זה הפתרון היחיד למחירי הנדל"ן במרכז. אז למה המדינה תוקעת אותו

פינוי-בינוי הוא התשובה המתבקשת למחירי הנדל"ן ומצוקת הקרקעות, אבל גם כשהתוכניות מאושרות, הן לא יוצאות לדרך • למרות שמחקר הרשות להתחדשות עירונית מעלה כי עיקר החסמים הם ברשויות המקומיות, הדיון סביב הנושא בחוק ההסדרים ממשיך לתלות את האשמה בשאלת הסכמת הדיירים

פרויקט פינוי בינוי מתחמי בקריית אונו / צילום: קרייג אריאב
פרויקט פינוי בינוי מתחמי בקריית אונו / צילום: קרייג אריאב

שוק הנדל"ן רותח והמחירים מזנקים ושוברים שיאים חדשים. הביקושים למגורים מתמקדים באזורי המרכז ותל אביב בהם יש מחסור בקרקעות זמינות לבנייה ולכאורה הפתרון המתבקש הוא בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי). אלא שאלה אינם מתקדמים בקצב הרצוי ונתקלים בשלל בעיות. קידום התחדשות עירונית נכלל בחוק ההסדרים, אלא שלמרות שיש מגוון חסמים המפריעים להוצאת היתרי בנייה ולמימוש תוכניות ההתחדשות - ובהם תשתיות, תכנון, היבטים כלכליים וכאלה שתלויים ברשויות המקומיות ובגופים ממשלתיים - מוקד הדיון לא עוסק באחריות הרשויות אלא שם במרכז את האזרח הפרטי - "הדייר הסרבן" שמואשם כי הוא זה שמעכב את התהליכים.

"חברת בנייה שלא תפעל בתחום ההתחדשות העירונית לא תהיה קיימת באזורי הביקוש בעוד כמה שנים"
התחדשות עירונית היא אירוע הנדל"ן המורכב ביותר שקיים | פרשנות

בשנת 2020 אושרו כ-26,000 יחידות דיור במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית (פינוי-בינוי). רובן המכריע של יחידות הדיור שקודמו הוא באזור המרכז (כ-70%). למרות ההאטה שהביאה איתה מגפת הקורונה, המגמה ברורה ומעידה על שיעור עליה שנתי של 130% במספר יחידות הדיור שאושרו במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי. ואולם, במשרד האוצר לא מרוצים מהקצב. פרק ד' מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (חוק ההסדרים), הנדון בימים אלה בוועדות הכנסת, מציע שורה של צעדים שנועדו לקדם פרויקטי התחדשות עירונית. 

 
  

גורם המעורב בקידום וניסוח התיקון בחוק ההסדרים אמר לגלובס, כי "אין פתרונות קסם. לשחק עם הביקושים זה נחמד, אבל לא בר-קיימא לטווח הארוך. האוכלוסייה בישראל גדלה, ואזורי הביקוש מצטופפים ואנחנו לא נצליח לעמוד ביעדים, גם אם רמ"י ודירה להשכיר משווקים במרץ. צריך לעשות צעדים דרמטיים כדי להגדיל את היצע יחידות הדיור במדינת ישראל. בחוק ההסדרים הבאנו חבילה כוללת להגדלת ההיצע. כשמקשיבים להלך הרוח בוועדת הפנים מרגישים שהתפיסה הזאת לא מושרשת. עניין הגדלת כמות יחידות הדיור הוא אקוטי ובמיוחד באזור הביקוש, כלומר המרכז. לא בגלל שאנחנו שחושבים שצריך לתעדף אזור זה, אלא בגלל ששם אנשים רוצים לגור. אין לנו שם קרקעות מדינה פנויות. אנחנו חייבים לקחת מרקמים בנויים ולצופף אותם עוד יותר".

