"אנחנו מעדיפים להישאר בוטיקיים - חשוב לנו לתכנן פרויקטים שמתאימים לקהל שאנו בונים עבורו"

הכתבה מטעם מ. רוטשטיין

אחד היתרונות הבולטים בפרויקטים קטנים ובינוניים בנדל"ן, טמון ביכולת התאמה גבוהה יותר לקהל היעד שאליו מיועדת התוכנית. בין אם מדובר בהתאמה של הבנייה למבנה הקהילה ולצרכיה, שליטה מדוקדקת בפרטים בכל פרויקט או יחס אישי לרוכשים. על רקע זה, חברות רבות מתמקדות בשנים האחרונות בבנייה בוטיקית, קטנה ובינונית, ששמה דגש בדיוק על הנושאים הללו.

"רכישת דירה היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שבני זוג עושים", אומר זיו רוטשטיין, מהבעלים של מ. רוטשטיין, חברת ייזום פרויקטים למגורים ולנדל"ן מסחרי, המתמחה בבנייה בוטיקית. "כתוצאה מכך, אנשים משקיעים יותר זמן בקבלת ההחלטה. כמו כן, מערכת השיקולים שלהם יותר מורכבת והם מסתכלים על ההתאמה של הדירה לכל מיני מיקרו צרכים שלהם", הוא מוסיף. בשנים האחרונות אחראית מ. רוטשטיין, בבעלות האחים שלומי וזיו רוטשטיין, על פרויקטים רבים של בנייה בוטיקית בישראל. בין היתר באזור השרון והשפלה. כמי שפועלים בענף כבר שנים רבות, יש להם הרבה מה לומר על הקשר שבין בנייה לקהילה בכלל, וכחלק מזה גם על פעילות החברה שבבעלותם בפרט.

הקשר שבין צורכי הקהילה לאושר

כשמדובר בבנייה בוטיקית, כאמור, אחד היתרונות המשמעותיים הוא הקשר שבין הבנייה לצורכי הקהילה. כך למשל, קהילות עם ריכוז גבוה יותר של דתיים וחרדים יזדקקו ליותר שירותי דת מקהילות עם ריבוי חילוני; באזורים שמיועדים למשפחות צעירות יושם דגש על מספר רב יותר של מוסדות חינוך ומגרשי ספורט והרשימה עוד ארוכה. במחקר שפורסם בשנה שעברה בכתב העת "Journal of Housing and the Built Environment", הציג חוקר מאוניברסיטת ציריך ממצאים שהראו כי כאשר לא מתחשבים בצורכי הקהילה, הדבר מגדיל מקרים ורמות של דיכאון, בדידות, מתח - ואפילו תמותה. ממצאים אלו מתאימים לשורה ארוכה של מחקרים בשנים האחרונות אשר הדגישו באופן נחרץ את החשיבות שבהבנת צורכי הקהילה, בעת תכנון פרויקטים של בנייה עירונית למגורים. נושא, אשר לדברי האחים רוטשטיין, מקבל משנה חשיבות בפרויקטים שהם משווקים בשוק הפרטי. השניים מדגישים כי לפני היציאה לכל פרויקט הם עורכים מיפוי של צרכי הקהילה בסביבה ועושים כל שביכולתם להתאים את התכנון והביצוע של הפרויקט לצרכים ספציפיים אלה.

 זיו ושלומי רוטשטיין, בעלים של מ. רוטשטיין, חברת ייזום פרויקטים למגורים ולנדל''ן מסחרי / צילום: חובב משיח מאולפני חובב

