שלמה נחמה ניצח את רשות המסים גם בעליון: לא ישלם מס שבח של 4 מיליון שקל

איש העסקים שלמה נחמה ניצח את רשות המסים גם בעליון: לא ישלם לרשות מס שבח שדרשה, בסך כ-4 מיליון שקל, בגין מכירת דירתו במגדל רוטשילד 1 בתל אביב.

• נכס ב-45 מיליון שקל, מטבח מאיקאה: הלקח מהניצחון של שלמה נחמה על רשות המסים
• שלמה נחמה ניצח את רשות המסים: לא ישלם מס שבח בהיקף 4 מיליון שקל
• האם שלמה נחמה התחמק ממס שבח במכירת דירת יוקרה?

בפברואר 2014 מכר נחמה, שכיהן בעבר כיו"ר בנק הפועלים, את דירתו במגדל רוטשילד 1 בתל-אביב, תמורת 45 מיליון שקל. המכירה הזאת סיבכה את נחמה בסאגה משפטית מיסויית, אזרחית ופלילית, מול רשות המסים והפרקליטות. בנובמבר 2014 חשפנו לראשונה ב"גלובס" כי רשות המסים חושדת כי נחמה ביקש וקיבל הטבת מס על מכירת דירתו ברוטשילד, בדמות פטור ממס שבח, כאילו מדובר היה במכירת דירה גמורה (ראויה למגורים) - על אף שהיה מדובר במכירת דירה בלתי גמורה (דירת מעטפת), הנחשבת כנכס לצורכי מס, ולפיכך לא מקימה זכות לפטור ממס שבח.

נחמה נחקר בחשד להעלמת מס מרשות המסים ובשלב מסוים אף נשקלה העמדתו לדין, בכפוף לשימוע, בגין שימוש במרמה ובתחבולה, כדי לקבל פטור ממס שבח מקרקעין עבור מכירת נכס בשווי עשרות מיליוני שקלים. ואולם, הסאגה הפלילית הסתיימה די מהר, לאחר שנחמה, באמצעות עורכי דינו ירון קוסטליץ ורות ליטבק, הצליח לשכנע את הפרקליטות כי לא נפל פגם במעשיו. הסאגה האזרחית - המחלוקת מול רשות המסים על סכום המס - נמשכה עד היום, והיום הסתיימה בעליון בניצחון לנחמה, לאחר ששופטי בית המשפט העליון אישרו את פסק הדין המחוזי שפטר את נחמה מתשלום המס.

"אין עיוות של כוונת המחוקק"

בלב המחלוקת בין נחמה לרשות המסים עמדו פעולות שיפוץ ארעי וזמני בנכס שמכרו נחמה ובת זוגו, נירה מעין. הסוגיה שהייתה במחלוקת סבבה סביב שאלת מכירת דירת מעטפת אשר הושלמה לדירת מגורים עובר למכירה, כאשר היה ידוע למוכר (נחמה) כי רוכש הדירה אינו מעוניין בהשלמה זו והיא אינה מהווה חלק מהממכר ביחסים שבין הצדדים. בנסיבות עלתה השאלה האם זכאי המוכר לקבל את הפטור ממס שבח המגיע למי שמכר "דירת מגורים מזכה" שבנייתה הושלמה.

מנהל מיסוי מקרקעין השיב לשאלה זו בשלילה. החלטתו נהפכה על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אך רשות המסים לא ויתרה והגישה ערעור לבית המשפט העליון, במסגרתו ביקשה להשיב על כנה את החלטת מנהל מיסוי מקרקעין כי הזוג אינו זכאי ליהנות מפטור ממס שבח.

