האם 99.8% מנוטלי המשכנתה עומדים בהחזר שלה?

שם: מיכאל ביטון
מפלגה: כחול לבן
תוכנית: קלמן ליברמן
ציטוט: "האמינות של החזרת משכנתאות היא 99.8%, בואו נגדיל (את סך המשכנתא) ל-85%"
תאריך: 4.7
ציון: ללא ציון

הקושי של רבים לרכוש דירה בישראל הוא נושא שמעסיק את המערכת הפוליטית זה מכבר. כאשר יו"ר ועדת הכלכלה של הכנסת, ח"כ מיכאל ביטון, התראיין לכאן ב', הוא בחר לדבר בדיוק על סוגיה זו. הפעם ביטון ניגש לסוגייה דווקא מהכיוון של המגבלות על גובה המימון בנטילת משכנתא: "האנשים שקונים דירה מקבלים מהבנקים רק 75% אבל הולכים להשלים את ההלוואה הזאת במקומות פחות טובים", אמר ביטון - והציע פתרון: "באנו לבנק ישראל ואמרנו: כרגע האמינות של החזרת משכנתאות בישראל היא 99.8%. בואו ניתן לאותו קונה דירה פעם ראשונה בחיים בבנק את ה-85% כדי שלא יחפש את הכסף הזה במקום אחר ושזה יהיה פרוס כמו כל המשכנתא שלו- 20-30 שנה". האם שיעור המשכנתאות "האמינות" הוא אכן כל כך גבוה? והאם אפשר ללמוד מכך שניתן להקל את המגבלות על נטילת המשכנתאות?

בישראל, המפקח על הבנקים בבנק ישראל מטיל מגבלות רגולטוריות שונות על הלוואות לדיור שתאגיד בנקאי יכול להעניק ללווה. אחת המגבלות, שהוטלה על מנת לשמור על יציבות המערכת הבנקאית, היא מגבלה על גובה ההלוואה ביחס לערך הדירה, המכונה LTVי (Loan To Value). למגבלה נקבעו שלוש מדרגות לפי סוג הלווה: רוכש דירה ראשונה (הלוואה בגובה של עד 75% מערך הדירה), משפר דיור (70%) ומשקיע (50%). מגבלה זו הוטלה ב-2012, כאשר לפניה לא היו מגבלות מחמירות על יחס ההלוואה לערך הדירה.

אף שהיא תורמת ליציבות הפיננסית, מגבלת המימון משפיעה גם על היכולת של רוכשי דירות פוטנציאליים להשיג את המימון הדרוש להם לקניית דירה. ככל שהמגבלה תהיה "קשיחה" יותר, כלומר ככל שיחס ההלוואה לערך הדירה יהיה קטן יותר, כך יותר אנשים יתקשו להשיג הלוואה לצורך רכישת דירה. אם כן, הוויכוח על שיעורי המימון נכנס לדילמה שבין השמירה על היציבות הפיננסית מחד, לבין הרצון לאפשר לקבוצות רחבות מימון לרכישת דירה מאידך.

ומכאן אפשר אולי להבין את הטענה של ביטון: לדבריו, שיעורי האמינות הגבוהים של המשכנתאות מלמדים על כך שהמגבלות נוטות יותר לטובת היציבות הפיננסית - ופחות לטובת ציבור הלווים. הגדלת שיעורי המימון, כפי שמציע ביטון, תוכל "להזיז" את נקודת האיזון כך שתקל יותר על הלווים.

לפני שנבין האם הנתון שציין ביטון אכן תומך בהצעה שלו, ננסה לראות אם הוא בכלל נכון. ובכן, על פי נתוני בנק ישראל, 0.2% מנוטלי המשכנתאות נתקלים בבעיות משמעותיות בהחזרי המשכנתא. כלומר, ב-99.8% מהמקרים, נוטל המשכנתא לא נתקל בבעיה משמעותית בהחזרת המשכנתא. אם כן, הנתון שביטון ציטט הוא מדויק. לכאורה, ניתן היה לחשוב שמנתון זה אפשר להסיק שאין סיכון משמעותי לשוק המשכנתאות בישראל.

