תזכיר חוק ההסדרים מבקש להאיץ במשקיעי הנדל"ן למכור את נכסיהם

פרק מיסוי המקרקעין בחוק ההסדרים מבקש לבצע מספר שינויים במיסוי עסקאות נדל"ן כדי להביא לירידת מחירי הדירות • עו"ד עמי בן יעקב: "האוצר שוב בוחר בדרך הנוחה של גביית מס במקום לטפל בבעיות השורשיות של שוק הנדל"ן – הגדלת היצע הקרקעות, הסרת חסמים ובירוקרטיה בתכנון ובתשתיות וקבלת היתרי בנייה"

עסקאות נדל''ן / צילום: Shutterstock
עסקאות נדל''ן / צילום: Shutterstock

בשבוע שעבר הופץ לציבור תזכיר החוק, שאמור להיות חלק מחוק הסדרים, הדן בפרק מיסוי מקרקעין. המסמך מציע מספר צעדים שלפי לשון החוק, מגיעים: "לתקן עיוותי מס קיימים בתחום הדיור ולהגדלת היצע הדיור". בשורה התחתונה, תזכיר חוק ההסדרים החדש מבקש להאיץ בציבור למכור נכסי נדל"ן שניקנו למטרת השקעה.

התיקון הראשון מבקש לעודד רוכשי דירות חלופיות להקדים ולמכור את דירותיהם הראשונות. כך שרק מי שימכור את דירתו הראשונה בתוך 12 חודשים (ולא 24 חודשים - כפי שהחוק מאפשר היום), יהנה מהשיעורים המופחתים של מס רכישה החלים על רוכש הדירה החלופית, ולפטור ממס שבח במכירת הדירה הראשונה. הרעיון הוא להאיץ את מכירת הדירות הראשונות ובכך להביא להגדלת היצע הדירות למגורים - דבר שיכול לגרום להורדת מחירי הדירות בשוק.

כדי לעודד בניית דירות על קרקע פנויה מוצע גם לתקן את החוק כך שמי שמוכר דירת מגורים אשר נבנתה על קרקע שנרכשה לפני שנת 2014, לא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח עד ל-"יום המעבר". במצב הנוכחי, אנשים שבבעלותם קרקע שקנו לפני 2014 והם בונים עליה למגורים, זכאים לפטור על כל התקופה, מיום רכישת הקרקע ועד 2014. למעשה, ההגיון שעומד מאחורי התיקון הוא האצת בנייה למגורים על ידי משקיעים שבבעלותם קרקעות.

תזכיר החוק פועל גם להסדרת המיסוי מהכנסה משכירות. המצב כיום הוא שבעל דירה הנהנה מפטור ממס על הכנסתו מהשכרת הדירה (ושאינו נדרש להגיש דוח שנתי מסיבות אחרות), אינו נדרש לדווח על הכנסתו בגין השכרת הדירה. השינוי שתזכיר החוק מציע הוא לחייב בעל דירה המשכיר את דירתו לדווח לרשות המסים על הכנסתו מהשכרת הדירה וזאת בין אם הוא נהנה מפטור על הכנסתו או לא, ולהפוך את הפטור מדיווח ההכנסה לחריג ולא לכלל.

"מכניסים את האזרח למילכוד"

עו"ד עמי בן-יעקב, המתמחה בנדל"ן, השקעות וניהול הון משפחתי, סבור שהתיקונים החדשים בעייתיים: "אנשי רשות המסים מכניסים את האזרח למילכוד, כיוון שמטרת החוק המוצהרת לגרום ל'שטף' דירות שיוצאו ויוצעו למכירה, מהלך 'שאולי' יגרום לירידת מחיר, אך במחיר פגיעה ישירה באזרח. תזכיר החוק המוצע ממחיש זאת בצורה חדה וברורה. המדינה מחליטה, בהינף קולמוס ממש, לחתוך בחצי את משך הזמן למכירת הדירה הראשונה. כך נוצר היצע מלאכותי שנובע מהאצת כניסת הדירות לשוק. על פניו מהלך נכון, אלא שבפועל, סביר כי בעלי דירות יעדיפו להשהות או לא למכור את דירותיהם בתקווה שהממשלה הבאה, או שינוי כזה או אחר, יובילו לשינוי אחר, נוסף, בשוק הדיור - על מנת לשפר את מצבם. כידוע, אין מתקנים עוול אחד, על ידי יצירת עוול אחר. לצערנו אנו מגלים כי שוב האוצר בוחר בדרך הנוחה של גביית מס במקום לטפל בבעיות השורשיות של שוק הנדל"ן - הגדלת היצע הקרקעות, הסרת חסמים ובירוקרטיה בתכנון ובתשתיות וקבלת היתרי בנייה".

עו''ד עמי בן-יעקב / צילום: תמר מצפי
 עו''ד עמי בן-יעקב / צילום: תמר מצפי

עו"ד ורו"ח חיה שמעוני אביסרור מצטרפת אף היא לביקורת: "יכול להיות שהמטרה המשנית היא להגדיל את היצע הדירות, אבל אני מוצאת בשינוי החקיקה הזה, רצון להעלות את המס החל על עסקאות במקרקעין, בין אם הוא חל על רוכשי או מוכרי דירות. אם עד עכשיו אנשים החזיקו במלאי דירות עד לעיתוי הנכון לערוך עסקה, אז נכון לעכשיו הם יאלצו, בלית ברירה, כדי לא לפספס את הטבת המס, למכור, בעסקאות שהן לאו דווקא כלכליות, ולאו דווקא במחיר השוק. צימצום התקופה ל-12 חודשים יביא לנטל מס מכביד על המשקיעים ולהגדלה של סכומי המס במסגרת תקציב המדינה".

צרו איתנו קשר *5988