כך משפיע הזינוק במחירי השכירות על פרויקטי תמ"א 38

כשסמדר שואר, בעלת דירה ברחוב אשכול בהוד השרון בבניין שעומד להיהרס לצורך פרויקט תמ"א, חיפשה דירה להשכרה לקראת הריסת הבניין, היא גילתה שיש לה בעיה. "הדירה שלי הייתה מושכרת כל הזמן, אולם כחודשיים לפני פינוי הבניין עברתי לגור בה בעצמי.

"כשהתקבלה הודעת הפינוי הייתי צריכה למצוא פתרון זמני בהתאם לדמי השכירות שקיבלתי עבור הדירה אבל לא היו הרבה אפשרויות בעיר. אין דירות בהוד השרון", היא מציינת.

● הקבלנים מתנגדים, מירי רגב בוחנת מחדש: מה גובה היטל ההשבחה שישלמו היזמים על פינוי ובינוי בציר המטרו?
● שר האוצר סמוטריץ' מקדם חוק שיאיץ מיזמי ענק בתחום התשתיות
● ביהמ"ש התבקש להכריע: כמה עסקאות הופכות מוכר דגים לנדל״ניסט?

שואר מספרת שנאלצה להתפשר בשביל להישאר בעיר בגלל ענייני עבודה, וכי הדירה שמצאה קטנה יותר מדירת המקור שלה וגם נזקקה לשיפוץ בכדי שתהיה ראויה למגורים. "את השיפוץ עשיתי על חשבוני. בעל הדירה גם ביקש ערבות בנקאית בגובה שלושה חודשי שכירות, אבל את הערבות היזם שילם במקומי".

לדבריה, גם חלק מהשכנים התפשרו על דירות המעבר שלהם בשל המחסור בהיצע בעיר. חלקם נאלצו לחפש מחוץ לעיר בכדי למצוא דירה שתתאים לצרכים שלהם ולעמוד בדמי שכירות שקבע השמאי עבור הדירות שלהם. "אחד השכנים ירד מ־3.5 חדרים גדולים לדירה של 3 חדרים בראש העין, אחר עבר לכפר סבא, שכנה אחרת שיש לה גם שלושה ילדים נאלצת להשלים עוד כסף מכיסה כל חודש על הדירה ששכרה שתואמת את מה שהיה לה קודם".

 סמדר שואר / צילום: איל יצהר

שואר מסכמת: "המחיר שהשמאי קבע לנו כדמי שכירות נמוך יותר מהמחירון בשוק כי הוא מבוסס על ממוצע שלושה חודשים שנעשו לפני שהייתה קפיצה מטורפת במחירים, אולם מאז דמי השכירות עלו. במקרה שלי השכרתי לפי תעריף שנקבע אי שם ב־2018 שלא שונה מאז, כי היה לי קשר טוב עם השוכרים ששמרו על הדירה. דמי השכירות היו אומנם גבוהים לאותה תקופה, אבל מדובר על סכום שלא תואם לשוק של היום".

ליאוניד הוא בעל דירה ברמת השרון, בבניין שעומד לעבור הריסה ובנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38. הוא אדם מבוגר שנעזר בשירותיה של מטפלת, וזקוק לטיפול במרפאה ליד הבית. לדבריו, טרם נקבעו לו דמי השכירות לדירה שיצטרך לעבור אליה.

דמי השכירות ברמת השרון עלו השנה ביותר מ־17%, ולפי אתר מדלן דמי השכירות הממוצעים בעיר עומדים כיום על 9,000 שקל.

ליאוניד יודע שיצטרך למצוא פתרון זמני וכבר צופה בעיה: "אני לא יכול להתגורר במרחק רב מהבניין, יש לי טיפולים לעשות וגם לא אוכל לגור בכל דירה שתוצע לי. אני צריך מעלית, והיזם צריך להחליט מה לעשות. הפינוי שלנו מתוכנן לחודשי הקיץ וכרגע ממתינים לפתרון: או שיעלה את דמי השכירות בכדי שנמצא פתרון ראוי, או שיקצה דירות שיש לו בפרויקט אחר בעיר לטובת הדיירים".

"רוצים להישאר קרוב לבית הספר"

המקרים של סמדר ושכניה ושל ליאוניד אינם יוצאי דופן. מה קורה כשפרויקט של תמ"א פוגש שוק שכירות משתנה, כיצד קובעים את דמי השכירות הראויים לכל דייר ומה הפתרונות המוצעים כשאין היצע בעיר?

על פי מדד אוקטובר שפרסמה הלמ"ס, דמי השכירות רשמו השנה (לפי חישוב ממוצע ארצי), עלייה של כ־3.7% עבור מחדשי חוזים, ובדירות שבהן הייתה תחלופת שוכרים נרשמה עלייה של 6.2% בשכר הדירה. ספציפית באזורי הביקוש: מבדיקה שערכו באתר יד 2 עבור גלובס במאי השנה, עולה כי דמי השכירות עלו עד אפריל השנה בצורה אגרסיבית שהגיעה לכ־25% ויותר באזורים כמו הרצליה ורעננה, ואלה ערים שיש בהן פעילות ערה של התחדשות עירונית.