על התהליך הנדרש לשם כך מספר זיו: "רק לאחרונה הייתה לנו פגישה עם ראש עירייה והצוות המקצועי בעיר חילונית בה אנו יוזמים פרויקט מגורים, המתוכנן להיבנות באזור דתי-חרדי. בפרויקט מסוג זה האתגר כפול - גם לספק מענה לצורכי הקהל הספציפי בפרויקט, וגם ליצור מבנה עדכני וחדשני, המתאים לאופי העיר. היה חשוב לנו לעשות מחקר מעמיק וסקר שוק כדי להבין את הצרכים של קהל היעד ברמה האנושית ולא רק דרך הפריזמה של הכדאיות הכלכלית. חשוב לנו להכיר את הצרכנים ואת הנושאים המהותיים עבורם כדי לתכנן את המוצר בהתאם. זהו תהליך ארוך ומקיף שכולל אינפורמציה רבה שמגיעה מגורמים רבים כגון עירייה, אדריכלים, אנשי מחקר ושיווק וגורמים נוספים הנותנים אינדיקציה לדרישות והצרכים של קהל היעד באזור הנ"ל. עם הזמן אנו מצליחים לדייק את הניתוחים ולספק את המוצר המתאים ביותר לקהל הספציפי, בכל מקום שניזום ונבנה". "אחד הדברים שעלו למשל במקרה הספציפי המדובר", מוסיף שלומי, "זה שבאזור דתי-חרדי, יש חשיבות מאוד גדולה למרפסות סוכה. כדי שתיחשב לכשרה, צריכה הסוכה להיות חשופה בחלקה לשמיים. זה כבר מצריך בנייה מדורגת, כזאת שהיא לא תבניתית. זה נכון גם לגבי דברים נוספים במפרט שחשובים לקהילה, כמו כיור נטילה, מקום לספרי קודש ועוד, כל אלה משנים לחלוטין את התכנון של החללים הציבוריים. ככל שהבנייה פחות תבניתית, כך מורכב יותר לתכנן אותה. אבל אנחנו אוהבים את האתגר. בעיקר כשאנחנו רואים בסוף הדרך את האנשים שגרים ונהנים מהפרויקטים שהקמנו. אנחנו מאמינים שלא כל פרויקט שנבנה צריך להיות גנרי. לכל שכונה יש את המאפיינים של האוכלוסייה שלה. חשוב לנו לתכנן פרויקטים שמתאימים לקהל שאנו בונים עבורו".

לפרטים על פרויקטי הבנייה של מ. רוטשטיין הקליקו כאן>>

האם אתם בונים רק לקהל דתי?
זיו: "ממש לא. אנחנו בונים לכל הקהלים. לכן חשוב לנו כל כך לעשות מחקר ולהתאים את אופי הפרויקט לאופי הקהל והשכונה הספציפית".

אילו קריטריונים אתם בוחנים בדרך כלל לפני שאתם מתחילים פרויקט חדש?
זיו: "אנחנו בודקים דברים כמו גודל הדירות הממוצעות שנרכשות באזור, צרכים שנוגעים לגודל של הלובי במבנה או למפרט שלו. גם פתרונות חנייה חשובים - אלה שאלות מהותיות שצריך להתייחס אליהן. נכון שחלק גדול מזה הוא תוצאה של מה מתאפשר ומה לא, אבל יש דברים שהם מעבר לתקנים. במקומות שבהם נושא החנייה מהותי, צריך לתכנן אחרת את השטחים הציבוריים כדי לייצר מספר מספק של חניות ללא מכפילים או חניות כפולות".
שלומי: "זה נכון גם לגבי תמהיל הדירות בפרויקט. יש הנחיות מהרשויות המקומיות מבחינת גדלים של דירות לטובת יצירת איזון בהיצע הדירות. זה חלק מהשיקולים הכלליים שלנו בבניית תמהיל הדירות בפרויקט, אנו לא מתייחסים אליו כעובדה קשיחה. דוגמא נוספת היא העדפה של קהלים מסוימים לדירות פנטהאוזים או לחילופין דופלקס גג. תמיד ננסה לתת מענה לצרכים המקומיים".

מאתרים פרויקטים בפינצטה

מ. רוטשטיין היא חברת בנייה ותיקה בשוק. בשנים האחרונות, כאמור, יזמה החברה פרויקטים שונים ומגוונים וכיום נמצאים בתהליך מספר פרויקטים ביניהם בניין של 18 יחידות דיור בהרצליה, כמה באזור השפלה וכן מרכז רפואי ייעודי שמוקם במרכז העיר רחובות (רוטשטיין מדיקל סנטר - RMC).

