האם התכתבות במייל או בוואטסאפ מהווה הסכם מקרקעין מחייב?

שני פסק דין שפורסמו לאחרונה מערערים את התפיסה המסורתית, לפיה כדי ליצור עסקה במקרקעין נדרשת עריכת מסמך מסודר בכתב וחתימת שני הצדדים עליו, ומכירה גם בחילופי דברים במייל או בוואטסאפ כחוזה מחייב. המגמה המרחיבה את ההכרה בהסכמי המכר צריכה להוות תמרור אזהרה בפני התייחסות קלת-דעת לתכתובות במייל או בוואטסאפ הנוגעות לנכסי נדל"ן, גם אם הם נדמים כאמצעי תקשורת פחות פורמליים.

בתיק הראשון נדון מקרה טרגי שבו אדם צעיר הלך לעולמו בשנת 2014 בעקבות מחלה קשה, והותיר אחריו אישה ושני ילדים. המנוח ומשפחתו חיו בגרמניה, ואת הדירה שרכש בישראל לפני נישואיו, השכירה עבורו אמו לצדדי ג' לאורך שנים. עד שנת 2011 האם העבירה את דמי השכירות שגבתה עבור הדירה לבן, ומאז שמרה אותם לעצמה. לאחר מות הבן, האם הגישה תביעה נגד יורשיו, כלומר כלתה ונכדיה, ובה טענה כי היא רכשה בשנת 2011 את מחצית הזכויות בדירה מהבן, וכי יש לתקן את רישום הבעלות עליה בהתאם.

על פניו עמדה בפני האם משימה משפטית לא פשוטה, מאחר שכל החזקות המשפטיות עומדות נגדה. ראשית, האם העלתה טענות נגד זכויות בעלות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין ומהוות ראיה לכאורה לתוכנן. כמו כן, האם הגישה את התביעה רק לאחר מותו של הבן, ובכך מנעה ממנו להתגונן ולהציג את גרסתו בנושא, לפיכך היא נושאת בנטל הוכחה מוגבר עוד יותר. האם אומנם הוכיחה כי העבירה מכיסה סך של כ 400,000 שקל לבן בשנת 2011, אך גם בנושא זה עומדת לחובתה החזקה המשפטית, לפיה בהיעדר ראיות אחרות, העברת כספים מהורה לילד נתפסת כסיוע כלכלי טבעי ללא ציפייה לתמורה.

בנוסף לכל ההסתייגויות הללו, עומדת המכשלה המהותית ביותר, והיא היעדר הסכם מכר בין הבן לאם. כל שהיה בידי האם להציג בפני בית המשפט, הן התכתבויות שהחליפה עם הבן בדואר האלקטרוני בנושא הדירה, אך בית המשפט השתכנע כי די בכך כדי ליצור חוזה מחייב, וקבע כי האם אכן רכשה את מחצית הזכויות בדירה. לכן נפסק כי האם זכאית להירשם כבעלים משותפים בדירה עם יורשי הבן, ולקבל מחצית משכר הדירה עבור השכרתה.

במקרה אחר, זוג מבוגר פנה למשרד תיווך, וזה פרסם את דירתם בתל אביב למכירה. זוג קונים פוטנציאליים פנה אל המתווך והציע לשלם עבור הדירה סך של 3.8 מיליון שקל, אך המוכרים דחו את ההצעה. בחלוף מספר ימים שלחו הקונים למוכרים מייל, במסגרתו שיפרו את הצעתם לסכום של 4 מיליון שקל שישולמו תוך 60 יום, ועוד באותו היום המוכרים השיבו להם בוואטסאפ כי הם מסכימים להצעה.

שני הצדדים העבירו את הטיפול בפרטי ההסכם לעורכי דינם, אך השלמת החוזה התמהמה מטעמים טכניים, ובחלוף חודשיים הודיעו המוכרים כי הם התחרטו, והם חוזרים בהם באופן מוחלט מרצונם בכלל למכור את הדירה.

הקונים הגישו תביעה לאכוף על המוכרים את מכירת הדירה במחיר לו הסכימו בוואטסאפ, ובית המשפט קיבל את תביעתם.

בשני המקרים קבעו בתי המשפט כי יצירת חוזה מחייב דורשת התקיימותם של שני תנאים בסיסיים: הגשת הצעה וקבלתה על-ידי הצד האחר; וכן "מסוימות", כלומר הסכמה על הפרטים העיקריים הנוגעים לעסקה: זהות הנכס, המחיר ומועדי התשלום. מאחר שפרטים אלה ניתן להחליף גם במייל או וואטסאפ, הרי שאם ניתן להבין מההתכתבויות באופן אובייקטיבי כי הצדדים הסכימו עליהם, בית המשפט יכול לאשר את המכר גם ללא חוזה מפורט וחתום, ואף לאכוף אותו על צד שמנסה להתנער ממנו.

הכותבת שותפה במשרד מ. פירון ושות' , מנהלת תחום דיני משפחה