האם הכסף הגדול של ההייטק מאיץ את התייקרות הדירות בת"א?

האם מחירי הדירות בתל אביב נדחפים למעלה על ידי הגאות במגזר ההייטק? בתוך שנה וחצי עלו מחירי הדירות שנרכשו בעיר ב-22% וזאת בעוד שבכלל המדינה המחירים עלו ב-9% בלבד. אנשי נדל"ן מדווחים כי השוק המקומי מוצף בהייטקיסטים צעירים שרוכשים דירות במיליונים שקיבלו כתוצאה מאקזיטים, ממימושי אופציות, מהנפקות וממשכורות גבוהות ממקומות עבודתם.

בכל העולם לא צפו את עליית מחירי הדירות בעקבות הקורונה - וגם לא בישראל. בשנתיים שלפני הקורונה, 2019-2018, מחירי הדירות קרטעו. לעתים עלו ולעתים ירדו. ברבעון האחרון של 2019, ממוצע מחירי הדירות שנרכשו הגיע ל-1.54 מיליון שקל - עלייה של 0.6% בלבד לעומת הרבעון הראשון של 2018. בתל אביב מחירי הדירות שנרכשו ירדו ב-3% מתחילת 2018 לסוף 2019, לרמה של 2.9 מיליון שקל.

ואולם מאז החלה הקורונה המצב השתנה כמעט ב-180 מעלות. בשנה וחצי שחלפו מאז פקדה המגפה את המדינה ועד לרבעון השלישי של השנה, עלו מחירי העסקאות הממוצעים בכ-9% ל-1.68 מיליון שקל, ואילו בתל אביב הם המריאו בכ-22% ל-3.44 מיליון שקל. עסקאות מהחודשים האחרונים ממשיכות להראות על מגמה מהירה מאוד של עליית מחירים.

השמאי אריה קמיל מודה שיש מקומות, במיוחד ברבעים 3 ו-4 בתל אביב (השכונות שמדרום לירקון והעיר הלבנה), שבהם כבר קשה לו כשמאי להעריך כמה שווה דירה. "יש מקומות שבהם יזמים של תמ"א 38 מעלים בכל שבוע את מחירי הדירות. בחלק מהפרויקטים כבר הגיעו לרמה של 70 אלף שקל למ"ר. מחירים בלתי נתפסים", הוא מספר.

ההסבר הכללי שניתן לעליות המהירות של מחירי הדירות בישראל, שלפיו הריביות הנמוכות הן שעודדו את עליות המחירים, בנוסף להיצע נמוך יחסית של דירות חדשות, (שהיה כאן עוד לפני הקורונה) - אינו מספיק כדי להסביר את הזינוק של הנדל"ן התל אביבי. רמות המחירים והעליות שנרשמו שם נובעות גם מתוספת חדשה של כסף שהתגלגלה לשוק המקומי. עד לפני שנים לא רבות היה זה כסף זר שיובא ארצה על ידי תושבי החוץ. זה לא מה שקרה הפעם. אז מהיכן מגיעה "זריקת הבוסטר" הכספית הזו לתל אביב, בשנתיים האחרונות?

"מוכנים לשלם 15 אלף שקל בחודש משכנתה"

האצבע של אנשי הנדל"ן מורה מיד לכיוון ההייטק, ולכסף הגדול שנפל על אלפי עובדי הייטק בשנתיים האחרונות. חלק מההון הזה מנותב לנדל"ן.

אולם האם כמה אלפי עובדים שנפגשו עם סכום כסף גדול יכולים להשפיע דרמטית על השוק?

באפריל בשנה שעברה שוחחנו בנושא עם צביקה שוורץ, מנהל מחלקת יוקרה באנגלו סכסון תל אביב. הוא סיפר שעד לאחרונה הוא היה רגיל לראות רוכשי דירות במרכז ובצפון הישן של תל אביב שגילם בדרך כלל מבוגר, והם אנשים אמידים. היום הדברים השתנו לחלוטין. "אתה רואה פתאום צעירים בני 40-30 שמחפשים דירות במרכז העיר ובצפון הישן, במחירים שיכולים להגיע ל-10 מיליון שקל. אתה לא מבין מאיפה יש להם, ואז הם מספרים שהם הייטקיסטים", סיפר שוורץ. היום הוא אומר שהדברים נותרו בדיוק כשהיו.