המציאות הזו מאתגרת את כלל השוכרים, קל וחומר כשמדובר על פרויקטים של תמ"א שבהם הם נדרשים ברבים מהמקרים למצוא פתרון זמין הקרוב לבתי הספר של ילדיהם, למקומות העבודה ולשגרת היום יום, ואחרי כמה שנים לחזור לדירה הקודמת.

סמי מצלאוי הוא הבעלים של חברת מצלאוי בנייה ויזמות נדל"ן. לחברת מצלאוי יש היום 17 פרויקטים בשלבים שונים בבת ים, קריית אונו, יהוד מונוסון, הרצליה, רמת השרון, תל אביב והוד השרון, בהיקף כולל של כ־4,000 יח"ד.

מצלאוי מספר שיש מפונים שאין להם בעיה ומוכנים לגור בכל מקום שבו ימצאו דירה, כאלה הם בדרך כלל זוגות צעירים או משפחות חד־הוריות. לדבריו, "הבעיה נוצרת כשיש משפחות עם ילדים בבתי ספר ובגני ילדים בשכונה, או כאלה שחייבים לגור ליד ההורים שלהם, וברגע שמרחיקים אותם מהעיר תהיה להם בעיה". מצלאוי מספר כי בהרבה מקרים הפרויקט מתעכב בגלל דיירים שלא מצליחים למצוא דירות המתאימות לדרישות הדיירים.

 סמי מצלאוי, בעלי חברת מצלאוי / צילום: יחצ מצלאוי

דמי השכירות שעלו מייקרים את הפרויקט גם עבורו, הוא מדגיש. "פעם היינו משלמים 35־40 אלף שקל עבור שכירות שנתית לכל דירה בממוצע, היום אנחנו משלמים 70־80 אלף שקל. אם פעם דירה 3 חדרים הושכרה ב־3,500 שקל לחודש היום היא עולה 6,000 שקל - המחירים עלו בכל הארץ וביחס לשנים האחרונות מדובר על 50%־70%".

"אנחנו בעצמנו משפיעים על הביקוש"

מאיר ברון, ראש תחום התחדשות עירונית בחברת דמרי, אומר דברים דומים, וסבור כי העלייה בדמי השכירות עלולה לגרום בעיה ליזמים קטנים. לדבריו, "יש עלויות נוספות, ואם הייתי חברה קטנה העלויות הללו יכולות לעצור פרויקט. אם משלמים 500 שקל תוספת לדייר, במקרה של 50 דיירים זה 25 אלף שקל לחודש. תכפיל ב־50 חודשים שזה הממוצע של פרויקט, מדובר כאן על 1.25 מיליון שקל. וזה רק בעקבות תוספת של 500 שקל לדייר".

"אנחנו נמצאים כרגע עם תשעה פרויקטים בהיתרים, ובסך הכול בכל השלבים, יש לנו בין 5,000 ל־6,000 יח"ד. כבר פיניתי כמה מתחמים וכשמגיעים למצב שצריך לפנות דיירים אנחנו עושים הכל בשביל למצוא להם פתרונות גם אם צריך לשכן אותם בבית שלי, כי אני כבר נמצא בשלב שאני חתום על חוזים של מיליונים ואי אפשר לעצור, אז מה לעשות בהרבה מקרים אנחנו בדמרי סופגים את העלויות הללו".

 מאיר ברון / צילום: ניר יעקובוביץ

ברון חושב שהעלייה בדמי השכירות מאוד משמעותית, ושהשמאים של הוועדות המחוזיות אינם לוקחים את זה בחשבון, "עצם העובדה שאנחנו מוצאים דיירים החוצה אנחנו משפיעים על הביקוש וההיצע וזה בסופו של דבר מעלה את דמי השכירות".

מצלאוי מספר בהקשר זה על מקרה בבת ים שבו קבלנים הציפו את השוק בשוכרים, "כל הקבלנים ביחד פינו כ־400 יח"ד - מהם כ־130 היו מהפרויקטים שלי, אבל תודה לאל מצאתי דירות כי הפרויקט שלי היה בשכונה שבה היו הרבה דירות להשכרה. יש מקומות שבהם הפתרון לא תמיד נמצא בהישג יד וזה מעכב את הפרויקט מחד ומאידך מייקר את העלויות, כי החוזים נחתמים הרבה זמן לפני מועד הפינוי".

