האם המשקיעים מתדלקים את העליות בשוק הדיור?

שוק הדירות מראה עליות מחירים גדולות, והאצבע המאשימה מטעם הרגולטורים (הממשלה ובנק ישראל) מופנית כמעט כרגיל לעבר משקיעי הנדל"ן. קיימות "ראיות נסיבתיות" לתרומתם של המשקיעים לעליות המחירים: בסוף יולי שנה שעברה הוריד שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ את מס הרכישה במידה ניכרת, ומיד לאחר מכן המשקיעים החלו לרכוש דירות והמחירים צברו תאוצה של ממש.

ואולם באותה תקופה החלו גם הזוגות הצעירים וגם משפרי הדיור להגדיל את הרכישות שלהם. בולטים במיוחד זוגות צעירים, שעם תום "מחיר למשתכן", פונים לרכישת דירות בשוק החופשי. לפיכך לא נמצא "אקדח מעשן" אמיתי שיעיד על חלקם של המשקיעים בעליות.

ניתוח של התאחדות יועצי המשכנתאות מטיל ספק נוסף בתזה הזו. העבודה בוצעה בעקבות החלטת בנק ישראל מלפני כשבועיים, לאסור על בנקים לתת אשראי שישמש כהון עצמי לרכישת נכס להשקעה, גם אם הלווה מציע לשעבד לצורך זה נכס שנמצא בבעלותו.

על פי הניתוח, שיעור האשראי הבנקאי שלוקחים משקיעים לאורך העשור האחרון נע בסביבות 14% מכלל היקפי המשכנתאות החודשיים שנלקחים במשק. ב-2013-2015 השיעור הזה עלה והגיע ל-25% בחלק מהחודשים, דווקא בתקופתם של שרי האוצר יאיר לפיד ומשה כחלון, שהיו מאוד אקטיביים כנגד המשקיעים.

במחצית השנייה של העשור הקודם ובתקופה האחרונה, היקפי המשכנתאות של משקיעים נמוכים מ-14%, למעט חודשים בודדים. בחודשי הקורונה הראשונים שיעורם בשוק המשכנתאות הגיע לשפל של 10%. ואולם מאז הפחתת מס הרכישה בשנה שעברה, שיעור המשכנתאות שלוקחים המשקיעים עלה מאוד, ובחודשים האחרונים הוא מגיע ל-12%-13%. בחודש שעבר השיעור הגיע ל-12.4%, עדיין רחוק מאוד מהשיאים שנשברו בעשור הקודם.

  

"בשלהי 2020 השוק התחיל מעט להתאושש וזאת בעיקר בעידוד הפחתת מס רכישה למשקיעים, אך גם לאחר העלייה, שיעור המשכנתאות שנוטלים המשקיעים נמצא מתחת לממוצע של העשור האחרון. נתון זה מחדד כי אין ביסוס להפניית אצבע מאשימה לפיה עליית הביצועים בשוק המשכנתאות מיוחסת לציבור המשקיעים", נכתב בניתוח.

לפיכך, מסכמים כותבי הדוח, יונתן ברלינר, המשמש יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות, וברוך פיירשטיין, חבר הוועדה המקצועית, כי "בהכרח ניתן לקבוע כי העלייה בעסקאות נובעת ממשקיעים שלא נוטלים אשראי לדיור, אלא משתמשים בהון זמין או לחלופין נוטלים אשראי עסקי או חוץ-בנקאי. הווה אומר: בנק ישראל מוריד את המשקיעים הקטנים מהשוק, אף שאין כל שינוי בנתונים, ומשאיר את המשקיעים הגדולים, שהם הגורמים לעליית המחירים".

לפי הפרסומים של הכלכלנית הראשית באוצר לחודש מאי, מספר המשקיעים דווקא קטן. "עיקר הגידול ברכישות המשקיעים נובע מאותן חברות הרוכשות נכסים להשכרה, ובפועל המשקיעים מוכרים יותר דירות מאשר רוכשים דירות, כך שבסיכומו של דבר, מספר הדירות בידי המשקיעים רק הולך וקטן".

במילים אחרות, המשקיעים אולי רוכשים יותר דירות - אבל הם גם מוכרים יותר דירות, כך שהפעילות שלהם היא דו-צדדית - גם מצד הביקוש וגם מצד ההיצע.

התאחדות יועצי המשכנתאות אומרת לפיכך, שאם המטרה להדיר את המשקיעים מהשוק - נכונה, עדיף להעלות את מס הרכישה. זה יפגע גם במשקיעים הגדולים יותר. צעד כזה בדיוק נקט כחלון לפני שש שנים. האם שיפר את מצב השוק? אלה שאלות שלא נבדקו מעולם.