"תחשוב על אנשים שקיבלו מיליון דולר בהייטק, ויש להם עוד מיליון שקל מלפני כן, והם מוכנים ויכולים לשלם 15 אלף שקל בחודש משכנתה, ותבין כיצד דירות בנות 60 שנה בשיכון יכולות לקבל פתאום 60 אלף שקל למ"ר. כמה אנשים במדינה הזו יכולים לעמוד בתנאים כאלה?" תוהה קמיל.

הביקושים של אנשי ההייטק ממוקדים במתחם גיאוגרפי מסוים. "הם מתמקדים ברבעים 3, 4, 5 ו-6 ושם אתה רואה בדיוק את עליות המחירים החריגות. יש כאלה שהולכים עכשיו מזרחה לביצרון ולרמת ישראל, וגם שם רואים היום עליות מחירים. כל מקום שניתן להגיע אליו לעבודה במרכז העיר עם קורקינט, בטווח של 10 דקות", אומר קמיל.

 אריה קמיל, שמאי מקרקעין / צילום: שלומי יוסף

המוכרים "מיישרים קו" עם המחירים הגבוהים

אבל עד כמה כבר יכולים להשפיע מאות הייטקיסטים שנחושים לרכוש לעצמם את דירת החלומות, על מחירי הדירות בכל השכונות המבוקשות? כאן מתקיים עיקרון של מינוף. מרגע שמתקיימת מסה מסוימת של עסקאות, לעתים אפילו לא גדולה, השוק מסמן מגמת עלייה וכל בעלי הנכסים בסביבה מתחילים ליישר קו עם הרף העליון של המחירים, ואולי אף לנסות להציב רף גבוה חדש.

קמיל אומר שדי בעשרות בודדות של רוכשים ממוקדים כדי להפעיל מנוף לעליית מחירים בשכונות התל אביביות, שבהן היצע הדירות ממילא אינו גדול. "קח לדוגמה את רובע 3 ורובע 4, ותאר לעצמך 30-40 רוכשים שמגיעים כמעט ביחד לקנות שם דירות, ויש להם כסף ביד. היצע הדירות ברבעים הללו לא יכול לספוג את הביקוש הנקודתי הגדול הזה, והמחירים מיד עולים", הוא מדגים.

פאוזה קלה: לאחרונה פורסמו עבודות של הכלכלנית הראשית באוצר ושל גיאוקרטוגרפיה, שלא מצאו את מגזר ההייטק "אשם" בעליות המחירים, ואולם שתי העבודות בדקו נתונים שונים והתייחסו בעיקר לציבור המשקיעים. הכלכלנית הראשית התייחסה לעניין ברמה הארצית, ואילו גיאוקרטוגרפיה הצטמצמה לגוש דן; ואולם השפעת ההייטק על הנדל"ן נעוצה באזור גיאוגרפי מצומצם יחסית בתוך תל אביב ובדירות שמיועדות לשימוש עצמי ולא להשקעה.

ובחזרה לתופעה - מרגע שכל כך קל להקפיץ מחירים בשכונות הוותיקות של תל אביב, סביר להניח, שמרגע שה"בוסטר" של ההייטק יסתיים - גם חגיגת המחירים הגדולה תגיע אל קיצה. ככלות הכול מספר משקי הבית שיכולים לעמוד ברמות המחירים הנוכחיות - אינו גדול וגם מאלה שיכולים לעמוד - לא רבים מוכנים לרכוש דירות במחירים הללו.

