תל אביב פותחת פער ענק: מחירי המשרדים מזנקים, פתח תקווה ובני ברק מאחור

ענף המשרדים בתל אביב לא רק ש"החלים" מהשפעות מגפת הקורונה - הוא נמצא עכשיו בשיאו; כך לפי מחקר שוק של חברת CBRE ישראל, המעלה כי בין הרבעון השני לשלישי, מחירי השכירות של משרדים בתל אביב קפצו ב-7% והגיעו ל-108 שקל למ"ר. מדובר בעלייה שנתית של 13% שאינה זכורה בשנים האחרונות. לעומת זאת, במחירי השכירות למסחר נבלמו לעת עתה הירידות, אך השאלה, האם הענף הכלכלי הזה בדרך לשיקום - עוד לא פתורה לגמרי.

מדובר בתופעה ייחודית של שני שינויי מגמה חדים שאיפיינו את שוק המשרדים. בין הרבעונים השני לרביעי של 2020 מחירי השכירות למשרדים ירדו ברמה של כ-8% ואילו מאז הרבעון הראשון של השנה המחירים עולים במהירות. כאמור בשנה האחרונה הם עלו ב-13% וברבעון השלישי של השנה הם הגיעו לשיא של כל הזמנים - 108 שקל למ"ר.

זה המקום לציין כי יש מספר שיטות של חישוב מחירי שכירות, שמתחשבים ברמות הגימורים של המשרדים, ובחנייה ושטחים צמודים. CBRE עורכת את הסקרים לפי גמר מעטפת, כלומר מחיר של "משרד עירום", ללא שדרוגים, הנמכות, קירות גבס ועוד.

הפער מהשכנות מזנק

תל אביב פותחת פער גדול, לא רק מול ערים כמו חיפה וירושלים, שבהן מחירי המשרדים נעים בסביבות 65 שקל למ"ר, אלא מול הערים שסביבה. רמת גן והרצליה הן שתי הערים הסמוכות ביותר לתל אביב, לא רק גיאוגרפית, אלא גם מבחינת מחירי השכירות, אולם תל אביב הגדילה מהן את הפער במידה ניכרת. אם בשנה שעברה ההפרש במחירי השכירות בין תל אביב לבין רמת גן והרצליה הגיע לכ-23% - כיום הוא מגיע לכ-30%, שכן מחירי המשרדים בשתי הערים הללו עלו בשיעורים נמוכים יותר מאשר הזינוק בתל אביב. בהרצליה מחירי השכירות ברבעון השלישי של השנה הגיעו ל-83 שקל למ"ר וברמת גן ל-82 שקל למ"ר.

בתחום הזה פועלות עוד מספר חברות בולטות, כמו CBRE ונת"ם, שעורכות סקירות דומות במהותן, אך שונות מבחינת החישובים, ועל כן הטבלאות שלהן נראות דומות מבחינת דירוג אזורי התעסוקה, אך מחירי השכירות הממוצעים שונים בין חברה לחברה.

פתח תקווה נגד המגמה

סיפור שונה לחלוטין מתרחש בפתח תקווה, שבה מחירי השכירות ברבעון השלישי של השנה אמנם נותרו יציבים לעומת הרבעון השני, אך בהיבט שנתי ירדו ב-4% ל-53 שקל למ"ר. גורמים שונים בענף הנדל"ן המניב סבורים כי בפתח תקווה ובבני ברק נבנו בתקופה האחרונה שטחים רבים שהציפו את שני המקומות ומקשים מאוד לשמור על רמות המחירים מפעם.

ירון שחר מנהל מחלקת השקעות ומחקר בחברת CBRE ישראל ציין כי רק בפתח תקווה נמצאה ירידה שנתית כה משמעותית למחירי שטחי המשרדים, בעוד שבאזורי הארץ האחרים נרשמה יציבות.

שחר גם ציין כי קצב התחלות הבנייה חזר לקדמותו ואף מעבר לכך- כ-533 אלף מ"ר במחצית הראשונה של השנה. המגמה התעצמה ברבעון השני של 2021, שבו הוחל בהקמת 291 אלף מ"ר, לעומת 116 אלף מ"ר ברבעון המקביל אשתקד.

כ-50% מהתחלות הבנייה הן בערים ראשון לציון, פתח תקווה וירושלים (18%, 17% ו-15% בהתאמה).

המסחר לא מתאושש

בענף המסחר המצב שונה. אומנם בהיבט רבעוני, מחירי השכירות של שטחי המסחר לא השתנו במהלך הרבעון השלישי של השנה, אך בהיבט שנתי הם לא שבו ברוב המקומות לרמתם מלפני הקורונה.

הדבר בולט במיוחד בתל אביב, שבה דמי השכירות למסחר הגיעו ברבעון השלישי ל-164 שקל למ"ר, ירידה של 4% לעומת הרבעון השלישי משנה שעברה; הרצליה (132 שקל למ"ר) ורמת גן (122 שקל למ"ר) ספגו ירידה שנתית מצטברת של 7% ו-2%, בהתאמה. ירידות שנתיות נרשמו גם בנתניה וברחובות.

לדברי שחר, הסבר מסויים לנתונים הללו נעוץ בעובדה שמאז ינואר השנה ועד לסוף הרבעון השלישי, נרשמה ירידה מצטברת של 2.9% במכירת מוצרי צריכה. מזון, טואלטיקה ומוצרים לבית ירדו ב-10.9%, 8.9% ו-7.1%, בהתאמה.