שלל חסמים והיעדר תמונה מלאה 

ומה מעכב את קידום הפרויקטים? בדיקה שערכה הרשות להתחדשות עירונית בשנת 2020 לגבי חסמים ב-55 פרויקטי פינוי-בינוי, מראה שלל בעיות המקשות על מימוש ההתחדשות העירונית. בארבעה מתחמים מימוש התוכנית מתעכב בשל פעילותם של כמה יזמים במתחם, ארבעה מתחמים מתעכבים בשל העדר כדאיות כלכלית ושישה מתעכבים בשל עיכוב או אי מתן פטור מהיטל השבחה. בשלושה מתחמים בלבד התעכב תהליך ההיתר בשל בעיות בהסכמה של בעלי הנכסים במתחם.

 
  

דוח מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שהוכן במיוחד לקראת הדיון באישור חוק ההסדרים, מסבך את העניין עוד יותר, כי הוא מבהיר שהמידע שיש בידי המדינה ביחס לחסמי ההתחדשות העירונית חסר: "בתוכניות פינוי-בינוי עשויים להיות חסמים רבים בתחומים שונים, ובהם, חסמי תשתית, תחבורה ותחבורה ציבורית, תכנון, כלכלה, יחסי יזם-רשויות, בעלי דירות, אי הסכמה בין בעלי הדירות השונים ועוד. נתונים ומידע אודות החסמים השונים אינם מרוכזים כיום בידי גופי הממשלה, בין היתר, מפני שביצוע הפרויקטים נעשה על ידי יזמים בשוק הפרטי, ולפיכך, נתונים כאלו, אם ישנם, פזורים בין היזמים והרשויות המקומיות השונות".

"הוצאת ההיתר נתקעת כי אין הסכמה של הדיירים"

כאמור, למרות שיש חסמים רבים לפרויקטי פינוי-בינוי מה שקורה בפועל הוא שלא כל כך מדברים עליהם, אולי כי למדינה אפילו אין מידע מלא לגביהם. דיוני ועדת הפנים והסביבה בכנסת מתמקדים בנושא אחד: "הדייר הסרבן". הצעת חוק ההסדרים שנדונה כעת מנסה להחליש את כוחם של דיירים שמסרבים לפרויקט פינוי-בינוי (ראו תיבה), שכאמור נתפסים כגורם העיקרי לעיכוב. 

 
  

לדברי הגורם, קידום פרויקטי פינוי-בינוי לא נתקע בשלב התכנון, אלא בשלב הוצאת ההיתרים: "הנתונים שלנו מראים שיש אמנם הרבה תוכניות מאושרות, אבל, הוצאת ההיתר נתקעת כי אין הסכמה של הדיירים. זה צוואר הבקבוק. נוח להגיד שהתחדשות עירונית במסגרת פינוי-בינוי פוגעת במסכנים, ומחלישה אותם. אבל, עדיין צריך 100% בשביל לצאת לפרויקט. לא מבינים שיש מיעוט שפוגע ברוב. אנחנו במלאי עצום של תוכניות לפינוי-בינוי. הן נתקעות בשלב הבא, שלב הישום".

"מטרת התיקונים המוצעים להחליש בעלי דירות"

מחבר דוח מרכז המידע והמחקר של הכנסת זהיר אומנם, אך נקל להבין כי הוא רואה דמוניזציה של ה"דייר הסרבן": "מאז חקיקת חוק פינוי-בינוי בישראל בשנת 2006 נפוץ השימוש במונח דייר 'סרבן', או 'סחטן' בשיח ההתחדשות העירונית בישראל, בדיוני הכנסת ובחקיקה. כאמור, המונח "דייר סרבן', בתרגומו הקלוקל של המונח מהשיח הכלכלי באנגלית, מתייחס למודל תיאורטי של כשל שוק מסויים בעסקאות ריכוז בעלויות בהן נדרשת הסכמת כל הבעלים. לעומת זאת, השימוש במונח זה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל רחב הרבה יותר, ולעיתים נעשה כתיוג שלילי המכליל את כל בעלי הדירות שאינם מעוניינים בתוכנית פינוי-בינוי שהוצעה להם ע"י היזם, גם אם טעמיהם, מניעיהם ומטרותיהם שונים, וגם אם הם אינם בעמדת המיקוח הייחודית המאפיינת את ה'דייר הסרבן'".