"המזל של הקבלנים הוא שמחירי הדירות עלו"

לברון ולמצלאוי יש רוח גבית שאפשר לראות בדיווחי הלמ"ס: מחיר הדירות עלו השנה ביותר מ־20% מה שאמור לכסות עבור היזמים את ההפרשים. כמובן ששניהם מודעים לכך. "עכשיו מחירי הדירות עלו במקביל למחירי השכירות אז יש קיזוז, אבל מה קורה אם מחירי הדירות לא יעלו, בזמן שדמי השכירות ימשיכו לעלות? המצב הזה יכול לפגוע בהרבה חברות קטנות שלא יוכלו לשרוד", מציין ברון מחברת דמרי.

מצלאוי: "המזל של כל הקבלנים הוא שמחירי הדירות עלו בכמה אחוזים במהלך השנתיים האחרונות וזה מכסה את ההוצאות הנוספות, אבל הקשיים של הדיירים עצמם זה לא דבר שבהכרח יש לו פתרון זמין. ישנם מקרים שאני מחליט לחפש ולשכור דירות כמה חודשים לפני מועד הפינוי המתוכנן מחשש שלא יהיו דירות זמינות במועד הרצוי".

גם במקרים שבהם הדייר מוצא דירה הזקוקה לשיפוץ, מצלאוי מציין שהוא עצמו משפץ. לדבריו, "בדרך כלל מדובר על צבע וניקיון, ולפעמים סה"כ מדובר על כלים סניטריים קטנים שמתקנים או מחליפים".

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית

"לה וסיף עוד 10% להערכת השמאי"

אז איך בעצם נקבעים דמי השכירות במקרים כאלה ואחרים?
עו"ד יריב בר דיין, מהחברה לפיתוח והתחדשות עירונית שמקדמת כ־30 פרויקטים בהליכים שונים, המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי, סבור כי הדבר החשוב ביותר הוא לקבוע את דמי השכירות בסמיכות למועד הפינוי, ולפי תנאי השוק באותה תקופה.

 עו''ד יריב בר דיין, יועץ משפטי בחברה לפיתוח התחדשות עירונית / צילום: יח''צ

בר דיין מציין כי "חשוב שהשמאי שמגיע לשערך את הדירות יהיה ניטרלי ושיביא בחשבון את מחירי הדירות מחוץ למתחם, כי שם יחפשו בפועל דירות. במיוחד במתחמים בהם יש התחדשות עירונית מסיבית.

"אנחנו ממליצים לשמאי להוסיף עוד 10% לתוצאה וזאת בכדי להבטיח עליית מחירים אפשרית בתקופת הבנייה. כשבעלי הדירות יוצאים מהדירות, ההנחה היא שישכרו דירות לתקופה ארוכה, לכן יש חשיבות שמועד קביעת השמאי יהיה ככל הניתן קרוב למועד הפינוי".

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין, מכיר את הסיטואציה משני הצדדים - מצד הדוחות ליזמים לטובת המימון הבנקאי וגם מהדוחות לבעלי הדירות במתחמי פינוי בינוי. לדבריו, "נושא השכירות שפעם היה עוד סעיף ונקודה אזוטרית בדוח האפס זוכה כיום למשקל מוגבר בגלל העלייה במחירי השכירות. היום מתמחרים ברף העליון, ומה שעבד כל הזמן לפי 'הרף הראוי' כבר לא עובד היום".

כהן מציין כי היום צריך לבדוק אם יש או אין דירות ואת מידת התאמתן לדיירים, "במקרה שיש לדיירים דירות בבניין ישן אבל אין היצע כזה בשוק אז התמחור לפי הדירות שלהם לא רלוונטי, וצריך לתמחר את הדירות שלהם יותר גבוה".

איך עובדת השיטה?
"קודם כל יש לבדוק מה דמי השכירות המקובלים לאותם יחידות דיור בשכונה, ובמקומות שבהם יש היצע מצומצם אנחנו לוקחים בחשבון דירות שהן לא זהות וגם עושים סקר שוק יותר רחב. דבר שלישי אנחנו מגדילים את אחוז הבלתי צפוי מראש, (בצ"מ) הקיים בכל פרויקט. אם פרויקט אמור לעלות 10 מיליון נטו, אז בסעיף הזה אנחנו מוסיפים עוד 15%־20% בצ"מ שאמורים לתת מענה לחריגות כאלה ואחרות", הוא מסביר.

לדבריו, "אם בעבר, עד 2019, עניין השכירות זכה לשווי של 0.75%־1% מהסעיף הזה, היום השכירות נוגסת 2%־2.5% מסעיף הבצ"מ".

כהן מסכם שהעלייה בדמי השכירות היא בעלת משמעויות כבדות: "ניקח לדוגמה פרויקט בתל אביב או בהרצליה שם שכר הדירה עלה בכ־2,000 שקל לחודש - תוספת של כ־70 אלף שקל לכל דירה בשלוש שנים, בפרויקט שבו יש 13 דירות זה אומר שכמיליון שקל נמחקו מהרווח בפרויקט".