המשקיעים קונים דירות בקצב מסחרר, אבל גם מוכרים אותן במהירות

דוח הכלכלנית הראשית באוצר מראה: יותר מ-37 אלף רכישות דירות בוצעו ברבעון השני של 2021 - שיא של כל הזמנים • מצד שני, המשקיעים פעילים מאוד גם במכירת דירות, ובסך-הכול מלאי הדירות שהם מחזיקים כמעט שלא השתנה מתחילת השנה

שיא של כל הזמנים בעסקאות ברבעון / צילום: Shutterstock
שיא של כל הזמנים בעסקאות ברבעון / צילום: Shutterstock

ברבעון השני של 2021 בנדל"ן, שוב נשבר שיא היקפי העסקאות הרבעוניים של כל הזמנים. יותר מ-37 אלף רכישות דירות בוצעו ברבעון זה, לעומת השיא הקודם של כ-36 אלף עסקאות שבוצעו ברבעון השני של 2015. כמות הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון זה מראה על גידול משמעותי לעומת השנים האחרונות, ואולם יש לא מעט משקיעים שמוכרים דירות, ככל הנראה בגלל שנקלעו לקשיים בתקופת הקורונה, כך שבסופו של דבר מלאי הדירות שבו מחזיקים המשקיעים כמעט שלא משתנה - כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית על חודש יוני בנדל"ן.

בחודש יוני נרכשו 13.8 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר ב-6 השנים האחרונות וגם בחודש זה היו אלו המשקיעים שהובילו את הגידול בעסקאות, עם גידול חד של 126% בהשוואה ליוני אשתקד. הם רכשו באותו חודש 2.9 אלף דירות, ובסך-הכול ברבעון השני הם רכשו 7.3 אלף דירות. זו הכמות הגבוהה ביותר ב-6 השנים האחרונות, והדבר הבולט ביותר בשוק של המשקיעים הוא, שמאז הרבעון השני של שנה שעברה, הם מגדילים מידי רבעון את כמות הרכישות שלהם.

מצד שני, המשקיעים פעילים מאוד גם במכירת דירות, ובסך-הכול מלאי הדירות שהם מחזיקים בידיהם מאז תחילת השנה - כמעט שלא השתנה, כך שמדובר בפעילות דו צדדית מצידם (הן ברכישות והן במכירות).

"נפתח פער משמעותי בין קצב הרכישות הנוכחי של המשקיעים לבין זה שקדם להעלאת המס עליהם"

בדיקת הכלכלנית הראשית את קצב רכישות המשקיעים העלה כי הקצב החודשי הנוכחי גבוה מממוצע הרכישות של המשקיעים בשנים 2013-2014, שגרם לשר האוצר משה כחלון להקפיץ את מס הרכישה ב-2015. "נפתח פער משמעותי בין קצב הרכישות הנוכחי של המשקיעים לבין זה שקדם להעלאת המס עליהם ביוני 2015", מספקת הכלכלנית רמז עבה, למה שמתוכנן באוצר.

בכירים באוצר מסרבים להתבטא באשר להעלאה מחודשת של מס הרכישה, ואולם רמזים בכיוון מושמעים לא פעם, חלקם גם מכיוונו של שר האוצר אביגדור ליברמן. השאלה, אם צעדים כאלה יועילו, והאם המשקיעים הם הבעיה - היא שאלה אחרת.

מכיוון שהמשקיעים נמצאים על הכוונת, הכלכלנית מנתחת לעומק את העסקאות שהם מבצעים. כך עולה, כי כשמדובר בדירות יד שנייה המשקיעים מתחרים בזוגות הצעירים מבחינת מחירי הדירות שהם משלמים, בעוד שרמות המחירים שמשלמים משפרי הדיור על דירות אלה גבוהות משמעותית. באזורי המרכז, ירושלים ורחובות עמד מחירה החציוני של דירה יד שניה שרכשו משקיעים בחודש יוני על 1.66 מיליון שקל, גבוה ב-60 אלף שקל ממחירה החציוני של דירה יד שניה שרכשו זוגות צעירים. משפרי דיור באותו אזור רכשו דירות יד שנייה במחיר חציוני של 2 מיליון שקל. כלומר, במקומות מסויימים משקיעים מגדילים את הביקושים לנכסים מסויימים, שמבוקשים גם על ידי זוגות צעירים וככל הנראה הם תורמים בכך לעליית מחיריהם.