תל אביב "משכה" את כל המדינה למעלה

מבחינה מסוימת האירוע הזה מזכיר את מה שקרה לשוק הנדל"ן התל אביבי בעת ניפוח ופקיעת בועת הדוט קום (שכונתה גם "בועת ההייטק") בסוף שנות התשעים ועד לתחילת שנות האלפיים. באותן שנים פנו יזמים רבים להקמת חברות בתחום האינטרנט, הצליחו לגייס סכומי עתק ממשקיעים - ומגזר ההייטק בישראל החל להתעשר בתוך זמן קצר. חלק מהכספים עברו לשוק הנדל"ן, בדיוק כפי שקורה היום.

בועת הדוט.קום החלה להשפיע על השוק התל אביבי החל מהרבעון האחרון של 1997. ברבעון זה החלו רכישות הדירות בתל אביב לצבור תאוצה, ובמשך שנתיים, עד לסוף 1999, נרשמה עלייה נומינלית של לא פחות מ-44% במחירי הדירות שנרכשו שם (הלמ"ס לא פרסמה אז נתונים על ערים ועל מחוזות, אלא על אזורים, כך שהנתונים שהבאנו כוללים את תל אביב ואת סביבתה הקרובה). במקביל עלו מחירי הדירות שנרכשו באותן שנים בכלל המדינה ב-15% בלבד. כלומר, באופן מובהק עולה כי תל אביב "משכה" את כל המדינה למעלה.

שוק הנדל"ן היה שונה מהיום. רבעים 3 ו-4 ומרכז תל אביב (ובראשו שדרות רוטשילד) היו מוזנחים ולא פופולריים בקרב הישראלים. השכונות האהודות היו רמת אביב החדשה ורמת אביב ג'. כך גם חיפה, רעננה ורמת השרון, וגם בהן מחירי הדירות עלו בתקופה זו.
פרויקט ייחודי לאותם ימים היה מלצ'ט שינקין של חברה צעירה דאז, אמריקה ישראל, בשיתוף עם דניה סיבוס. הפרויקט נמצא בפינת שני הרחובות, הוא מונה 102 דירות ונחשב אז לאחד מהיוקרתיים בעיר. שמשון הראל, מבעלי השליטה באמריקה ישראל, מציין כי הפרויקט נבנה שנים ספורות לפני קידום תוכנית העיר הלבנה, וכי כיום הוא מסופק אם פרויקט כזה יכול היה להיבנות על חורבות בית עיתון "דבר" ההיסטורי. "קצב המכירות היה מהיר יחסית, וכך גם קצב עליית המחירים", הוא מספר. "מחירי הדירות ננקבו אז בדולרים, ואנחנו מכרנו חדר לפי 120 אלף דולר ולאחר שנה וחצי היינו כבר בסכום של יותר מ-250 אלף דולר לחדר", הוא מספר.

 הבניין בפינת שינקין ומלצ'ט. המחירים היו בדולרים והוכפלו תוך שנה / צילום: תמר מצפי

ואולם עוד קודם לכן, במהלך שנת 2000, יצא האוויר מבועת הדוט.קום: מדד הנאסד"ק רשם ירידה של 60% בתוך חודשים מספר ושל 80% בתוך כשנתיים. ישראל דיממה בזמנים ההם. האינתיפאדה השנייה, שפרצה בספטמבר 2000, פגעה גם היא בשוק הנדל"ן, שממילא היה אחרי השיא.

ברמה הארצית, השוק קרטע מאז סוף 1999 ונד מעלה-מטה. עד סוף 2003 נרשמה ירידה נומינלית בגובה של כ-5% במחירי הדירות שנרכשו; ומחירי הדירות בתל אביב רשמו ירידה נומינלית חדה של 16%.

"זו הייתה התרסקות של ממש, והירידות החדות ביותר נרשמו בדירות היוקרה. אני זוכר בעלי פנטהאוז ברמת אביב ג' שבמקור רצו עליו מיליון שקל, ובסוף נאלצו להתפשר על 700 אלף שקל", מספר קמיל.

