על אף שיכול היה לבנות את הממ"ד בתוך קווי הבניין.

לאחרונה ניתנה החלטה נוספת שצמצמה עוד יותר את האפשרות לגבות היטל השבחה בגין בניית ממ"ד מחוץ לקווי הבניין. ועדת הערר קבעה בהחלטתה שעל הוועדה המקומית להראות כי אכן הבנייה בסטייה מקו הבניין יצרה השבחה כלכלית ואובייקטיבית. ההעדפה הסובייקטיבית של מבקש ההיתר לממש את הזכויות בדרך של הקלה, אינה מלמדת על ההשבחה האובייקטיבית של המקרקעין. בלשון ועדת הערר: "טעמים אסתטיים של מבקשי ההיתר אינם עילה לחיוב בהיטל השבחה. רוצה לומר, עצם העובדה שפלוני מבקש הקלה, ויהיו סיבותיו אשר יהיו, איננה יוצרת אוטומטית השבחה. ההשבחה נוצרת אך ורק כאשר אותה הקלה מביאה 'לעליית ערכם של המקרקעין'".

ערר (ת"א) 85203/16; הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ’ החברה לחיזוק אוסישקין 8 הרצליה בע"מ

הכותב שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בדיני תכנון ובנייה

צרו איתנו קשר *5988