 פרויקט המרכז הרפואי RMC, רחובות / הדמיה: חברת שי-לי חירות ישראל בע''מ

למה אתם מחפשים דווקא פרויקטים בוטיקיים? אילו יתרונות אתם מוצאים בכך?
זיו: "אנחנו חושבים שבבנייה מסוג זה, אנחנו יכולים להביא לידי ביטוי את היתרון היחסי שלנו. ככה אנחנו יכולים לדייק יותר את הדברים, להיות מאוד מעורבים ולהתאים את התכנון לצורכי הלקוחות. לא חשוב לנו להיות הכי גדולים בתחום, אבל חשוב לנו להיות מאוד מאוד טובים במה שאנחנו עושים. אנחנו ממש מאתרים את הפרויקטים שלנו בפינצטה".

שלומי: "באופן כזה אנחנו יכולים להיות שותפים יותר בתהליך, לשים דגש חזק יותר על כל הפרטים. יש לנו יותר שליטה, אנחנו יודעים איפה נמצא כל דבר ואיך דברים מתפתחים בפרויקט. אנחנו לא יושבים למעלה במגדל השן, אלא נוכחים לא מעט בשטח, אוהבים לראות את הדברים, לחוש אותם. לקבל החלטות בהתאם לתנאים המשתנים. הנוכחות שלנו בשטח הופכת אותנו למאוד נגישים גם לבעלי המקצוע שלנו וגם לקהל הלקוחות שלנו.

זיו: "ברגע שמדובר בפרויקט בוטיק זה סוג של יצירה אמיתית. אין פרויקט אחד שדומה למשנהו. כיף לנו לראות איך תכנון הופך למציאות. בפרויקטים הנ"ל לעניות דעתנו יש דגש רב על התכנון האדריכלי והאתגר הוא לבצע פרויקט שיתאים לטרנדים העכשוויים ועדיין ישמור על ייחוד ורלוונטיות לאורך שנים".

מאתר הבנייה ללב הקהילה המקומית

איך נראה הקשר שלכם עם הלקוחות בשוטף?
זיו: "אמנם לא מדובר בכולם, אבל לא מעט מהלקוחות שלנו הפכו לסוג של חברים לאורך התהליך. הם מבינים ומעריכים את הזמן והמחשבה שאנחנו מקדישים לכל אחד ואחד מהם. אנחנו מהדור שלחיצת יד מספיקה. אחד הדברים החשובים ביותר שיש לבן אדם, אם לא הדבר החשוב, ביותר זו המילה שלו. אנחנו הופכים עולמות כדי לעמוד בכל ההתחייבויות שלנו המילה שלנו היא מילה, כמו פעם - גם היום אנשים מבינים שלאמינות ויושרה אין תחליף".
שלומי: "מחלקת השיווק שלנו כמעט ולא קיימת. הסטנדרט של הפרויקטים והשירות שלנו עוברים מפה לאוזן. ממש באופן בוטיקי. הלקוחות הם מחלקת השיווק שלנו".

לסיום, יש לכם גם מעורבות מסוימת בקהילה מבחינה חברתית.
זיו: "נכון מאוד. שנינו ילידי נס ציונה. מעבר לכך שחשובה לנו העבודה מול הקהילה, נס ציונה בפרט יקרה לליבנו. לפני כמה שנים החלטנו לחבור לקבוצת הכדורסל העירונית של העיר ולאמץ את מחלקת הנוער שלה".
שלומי: "יש בה כ-1,500 ילדים ונערים ואנחנו ספונסרים של המחלקה. מבחינתנו, ילד שעוסק בספורט זה ילד שזוכה לחינוך וערכים ואנחנו רוצים להיות חלק מזה. זה לחלוטין חלק מהחשיבה שלנו על צורך שמתחבר לקהילה, גם אם לא ישירות לנדל"ן".

לפרטים על פרויקטי הבנייה של מ. רוטשטיין הקליקו כאן>>