 שמשון הראל, בעלי אמריקה ישראל / צילום: אייל פרידמן

לא יכלו לעמוד בהחזרים ונאלצו למכור במהירות

באותן שנים היו מקרים של צעירי הייטק שרכשו בעת ניפוח הבועה דירות יוקרה בהתבסס על הון עצמי נמוך, על משכנתאות גדולות ועל החזרים חודשיים גבוהים מאוד. הם התבססו על השכר הגבוה שקיבלו בעת ניפוח הבועה, אבל לאחר הפקיעה לא נותר להם דבר והם נאלצו למכור את הדירות במהירות ובמחירים נמוכים, העיקר להחזיר לבנקים את חובם.

כאמור, לא כל הירידות נבעו מפקיעת הבועה. שנות האלפיים התפתחו למיתון ומשבר בענף הנדל"ן; האינתיפאדה השנייה עשתה את שלה; ירידות המחירים נמשכו עד השליש האחרון של העשור. אבל בתל אביב, העיר שהצמידה את מחירי הדירות שבה לנאסד"ק, הפגיעה הייתה הקשה ביותר.

תל אביב הייתה גם הראשונה להתאושש. "הסיפור הזה אירע לפני 20 שנה, כשההייטקיסטים של היום היו עוד ילדים, והם בטח לא זוכרים. אבל דבר כזה יכול לקרות גם היום, ולפי מה שאני רואה - זה לא מעניין אותם", מסכם קמיל. 

כ-25 מיליארד דולר זרמו השנה לכיסי העובדים | אסף גלעד

שנת 2021 הייתה, כידוע, שנת גאות יוצאת דופן עבור ענף ההייטק הישראלי וכל הקשורים בו: המשקיעים שזכו לתשואות שהגיעו לפעמים לפי 100 על השקעתם, והיזמים והעובדים, שאלפים מהם הפכו בן לילה למיליונרים, או לכל הפחות לאנשים אמידים מאוד. העושר בהייטק הגיע מכמה מקורות, שכמו אגן ניקוז שאחרי הגשם, שצף וגעש אל כיסם של העובדים: הנפקות של חברות ישראליות בניו יורק, בין אם באמצעות מיזוג ספאק או בהנפקה ראשונה לציבור; מכירה של חברות לחברות ישראליות או זרות; מימוש של מניות חסומות בחברות הטכנולוגיה הבינלאומיות הגדולות שמניותיהן עלו מאוד בשנים האחרונות, דוגמת אמזון, אפל ומיקרוסופט; וסבבי הסקנדרי, שבמסגרתם מוכרים יזמים ועובדים ותיקים מניות למשקיעים בחברות צמיחה.

כל אלה הזרימו מיליארדי דולרים לכיסם של עשרות אלפי עובדים בהייטק הישראלי. חברת IBI קפיטל חשפה לאחרונה טפח אל ההתעשרות בהייטק הישראלי: מאז תחילת 2020 העבירה החברה יותר מ-3 מיליארד דולר לעובדים, בהם 9,000 עובדים שקיבלו יותר ממיליון שקל, כתוצאה של מימוש אופציות מחברות ישראליות הנסחרות בחו"ל. סכום זה מהווה לפי ההערכה רק בכמחצית מכלל הסכום שהועבר לעובדים הישראלים באותה התקופה. זהו רק הסכום שמומש, שכן אותם עובדים זכאים לעוד 15 מיליארד דולר במניות ואופציות שזמינות למכירה וטרם מומשו.

לא רק עובדי החברות שיצאו למכירה או להנפקה זכו להתעשר. גם עובדי החברות הפרטיות שהמשקיעים חפצים ביקרן נהנו מסבבי הסקנדרי, כלומר מכירת מניות למשקיעי המשך. ההערכה בתעשייה היא כי 10%-20% מכלל ההון שהושקע בחברות הפרטיות השנה - 25.4 מיליארד דולר - זרם לכיסם של העובדים והיזמים, בתמורה למניותיהם בחברות מהירות הצמיחה.