בגלל המדד והאינפלציה: גם המפלט של השוכרים מתייקר

על פי המדד האחרון שפרסמה הלמ"ס בסוף השבוע האחרון, שכר הדירה במשק עלה ב־6.5% בחוזי שכירות חדשים, וב־3% בחוזים קיימים. בישראל מושכרות היום רק אלפים בודדים של דירות להשכרה בשוק המוסדי, כלומר בשכירות מסודרת לטווח ארוך.

השוכרים בני-המזל שהצליחו למצוא דירה כזו, בפרויקטים של החברה הממשלתית דירה להשכיר או בפרויקטים אחרים (של קרנות הריט או של חברות שפועלות במסגרת חוק עידוד השקעות הון), חשבו שהם מוגנים מפני העליות החדות בשכר הדירה.

● "יש גם בעלי דירה מסוג אחר": המשכירים שהחליטו לא להעלות את דמי השכירות 
● המלכוד של השוכרים ואיפה מתנפלים על דירות דווקא בגלל עליית הריבית? | אריק מירובסקי, פרשנות

אלא שעליית האינפלציה גורמת לכך שמה שהיה נראה אופציית מגורים מוגנת יחסית, סובלת גם היא מהתייקרות משמעותית. דירה להשכיר מפעילה באמצעות חברות הנדל"ן למגורים שורת פרויקטים ברחבי הארץ, הן לזכאי מחיר למשתכן והן לשוכרים בשוק החופשי. במסגרת הסכמי השכירות דורשות החברות להצמיד את שכר הדירה למדד המחירים לצרכן.

כך למשל, דירת שני חדרים שמושכרת בפרויקט דירה להשכיר בשכונת נווה עופר בתל אביב שמושכרת בכ־5,000 שקל לחודש, תעלה בעקבות השינוי במדד יותר מ־5,200 שקל בחודש. לדירה בירושלים, שמושכרת לטווח ארוך ב־4,400 שקל לחודש, כבר נוספו 120 שקל בחודש מתחילת השנה.

 שוכרים עומדים בתור לראות דירה בתל אביב / צילום: איריס מושקוביץ'

שסתום חד־כיווני: לעליות בלבד

בחוזה השכירות של חברת אשטרום, בעלת הפרויקט בנווה עופר, נכתב כך: "מדי שנת שכירות בתקופת השכירות ובתקופת השכירות הנוספת, יתעדכנו דמי השכירות הקבועים אחת לשנה (החל מתחילת שנת השכירות השנייה), בהתאם לשינוי שבין מדד המחירים לצרכן הידוע במועד תחילת תקופת השכירות ועד למדד המחירים לצרכן הידוע בתחילת שנת השכירות הרלוונטית, ובלבד שדמי השכירות שישולמו בפועל לא יפחתו מדמי השכירות הנקובים בנספח א' או מדמי השכירות שעודכנו לפני תחילת תקופת השכירות הנוספת". תשלום ההצמדה נעשה אחת לשנה.

אשטרום אינה החריג אלא הכלל. סעיפים זהים מופיעים בחוזים של חברת נדל"ן למגורים אחרות שמשכירות בשוק המוסדי. כך שבפועל - מי שקיווה לשכר דירה קבוע וללא הפתעות למשך תקופה ארוכה מתבדה כעת. אגב, אם התמזל מזלכם למצוא דירה שמושכרת לטווח ארוך דרך חוק עידוד השקעות הון, ייתכן ששם המחיר אינו צמוד למדד (כמו למשל בדירות שמשכירה חברת נצבא), אולם בכל הארץ יש כמה מאות כאלה.

במילים פשוטות, מדובר בשסתום חד־כיווני. אם המדד יעלה שכר הדירה יעודכן כלפי מעלה. אם הוא יירד, לא יחול כל שינוי. אם לא די בכך, גם דמי התחזוקה צמודים למדד המחירים לצרכן ויתעדכנו לפי אותו מנגנון.