אלא שזה לא בדיוק המצב. בבנק ישראל הציגו לנו את הבעייתיות בהסתמכות על הנתון הזה לבדו בקביעת המגבלות. לדבריהם הנתון הזה מוטה ולא בהכרח משקף יכולת החזר איתנה לאורך זמן: בתנאי השוק הנוכחיים, נוטלי משכנתאות שמתקשים בהחזר ההלוואה, מצליחים למכור את הנכס שבבעלותם במהירות ומעל לשווי ההלוואה ובכך להימנע מכניסה לכשל באשראי. כלומר, אף שבפועל לווים כאלה מתקשים לעמוד בהחזרי ההלוואה, הם לא ייחשבו כמי שנכנסו לכשל אשראי (הגם שהם נאלצו למכור את הנכס לשם כך).

"בעולם שבו מחירי הדירות עולים בעקביות", הסביר לנו ד"ר מיכאל גופמן, מרצה בכיר למימון באוניברסיטה העברית שחוקר יציבות פיננסית וסיכון מערכתי, "יהיה קשה לראות את הבעיה. הסיבה לכך היא שמי שקנה את הנכס ולא מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתא, יכול למכור את הנכס במחיר גבוה יותר ביחס לקנייה - ובזכות הכסף שקיבל מהמכירה הוא יצליח להחזיר את התשלומים ואולי עוד יישאר לו עודף".

אבל לדברי גופמן, הבעיה עלולה להתעורר במלוא חומרתה במקרה שבו רבים נאלצים למכור את הנכסים שלהם: "הנתון החשוב ביותר הוא הקורלציה בין המשכנתאות, כלומר מה הסיכוי שהרבה מאוד אנשים לא יוכלו להחזיר את המשכנתא בו זמנית". וכשחושבים על הנתון הזה, יש לשים לב לשני מישורים: האחד הוא הסיכון עבור כל בנק בנפרד והשני הוא הסיכון המערכתי. "כמובן", מדגיש גופמן, "לא מדובר על סיכונים בלתי תלויים, משום שייתכן שנפילה של בנק אחד תשפיע על כל מערכת הבנקאות".

אם כן, כיצד הגענו למצב שבו נתוני החזר המשכנתא בישראל הם כה חיוביים? לפי גופמן, בשנים האחרונות שילוב של מספר גורמים - בהם עליית מחירי הדירות ושיעורן הנמוך של הריבית והאינפלציה - תרמו למגמה החיובית בנתוני החזרי המשכנתאות. "זה אולי המקור לטענה לפיה יש מקום לנקוט מדיניות פחות שמרנית בקביעת מגבלות המימון", הוא מציין. אלא שלדבריו, "כשחושבים על רמת הסיכון הרצויה למערכת הבנקאית, צריך לחשוב קדימה ולא אחורה".

ומה קורה קדימה? "עכשיו הריבית עולה והאינפלציה עולה וחלק משמעותי מהמשכנתאות חשופות לריבית משתנה ולאינפלציה", אומר גופמן. ואכן, על פי נתוני המפקח על הבנקים בבנק ישראל, 74% מתיק האשראי לדיור חשוף לשינויים בסביבת הריבית, באינפלציה או בשתיהן. מסיבות אלה, גופמן טוען ש"היות שהתנאים הכלכליים משתנים, אי אפשר להסתמך על ההיסטוריה של החזרי המשכנתאות בעבר". "מדיניות אחראית של יציבות פיננסית לא יכולה להניח שהדברים הטובים שקרו בעבר ימשיכו לקרות בעתיד", הוא מסכם.

לסיכום, בהתאם לדבריו של ביטון, לפי נתוני בנק ישראל רק 0.2% מנוטלי המשכנתאות נתקלים בבעיות משמעותיות בהחזרי המשכנתא. אולם בניגוד לקישור שעושה ביטון בדבריו, מנתון זה לבדו אי אפשר להסיק שהקלת מגבלות המימון על המשכנתא לא כרוכה בסיכונים משמעותיים: בבנק ישראל מסבירים שנתון זה מוטה ולא משקף במלואו את שיעור המתקשים "האמיתי" וד"ר מיכאל גופמן מסביר שהערכת הסיכונים צריכה להתבסס על גורמים רלוונטיים יותר, כמו הקורלציה בין המשכנתאות ועל הסיכון לכשלי משכנתאות רבים בו-זמנית.