סרבול ודחיית בנייה: תזכיר החוק להפחת מס שבח אינו ריאלי

הכותב עוסק במיסוי מקרקעין

לאחרונה הסתיים המועד שהוקצב להערות הציבור לתזכיר החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). התזכיר כולל שורת תיקונים מהותיים בחוק מיסוי מקרקעין. מטרת התיקונים המוצעים היא מניעת עיוותים שונים בחוק והגדלת הגבייה באמצעות תוספת מס למשקיעים ובעלי דירות יוקרה וכן צמצום וביטול פטורים מסוימים בחוק.
על-פי המצופה, שינויי חקיקה אלה יביאו להגדלת היצע הדירות למגורים וכפועל יוצא - להפחתת מחירי הדיור.

נוסף לכך, על-פי ההערכות, תיקוני החקיקה המוצעים צפויים לתרום להגדלת הכנסות המדינה ממסים כ-130 מיליון שקל בשנה. אולם בטרם תעביר הממשלה את התיקונים המוצעים לחקיקה, כדאי להתעכב אחר מידת הרלוונטיות שלהם.

אחד הסעיפים המעניינים בתזכיר נוגע להפחתה בשיעור מס שבח על קרקע שיש לגביה תוכניות בנייה ושנרכשה לפני 7 בנובמבר 2001 ("המועד הקובע"). מטרת השינוי היא הגדלת היצע הקרקעות לבנייה באמצעות עידוד המוכרים שמחזיקים בקרקע שנים רבות ונצמח עליה שבח גבוה, על-ידי הפחתת המיסוי החל עליו.

נכון להיום מכירת קרקע שנרכשה לפני המועד הקובע, כפופה לשיעור מס ליניארי המחושב על-פי תקופת הבעלות בקרקע. בקרקעות שנרכשו לפני זמן רב, שיעור מס השבח יכול לעמוד על קרוב ל-40%. על-פי התיקון, מוצע לקבוע, כהוראת שעה לשלוש שנים, כי במכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים, שיעור מס השבח יופחת בהתאם לקצב הבנייה על המקרקעין לאחר המכירה, כך שאם על המקרקעין תושלם הבנייה בתוך תקופה של ארבע שנים, מס שבח בשיעור של 25% יוטל על כל השבח.

אם הבנייה תושלם בתקופה שבין ארבע לשמונה שנים, תינתן הטבה יחסית בחישוב הלינארי. אם הרוכש לא יבנה את דירות המגורים עד תום שמונה שנים מיום המכירה, המוכר לא יהיה זכאי לשיעור המס המופחת על אף חלק מהשבח הריאלי עד יום התחילה.  זאת ועוד, שיעור המס המופחת יינתן על-פי המוצע רק אם המכירה היא של זכות במקרקעין שהיא קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה המתירה בנייה על הקרקע של 15 דירות מגורים לפחות.

התנאי הנוסף שמוצע לקבוע לזכאות לשיעור המס המופחת הוא שבתוך תקופה קצובה הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תוכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה, וניתן טופס 4 לבניין. ההנחה היא שמאחר שההקלה ניתנת למוכר, התמריץ לרוכש יופעל באמצעות חוזה המכר, שיתייחס לתוצאות אי-עמידתו בתנאי סיום הבנייה.

הבעיות: הוראת שעה שתעצור עסקאות

לטעמנו, הוראת השעה המוצעת לא רק שלא תשרת את תכליותיה, אלא תעשה את הפעולה ההפוכה ותעצור עסקאות, שכן בניית פרויקט אינה תלויה רק ביזם אלא בגורמים רבים נוספים שהם אלה שמעכבים את התפתחות הבנייה, כמו למשל היתר בנייה שמותנה בתשתיות ובכבישים. כידוע, בישראל, עם כל הרצון הטוב, קבלת היתר בנייה אורכת חודשים רבים ולעתים שנים, ולא בגלל היזמים עצמם. לא פעם מתנה רשות מקומית הוצאת היתר בסלילת כביש, אלא שמשרד התחבורה לא מתקצב אותו, וכך התוכנית נתקעת.

שנית, היקף הגבייה הצפוי זעום לעומת הסרבול הכרוך בתזכיר החוק, הן מבחינת עבודת משרדי מיסוי מקרקעין והן מפני אורך השנים בהן תישארנה שומות פתוחות (כפי שקורה בשומות המס של משפרי הדיור).

שלישית, מדובר בהשפעה מזערית של הטבה זו על הגדלת היצע הקרקעות.

גם בנוגע לפטורים החלים גם על תושבי חוץ, לא השתכנענו כי ביטול הפטורים לתושבי חוץ באמת יגדיל את קופת המדינה. אם נלקח בחשבון שמס רכישה בהיקפים עצומים משולם על-ידי תושבי חוץ, אזי לא בטוח שכדאי לפעול בכדי להוציאם מהשוק.

לסיכומו של עניין, על-מנת להגדיל את היצע הדירות ולהגדיל את גביית המס, יש לעשות צעדים משמעותיים יותר ורחבים יותר. בעיית היצע הדירות למגורים לא תיפתר כל עוד רובן המוחלט של הקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל, שבעצמה לא משחררת קרקעות לשוק ובכך מגבילה את ההיצע הפס אופן דרסטי.

לגבי הגדלת ההכנסות ממסים, כפי שראינו הצפי להגדלת ההכנסות מהתיקון המוצע עומד על כ-130 מיליון שקל, שזה טיפה בים, ובלי לקחת בחשבון את הפסד מס הרכישה כתוצאה אפשרית מתיקון זה.

על-מנת להגדיל את הגבייה באופן משמעותי, יש להעז ולהגדיל את שיעור המס על הכנסות גבוהות של חברות ויחידים או ביטול של הטבות המס המפליגות בחוקי העידוד למיניהם. כל השאר זה בגדר פלסטר.