שופטי בית המשפט העליון יצחק עמית ודוד מינץ, כנגד דעתו החולקת של המשנה לנשיאה (בדימוס) ניל הנדל, דחו את בקשת רשות המסים תוך שהם קובעים שאין מלכותיות בפעולותיו של שלמה נחמה בעת שיפוץ הדירה. "אין לשלול מקרים שבהם מעשה שיבצע נישום על מנת להיכנס לגדרו של פטור או הטבת מס אחרת בחקיקה ייחשב כעסקה אשר אחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה. אלא שאין זה המקרה שלפנינו", כתב השופט עמית בפסק הדין המרכזי, והוסיף: "כפי שקבעה ועדת הערר, מדובר בדירה בבניין מגורים שעל פי טיבה וטבעה נועדה למגורים. השימוש היחיד המותר בה הוא שימוש למגורים, והיא נרכשה על ידי המשיבים למטרת מגורים. המחוקק התכוון להעניק פטור ממס במכירת דירת מגורים מעין זו".

במילים אחרות, הסביר עמית, מתן פטור לנחמה ובת זוגו במכירת דירתם "אין בו משום עיוות של כוונת המחוקק".

עוד התחשב עמית בקביעותיה העובדתיות של ועדת הערר, לפיהן נחמה ובת זוגו היו מחויבים לסיים את עבודות הפנים מכוח ההסכם מול הקבלן; לא הובאה כל ראיה לכך שעבודות הפנים נעשו בדרך מרושלת או ארעית; וחרף העובדה שהם הניחו שהרוכש לא ישאיר את עבודות הפנים לאורך זמן ויפעל להסרתן, הם לא ידעו זאת בוודאות.

ייצגו את נחמה ובת זוגו עוה"ד זיו שרון ורם כספי.

אין משמעות ליוקרת הדירה אל מול דלות השיפוץ

מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב טען, כי השיפוץ נעשה באופן מלאכותי, על מנת לקבל הטבת מס שאינה מגיעה לנחמה, בדירת המעטפת (לפני השיפוץ) לא הייתה חלוקה לחדרים, לא היו בה מתקנים כלשהם ולא ברור אם הייתה מחוברת לחשמל. נטען, כי השיפוץ שנעשה הינו למראית עין בלבד ותכליתו הייתה לשמש תפאורה לסרטון וידאו שנעשה בדירה לצורך קבלת הפטור ממס. הרשות הדגישה את הפער בין דירת היוקרה לשיפוץ הזול.

שופט העליון עמית קבע, כי לאחר השיפוץ, בדירתם של שנחמה ובת זוגו היה, מבחינה אובייקטיבית, פוטנציאל ממשי למגורי קבע. "עם סיום השיפוץ הדירה חולקה לשמונה חדרים ושלושה חדרי שירותים שאובזרו בכלים סניטריים, כיורים וברזים; הדירה רוצפה כולה, טויחה ונצבעה, הותקנו בה מטבח, דלתות פנים לחדרים, מערכת חשמל ומערכת מים. מכאן עולה כי הדירה, במצבה לאחר השיפוץ, הייתה ראויה למגורים רגילים וסבירים.

עמית ציין, כי הוא מסכים עם הקביעה של ועדת הערר במחוזי כי במידה שהשיפוץ מאפשר להתגורר בדירה בתנאים נאותים, אין נפקות לגימורו ו"יוקרתו" של השיפוץ, או לפער בינו לבין רמת "יוקרתה" של הדירה. עוד הדגיש השופט, כי בעובדה שהדירה לא שימשה למגורים בפועל בטרם נמכרה לרוכש אין כדי להוביל למסקנה כי הדירה אינה מיועדת למגורים לפי טיבה.

דעת המיעוט של המשנה לנשיאה ניל הנדל היתה הפוכה לחלוטין, ויתכן ופותחת פתח לרשות המסים להגשת בקשה לדיון נוסף בסוגיה שמשפיעה על עסקאות נדל"ן רבות. לגישת השופט הנדל לא היה טעם מסחרי בשיפוץ הדירה מרגע שהיה ברור שהרוכשים לא מעוניינים בשיפוץ ומוכנים לרכוש אותה כדירת מעטפת - ועל כן מודבר בעסקה מלאכותית שכל מטרתה התחמקות ממס.