שוק הנדל"ן: שחקנים אפורים עולים לשחק על המגרש של היזמים

עולם הנדל"ן טומן בחובו רווחים אדירים, כגודל הסיכון כך גודל הרווח. חלק מהיזמים, משקיעים וקבלנים הפועלים עשרות שנים בשוק הנדל"ן, פועלים ללא אחריות, ומידי שנה מפסידים את כל הונם והופכים לחייבי הוצאה לפועל. בשוק קיימים לא מעט שטחים "אפורים". מי שמכיר מעט את אופיו של הענף, להבדיל מענפים אחרים יודע שנדל"ן זה ריצה למרחקים, זה לא הייטק, שאתה עושה "מכה", או בדרך להנפקה. הזדמנות שהופכת להסתבכות .

בעשור האחרון נחשב ענף הנדל"ן מוקד משיכה עבור רבים, הרואים בו השקעה נוצצת, וסקס אפיל, כל משרד רוצה להתהדר בשם יזם נדל"ן, או משקיע נדל"ן, כולם רוצים להיות חלק מחגיגת השוק, שגם בעת משבר אין כמעט מה שיערער את המעמד של הענף. עליית המחירים המאפיינת את שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, רק האיצה את הנוגעים בדבר להפוך ליזמים או קבלנים, מה שפעם עוד זוהה עם אנשי עבודה מיובלי ידיים, ואנשי עסקים שעוד הסכימו ללכלך את הנעליים באתרי בניה, התחלף ב"דם צעיר" שזורם לענף בדמות יזמים צעירים לצד נשים יזמיות חזקות ומשקיעות. הם מפונקים יותר, רוצים לעשות כסף גדול ומהר, הם מפנטזים, שענף הנדל"ן זה הייטק, שעוד רגע הם בדרך להנפקה, הם טופחים לעצמם על השכם בגין אומץ ותושייה, ואם משהו ישתבש הם תמיד יידעו לנחם את עצמם בפתגם הטיפשי "כסף בא, כסף הולך".

ענף הנדל"ן חי מאשראי. נקודה. שחקנים גדולים וקטנים זקוקים למיליונים כדי לרכוש קרקע, מה שהביא אלינו את קבוצות הרכישה שמצאו פתרון קל ומסוכן למימון הפרויקטים, המעבירים אל רוכשי הדירות את נטל המימון. עד כאן הכול יכול לעבוד, הבעיה הגדולה מתחילה עם חלום הנדל"ן, כולם רוצים להתעשר במהירות ומכאן הדרך לפניה למימון, בדרכים מסוכנות, דרך גופים מפוקפקים המציעים אשראי חלופי - קצרה.

בשוק טוענים כי אחת הסיבות למגע שמתקיים בין גורמי פשיעה לבין יזמי נדל"ן היא עלויות המימון הגבוהות בפרויקט. נכון להיום ניתן לקבל מימון משני גורמים מרכזיים: הבנקים וגופים חוץ בנקאיים. כניסתם של אלו האחרונים החלה לפני כשבע שנים והם מאפשרים קבלת מימון בתנאים מקלים יותר העוקפים את המערכת הבנקאית, כיוון שהבנקים מחייבים שורה של בדיקות לווידוא ביטחונות, ערבויות והחזרי הלוואה. הגופים החוץ בנקאיים לא קשורים לבנק ולרוב גם לא רשומים במסמך כלשהו של המדינה. הם כוללים בין היתר חברות כרטיסי אשראי, קרנות פנסיה, חברות ביטוח, קופות גמל, קרנות, אך גם חלפני כספים פרטיים הנמנים חלקם על השוק האפור. כן. דוח של הכנסת שהתפרסם לפני כשש שנים מונה את "השוק האפור" כאחד הגורמים המכנה עצמו "גוף חוץ בנקאי". אלו מצאו לעצמם "אכסניה" נוחה לפעול תחת מטריית "הגופים החוץ בנקאיים", ובעצם כך מכשירים את השרץ.

בהתייחס לכך שהכניסה לענף הבניה והנדל"ן היא קלה אשר אינה דורשת תנאי השכלה או ניסיון מוקדם והכסף הזורם בענף הוא רב - הרי שנמצא המתכון לכניסתם של אותם גורמים מפוקפקים ושוק אפור שחודר לתעשייה באמצעות מימון חברות נדל"ן ויזמים שאפתנים. ניסיון השתלטות של השוק האפור בענף הבניה התרחש כבר בשנות ה-80', אז, גורמי פשיעה דרשו מיזמי נדל"ן "דמי חסות" (פרוטקשן) תמורת שמירה על אתרי הבנייה.

פרצות הקיימות בענף הבנייה והנדל"ן המאפשרות העלמת הון ו"הברחתו" לפרויקטים ואפיקים אחרים, סוללות גם הן את כניסתם של אותם גורמים. אלו מציעים לרוב תנאי מימון נוחים עבור אנשי עסקים המחפשים ליווי, גם אם הריביות הנגבות על ידם גבוהות מהמותר לפי חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות, ונעות בין 5-20 אחוז בחודש.

אף שכיום מרבית החברות והקרנות המעניקות מימון הן ציבוריות וכפופות לתנאים ותקנות רגולטוריות, עדיין, יש כאלה המחפשים כסף מהיר עם מינימום התערבות.

בועז יונה טען בזמנו, כי נאלץ לברוח מהארץ בשל החוב התופח שהיה לו מול השוק האפור. גם לגבי איש העסקים אלדד פרי ז"ל רוחשות השמועות כי לווה כספים בשוק האפור. ההתנהגות האימפולסיביות של יזמי הנדל"ן בסופו של דבר כמו תמיד תפגע בזה שאין לו, בזה שיגרד את השקל האחרון לקנות דירה.

אנשי הנדל"ן, גלו אחריות למי שעבורו קורת גג, היא צורך בסיסי קיומי.

הכותבת היא בעלת משרד לאדריכלות ועיצוב פנים