משבר הדיור רחוק מפתרון והוא צפוי אף להחריף: והכל בחסות מדינת ישראל

הכותבת היא שותפה ומנהלת מחלקת הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן, איל ושות'

בישראל קיימת מצוקת דיור ממשית. לא בכדי ניתן לה השם "משבר". דומה שמדינת ישראל בוחרת בכל האמצעים השגויים לטיפול במשבר ומחירי הדירות נוסקים, במיוחד בשל אוזלת היד של המדינה. במדיניות הנוכחית - המדינה לא תצליח להוריד את מחירי הדיור; ולמרות הפופוליזם ורעשי הרקע מצידה - המדינה גם לא מצליחה לבלום אותם.

אם נביא בחשבון את העלייה הצפויה מהמדינות יוצאות חבר העמים, הרי שאנו עומדים בפני משבר שרק ילך ויחריף.

השנה החולפת היוותה את קו פרשת המים בכל הנוגע למחירי הדיור. עליות המחירים היו אסטרונומיות. דומה ששנת 2022 והשנים הבאות אחריה לא תהיינה שונות, והכל בחסות הממשלה הנוכחית ואלו שקדמו לה.

במה דברים אמורים? כבר שנים שממשלת ישראל יוצאת בהצהרות בדבר שיווק קרקעות לבנייה בהיקפים משמעותיים. "על הנייר" - כל שנה נראית חיובית יותר מקודמתה. אז כיצד ניתן להסביר את האמרת המחירים? כנראה בגלל שהצהרות לחוד ומציאות לחוד. בין השיווק לבין תחילת בניית הדירות, פעורה תהום. הקרקעות הללו אינן זמינות לבנייה ואל לו לאזרח הפשוט להסתנוור מהצהרות המדינה בעניין זה. מדובר בקרקעות שתחילת הבנייה בהן תחל רק בעוד מספר שנים. בדרך תערים המדינה עוד ועוד מכשולים וחסמים, וכך יוצא שהצהרה בדבר שיווק 60,000 יחידות דיור ב- 2021 רחוקה מהמציאות. בפועל, רבות מאותן דירות תיפולנה קורבן לבירוקרטיה הישראלית ואלו שלא - בנייתן תתחיל בעוד מספר שנים.

נראה שהציבור הישראלי מבין זאת היטב ומסתער על רכישת דירות היות שברור לו שהבטחות הממשלה לבלימת מחירי הדירות הינן בבחינת לעג לרש. נוסיף לכך את הריביות הנמוכות על המשכנתאות ונקבל סחרור שאין כל צפי לעצירתו.

הדרך הראשונה לבלימת מחירי הדיור והוזלתם, היא הבנה שמשהו פה פשוט לא עובד. מה שהתאים בעבר, כבר לא מתאים היום. מדיניות התכנון הישראלית לעומת זאת, בקושי השתנתה בעשורים האחרונים; הבירוקרטיה והרגולציה רק מחריפות והדרך לדירה נראית כבלתי אפשרית עבור רוב אוכלוסיית ישראל.

מצופה היה ממדינת ישראל, לאמץ מדיניות מצוינת הנוהגת במדינות המערב - השכרת דירות לתקופה ממושכת בפיקוח ממשלתי. מדוע שהמדינה לא תייעד עשרות אלפי יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח? הרי ניתן לעשות זאת בנקל. עבור היזמים מדובר בנדל"ן מניב לכל דבר ועניין, אשר טמונות בו הטבות משמעותיות בחוק לעידוד השקעות הון. בהתחשב בכך שגם גרף מחירי השכירות מאמיר באופן תלול, הרי שפתרון זה צריך היה להיות מיושם זה מכבר.

גם נתוניה הפיזיים של ישראל מגבירים את המצוקה. מדינת ישראל היא מדינה קטנה והמרכז שלה צפוף במיוחד. אם נביט על אזור גוש דן, נגלה בניינים ישנים ומתפוררים אשר חלקם מהווה סכנה ממשית לדיירים ולסביבה.

המסקנה המתחייבת היא ששווי הקרקע גבוה במיוחד במרכז הארץ. ואם כך הם פני הדברים, מדוע ההתחדשות העירונית לא מקבלת מקום ראוי בבואה של המדינה לעצור את טירוף מחירי הדיור? הרי זוהי דרך מובהקת להוספת מספר בלתי מבוטל של דירות, אגב מיגון בניינים ישנים, במיוחד באזורי הצפיפות. כיצד "חלופת שקד", גרועה ככל שתהיה, פשוט התמסמסה לה? ההצבעה על אישורה נדחתה למושב הקיץ של הכנסת, משיקולים פוליטיים גרידא. הותרת חלל עצום עם סיומה של תמ"א 38 וללא חלופה הולמת, מצביעה על כך שהמדינה מדברת בשני קולות וכי היא מרוויחה לא מעט מהאמרת מחירי הדיור וחוסר היכולת לבלום אותם.

תאמר ממשלת ישראל כי ממש בימים האחרונים היא הביאה את הבשורה בדמות שיווק של כ- 10,000 דירות במסגרת תכנית "דירה בהנחה". גם פה - אל לו לציבור לטעות. לא מדובר בפתרון. בטח לא מיידי. למען האמת, ספק גם אם מדובר בהנחה, בין היתר לאור לוחות הזמנים הממושכים ממועד ההגרלה ועד למועד קבלת החזקה בדירה החדשה. זאת עוד בטרם נידרש לליקויי הבניה ורמת הגימור הנמוכה בדירות הללו. צא ולמד מפארסת "מחיר למשתכן".

ואם עד כה דיברנו על דירות חדשות, הרי שגם בדירות קיימות יש פתרונות שעשויים לעצור את השתוללות מחירי הדיור. איזה אינטרס יש לו לאדם המחזיק בשתי דירות ומעלה למכור את דירותיו, שעה שהמיסוי על מכירתן עומד על 8% ו-10%? על כך יש להוסיף את נגיסת הרשות המקומית בתמורה, בכובע של היטלי השבחה. מדוע שלא תעודד המדינה מכירת דירות אלו באמצעות מתן פטור זמני ממיסוי? נכון שקופת המדינה עלולה להיפגע מכך, אולם זו דרך מצוינת לפתרון, ולו זמני, של משבר הדיור.

יש עוד לא מעט פתרונות, רובם פשוטים ליישום, באמצעותם ניתן לעצור מיידית את משבר הדיור. עיון פשוט בדוח ועדת טרכטנברג יעיד על כך שכבר לפני עשור הפתרונות הובאו בפני מקבלי ההחלטות. הם לא היו מושלמים, אולם מקום בו נתנה המדינה את הדעת על המשבר כבר לפני עשור, ומינתה ועדה לאיתור הכשלים והפקת לקחים, מוטב היה ליישמם ולו חלקית.