מה קורה למי שלא רוצה פינוי בינוי

כדי להבין מיהו "דייר סרבן", יש לחזור אחורה לשנת 2006. עד אז נדרשה הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם כדי לקדם תוכנית פינוי בינוי. בשנת 2006, נחקק חוק פינוי ובינוי הקובע כי רוב של 80% מכל בעלי הדירות שמסכימים לעסקת פינוי בינוי וחתמו על חוזה מכר, יוכלו לתבוע את מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לעסקה, אם בית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר. בשנת 2018 החוק תוקן, ובית המשפט קיבל את היכולת לכפות על מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לחתום על ההסכם, ואף לפנות אותם מדירותיהם.

הגישה החדשה שמוצעת כעת בחוק ההסדרים הוצגה לראשונה בדוח "הסרת חסמים בהתחדשות עירונית", שהוכן על ידי צוות ממשרד המשפטים, בראשותה של כרמית יוליס, המועמדת לתפקיד המשנה ליועמ"ש לעניינים אזרחיים. לפי ההצעה יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי בינוי לשני שלישים (66%) מבעלי הדירות. התיקון החדש יכלול סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב. במילים אחרות, שיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, יחוזק מעמדו של אדם שבבעלותו כמה דירות לצורך יצירת הרוב הנדרש. בנוסף, וכאן מדובר בחידוש מעניין, גם היזם יוכל להגיש תביעה כנגד דייר סרבן. 

במקביל, בעקבות קריסת הבניין בחולון בחודש שעבר והסכנה לקריסת מבנים נוספים, אמר שר הבינוי והשיכון זאב אלקין כי יפעל להכניס תיקון שיאפשר פינוי בינוי גם בהסכמת 51% מהדיירים בלבד.

למה זה קורה? איך נוצר מצב שבו דייר שלא מעוניין לפנות את ביתו לטובת פרוייקט פינוי בינוי מוצא את עצמו תחת קטגוריה של "סרבן", ועשוי להגיע לבית משפט כדי ללמד זכות על עצמו? התשובה נמצאת בדוח שהכינה הרשות להתחדשות עירונית: "אפשר לראות כי חלק גדול מהחסמים נובע מסוגיות הקשורות לפעולות שבסמכות הרשות המקומית ובאחריותה. העיכוב נובע לרוב מהתמשכות תהליכי התכנון המשלימים לאחר אישור התוכנית עצמה ולפני הבקשה להיתר". ולמה לא מטפלים במנגנוני הרישוי ברשויות המקומיות? אולי כי זה הרבה יותר מסובך.

תומר רוזנר, היועץ המשפטי של ועדת הפנים והסביבה בכנסת, שדיבר בישיבה האחרונה של הוועדה השבוע, היה נחרץ ביותר ביחס לתיקון הדייר הסרבן: "מטרת התיקונים המוצעים בהצעת החוק הממשלתית להחליש בעלי דירות. הממשלה מתייחסת לדיירים כאל חסם. בעלי הדירות מתחילים מעמדת נחיתות מסיבות רבות - קושי להתארגן, פערי מידע. זה מצב נחיתות מובנה. אין להם מעמד שווה ליזמים. הפחתת הרוב הנדרש מ-80% של הדיירים לשני שליש משמעה פגיעה בכלי כמעט יחיד שיש לבעלי הדירות. אין בידי בעלי דירות אלא הסכמתם. גם דיירים שמסכימים הם בעמדת נחיתות כי יש פערי כוח, פערי מידע, פערים של יכולת כלכלית".

צרו איתנו קשר *5988