מי יכול להרשות לעצמו לקנות דירת ארבעה חדרים?

שוק הדירות מתמקד בתקופה הזו בדירות יקרות יחסית. בדיקת גלובס על נתונים חלקיים של עסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה ב־26 ערים מרכזיות מעלה כי העסקאות שבוצעו ברובן גבוהות במחיר הממוצע מאלה שבוצעו ברבעון האחרון של 2022. ועם זאת, מספר העסקאות ירד, מה שמביא להערכה, שמי שנותר בשוק בימים הללו הם אנשים אמידים יותר, שיכולים לרכוש לעצמם דירות במחירים לא זולים, על אף הריבית הגבוהה.

● דירה בבאר שבע או קרן השתלמות ל-20 שנה: איזו השקעה יותר משתלמת? | כסף בקיר 
● 60 אלף דירות ברחבי הארץ עומדות ריקות. איך אפשר להחזיר אותן לשוק?
● בית פרטי ברעות נמכר לפני שנתיים ב-5.5 מיליון שקל. בכמה הוא נמכר כעת?

מדובר בבדיקה של סנטימנט שוק, על מנת להבין להיכן פניו מועדות. כפי שיובהר אין מדובר בנתונים סופיים, אלא בכאלה שאמורים לסמן כיוון שאליו פונה השוק.

המחירים ירדו רק ב־8 ערים מהנבדקות

אין זה סוד ששוק הנדל"ן מתכווץ בחודשים האחרונים. עדיין אין נתונים סופיים לגבי הרבעון הראשון של השנה, אך ההערכה היא כי הסתכם בכ־6,500 עסקאות בלבד, ירידה של יותר מ־40% לעומת הרבעון הראשון של 2022. הסיכום הסופי של רבעון זה, הן לגבי מספר העסקאות והן לגבי תנודות המחירים - ייערך רק בחודש הבא, ואולם כבר עתה ניתן לבדוק מגמות של השוק, בהסתייגות המתבקשת.

אנו בגלובס ערכנו סקר מחירי דירות 4 חדרים ב־26 ערים, על מנת להבין להיכן השוק פונה. מתודת הסקר שונה מזו הנעשית ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והיא כוללת אך ורק דירות בשטחים של 90־120 מ"ר, שנמכרו בדירות בבנייה רוויה (כלומר לא בצמודי קרקע), בניכוי עסקאות מיוחדות וחריגות (לדוגמה דירות־גן ופנטהאוזים), ובניכוי עסקאות שבוצעו במסגרת "מחיר למשתכן".

הממצאים ברורים: רק ב־8 ערים ממוצע מחירי העסקאות שבוצעו היה נמוך מזה שהתגלה ברבעון האחרון של 2022. תל אביב ממשיכה להוביל בבטחה את מחירי הדירות בישראל, עם רמת מחירים ממוצעת של 4.65 מיליון שקל שהושגה על דירות 4 חדרים, אם כי נמצאו עסקאות בעיר שהיו גבוהות בעשרות אחוזים, והן בוצעו בעיקר ברבעים השלישי והרביעי, ובאזור רוטשילד. אחריה רמת השרון, שבה מחירי הדירות שנמכרו הגיעו לרמה ממוצעת של 3.95 מיליון שקל. בגבעתיים, העיר השלישית מבחינת מחירי הדירות שבה, נרשמה ירידה של 2% לעומת הרמה הממוצעת שנמדדה ברבעון האחרון של 2022, והמחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הגיע ל־3.85 מיליון שקל.

הרצליה היא העיר הרביעית מבחינת מדרג גובה המחירים, ובה נמכרו ברבעון הראשון של השנה דירות 4 חדרים במחירים ממוצעים של 3.65 מיליון שקל. אחריה מגיעות רעננה, הוד השרון, קרית אונו ומודיעין שבהן העסקאות על דירות 4 חדרים ברבעון הראשון הגיעו ל־3 מיליון שקל ויותר. בכל הערים הללו, למעט קרית אונו, מחירי הדירות שנמכרו ברבעון הראשון היו גבוהים מאלה של הרבעון האחרון של 2022.

תמהיל הדירות שנרכשות השתנה

לעומת זאת, מבין 8 הערים שבהן נרשמו ירידות ברמת העסקאות, 3 נמצאות בדרום: אשדוד (1.89 מיליון שקל), אשקלון (1.57 מיליון שקל) ובאר שבע (1.24 מיליון שקל) נמנו על מיעוט הערים, שבהן רמות המחירים ירדו.

גם בירושלים נרשמה ירידה (של כ־5%) ברמת העסקאות שבוצעו על דירות 4 חדרים, והמחיר הממוצע של דירה שנמכרה ברבעון הראשון הגיע ל־2.83 מיליון שקל; ואילו בחיפה המחירים דווקא עלו בכ־16% ל־2.15 מיליון שקל.

במקביל ניתן לציין את מה שפורסם לא פעם בסקירות הכלכלנית הראשית והלמ"ס, כי מספר העסקאות נמצא בירידה חריפה, דבר שבא לידי ביטוי היטב גם בנתוני רשות המיסים. כאמור, הנתונים שעליהם אנו מתבססים הם נתונים חלקיים בלבד ולא ניתן להגיע למסקנה מושכלת לגבי הערים השונות (מה גם שחלק ממיעוט העסקאות שפורסמו עד כה נעוץ ככל הנראה בתפקוד של לשכות שונות של רשות המיסים).

עסקאות רבות יחסית נמצאו בבאר שבע, אשקלון וחיפה, שבהן מחירי הדירות זולים יחסית. באשקלון נמצאו עסקאות רבות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן.

עוד ניתן לראות, כי חלק משמעותי מהעסקאות בוצעו בפרויקטים חדשים. במקומות כמו הרצליה ובאר יעקב מספר העסקאות על דירות חדשות היה גבוה ממחצית. נתונים אלה מורים, כי הגם שמדד מחירי הדירות אינו עולה (ויתכן שבקרוב כבר יתחיל להורות על ירידות), תמהיל הדירות שנרכשות השתנה. רוכשי הדירות העממיות יותר יוצאים מהשוק, כי אינם יכולים לעמוד בתנאי הריבית, והציבור שעדיין נותר בשוק הם רוכשים אמידים יותר, שיכולים לעמוד בתנאי המשכנתאות המכבידים. לכן מצאנו ברוב המקרים שמחירי העסקאות דווקא עלו.

ציבור זה יכול למצוא את עצמו מעודד דווקא, שכן מלאי הדירות החדשות נמצא ברמה הגבוהה ביותר זה 4 שנים, והיזמים מגלים נכונות גדולה יחסית להתפשר על מחירן. לעומת זאת משקלם של הרוכשים האמידים בערי הדרום כנראה נמוך יותר, ועל כן מצאנו בהן ירידות.

לאור הממצאים ניתן לומר, כי השוק במקומות שונים בארץ הופך ל"שוק של עשירים", ודווקא בעלי דירות ברמות מחיר גבוהות יחסית ימצאו, שקל להם יותר למכור אותן במצב הנוכחי, אם כי סביר שלא ברמות המחיר של שנה שעברה.