לא רק רוכשים

ואולם כאמור, המשקיעים לא רק רוכשים דירות בכמויות גדולות, אלא גם מוכרים דירות, ובחודש יוני הם מכרו 2,900 דירות, הרמה הגבוהה ביותר במכירות המשקיעים מאז יוני 2015. כשבוחנים את כל החציון הראשון של 2021 מגלים כי מלאי הדירות שבידי המשקיעים כמעט שלא עלה, מה שמביא למסקנה כי העלייה בקצב הרכישות שלהם לא האטה את קצב מכירת הדירות שלהם, נתון שמעמעם במידה את הטענות שעליית מחירי הדירות נובעת מהגדלת היקפי רכישת הדירות על ידי משקיעים. עובדה נוספת שסותרת את הגישה של האוצר היא, שהכלכלנית הראשית כוללת בסקטור של המשקיעים גם קרנות ריט וחברות להשכרה ארוכת טווח, שרוכשות מאות דירות מדי חודש ומכאן עולה, שמשקיעים פרטיים עוסקים יותר במכירת דירות מאשר ברכישת דירות חדשות.

בעוד שברור לכל מדוע קצב רכישת הדירות על ידי משקיעים עולה מאז הוקטן מס הרכישה על ידי שר האוצר לשעבר, ישראל כ"ץ, פחות ברור בולמוס המכירות של המשקיעים, תופעה חשובה מאוד, אך כמעט שלא מדוברת. לאור זאת ניסתה הכלכלנית הראשית לבדוק לעומק, מיהם המשקיעים שמוכרים דירות דווקא כשהשוק בוער.

כך למשל, בין המשקיעים המוכרים בולטים בעלי חברות שרשמו הפסדים ב-2019 וכלל הנראה הגדילו את ההפסדים שלהם מאז פרוץ הקורונה; "ממצאים אלו עשויים לרמוז כי בקרב בעלי החברות שמכרו דירה להשקעה ביוני השנה, שיעור גבוה יותר מאשר בעבר עשה זאת על רקע צורך בנזילות גבוהה יותר", כתבה הכלכלנית.

ממצא אחר הוא שרמות השכר של מי שמכרו דירה להשקעה באזורי הביקוש מרמזת על כך שמי שהחליטו לצאת משוק הנדל"ן במרכז הם אנשים פחות מבוססים. ולבסוף, כמעט לרבע מהמשקיעים שמכרו דירה באזורי הביקוש ביוני האחרון, אין כל הכנסה שוטפת (מדווחת) משכר/פנסיה/עסק.

כל הממצאים הללו מרמזים, שקצב המכירות הגבוה אינו נובע מתשואות נמוכות, או מחשש שמחירי הדירות ירדו בקרוב, אלא מכך שהקורונה הכניסה חלק מהמשקיעים למצוקה כלכלית.

אז אם חלקם של המשקיעים בעליות המחירים כנראה פחות מזה שסבורים, אז מהיכן מגיעות העליות התלולות? מחלקי השוק האחרים, מן הסתם, שאינם משקיעים, ובמיוחד הזוגות הצעירים. בחודש יוני הם רכשו 4,800 דירות בשוק החופשי. מדובר בכמות שיא של השנים האחרונות, שמצטרפת ל-1,100 דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן. כל זה מורה על הבעיה הגדולה שבה נתונים רוכשי דירות אלה: מי שזכו בדירות במחיר למשתכן, גם בפרויקטים תקועים, חוששים לוותר על הזכיות שלהם, שכן בעקבות עליית המחירים הגדולה, ההנחות שלהן הם זכו - עלו במידה ניכרת; אחרים מבינים שההגרלות הסתיימו, והם פונים לרכוש דירות בשוק החופשי - דבר שתורם אף הוא לעליות בביקושים ובמחירים.

צרו איתנו קשר *5988