"פעם בכמה חודשים נעביר את ההפרש"

ובעוד שבשוק המוסדי הדברים ויחסי הכוחות ברורים יחסית, בשוק הפרטי הבלגן חוגג. הצמדה למדד עדיין אינה פרקטיקה נפוצה, אולם לאחרונה אנחנו שומעים על בעלי דירות שמנסים להוסיף סעיפי הצמדה כאלו ואחרים כדי לגלגל את מלוא העלייה לשוכרים.

דנה (32), גם היא מתל אביב, מספרת כי היא ובעלה חיפשו דירה חדשה ומרווחת יותר לרגל התרחבות המשפחה, ונתקלו גם הם בדרישות שלא הכירו קודם לכן. "אנחנו גרים בדירות שכורות כבר כמה שנים, והפעם משהו השתנה", היא מספרת. "ראינו דירה בבבלי, 62 מ"ר, שלושה חדרים עם מעלית וחניה משותפת, ורצינו לסגור. אבל אחד התנאים היה ששכר הדירה יוצמד למדד, ופעם בכמה חודשים נעביר את ההפרש".

היא מספרת כי הניסיונות לשכנע את בעלת הדירה לוותר על הסעיף נכשלו. "כשאמרנו לה שגם ככה שכר הדירה גבוה ואנחנו לא יודעים מה יהיה המדד ואנחנו מחפשים ודאות כדי שנדע שאנחנו יכולים לעמוד בסכום, היא השיבה שאנחנו צריכים להבין אותה וגם היא חשופה לסיכונים. צרם לנו שכך נראה היום השוק. כשסיפרנו לחברים על הדרישות שלה, הם אמרו, 'אהה זה תנאי מוכר, ככה זה'. יש כאלה שאמרו שיש להם סעיף כזה בחוזה אבל לא תמיד מיישמים אותו".

דנה אינה היחידה. א', בת 35, שוכרת בתל אביב. היא מספרת כי לאחרונה הועלה שכר הדירה שלה מ־4,000 ל־4,500 שקל באמצע החוזה בגלל סעיף שמאפשר לבעל הדירה "להעלות את המחיר אם יחול שינוי בתנאי הריבית במשק". בפועל, ניצל זאת בעל הדירה כדי לדרוש סכום גבוה משמעותית מהסכום המקורי.

"יעלו את שכ"ד אם יהיה שינוי במיסוי"

וזה לא נגמר בכך. המציאות הפוליטית הכאוטית של בחירות תכופות והטלת גזרות שונות ומשונות על המשקיעים, יוצרת אנומליות חדשות. כך לדוגמה, מיכל, בת 40, השוכרת דירה בבניין ברמת גן, מספרת כי "לקראת חידוש החוזה, הודיע לי בעל הדירה כי בכוונתו להוסיף סעיף שמאפשר לו להעלות את שכר הדירה באמצע החוזה אם 'יחולו שינויים במדיניות המיסוי של הממשלה'". כלומר, אם המדינה למשל תחליט להטיל מסים חדשים על משקיעים, הוא יוכל לפתוח את החוזה ולדרוש כל סכום שירצה.

עו"ד אלון שירי, המתמחה בנדל'ן וניהול נכסים, מעיד ש"בדרך כלל קיים מנגנון הצמדה למדד בהסכמי שכירות למשרדים ולשטחי מסחר. בהסכמי שכירות למגורים זה עדיין לא נהוג, אבל סביר להניח שיתווספו סעיפים כאלו בחוזים שייחתמו בחודשים הקרובים".

מה השוכר יכול לעשות כשבעל הבית רוצה להצמיד את שכר הדירה למדד?
"כאשר יש מנגנון הצמדה כדאי לשוכר לנסות לגדר את העלייה, כך שלא יהא חשוף בצורה בלתי מוגבלת. כמובן שזו שאלה שתלויה בהסכמת המשכיר".