התרגיל שהקפיץ את רשות המסים: בנו בניין ושילמו מס על דירה

בשנת 2016 רכשו בני הזוג יוסף ואלונה אזריאל בית מגורים בקריית ביאליק וביקשו לנצל את "תקופת החסד" המאפשרת להם למכור את דירתם הראשונה ולשלם מס רכישה מופחת - בסך כ-32 אלף שקל - בגין דירת מגורים יחידה, על התקופה הקצרה בה החזיקו את שני הבתים.

ואולם לרשות המסים התברר כי הבית "החדש" שרכשו נהרס לאחר הרכישה, ובמקומו נבנה בניין מגורים בן 5 דירות. הוחלט לחייב את בני הזוג במס רכישה בגין קרקע, ללא הטבת דירה יחידה, בסך כ-139 אלף שקל.

● 14 שנה אחרי האקזיט: החברה שתשלם 900 מיליון שקל לרשות המסים 
● בית המשפט המחוזי מזכיר: רכב חברה מהווה הטבה החייבת במס 
● השתתפתם באירוע חברה? יכול להיות שתיאלצו לשלם על כך מס הכנסה

בני הזוג התנגדו לחיוב החדש, והמחלוקת על היקף המס הגיעה לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בחיפה, שקבעה: "המהות הכלכלית האמתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע על-ידי העוררים, ולא רכישה של דירת מגורים למטרת מגורים בה. בהתאם לכך, יש לחייב את העוררים במס רכישה על רכישת קרקע". 

זאת, לאחר שהתברר כי הבית שנרכש לא יכול היה לשמש למטרת מגורים לבני הזוג אזריאל - לא בסמוך לרכישתו ולא בכלל. "כבר במועד הרכישה היה הבית במצב גרוע - מבחינה פיזית, תכנונית, תחזוקתית ומבחינת עמידות המבנה. שיפוץ והרחבה של הבית הקיים - לא יכולים היו כלל להיות אופציה סבירה מבחינת העוררים", ציינה השופטת אורית וינשטיין. 

דירת מגורים או קרקע 

המחלוקת בערר סבבה סביב השאלה מהו הנכס שרכשו בני הזוג אזריאל: האם כטענתם רכשו "דירת מגורים" - או שמא רכשו קרקע, כפי שסבר מנהל מיסוי מקרקעין חיפה לאחר שגילה כי המבנה שעמד על המקרקעין נהרס, ותחתיו נבנה בניין חדש.

העסקה שבמחלוקת נערכה באוגוסט 2016, אז רכשו בני הזוג בית מגורים המצוי ברחוב יוסף פישר בקריית ביאליק, בתמורה ל-2.33 מיליון שקל.

השניים דיווחו למנהל מיסוי מקרקעין חיפה על רכישת דירת מגורים והצהירו כי הדירה שרכשו תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת, וכי הם מתחייבים למכור את דירתם הנוספת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, ולפיכך ביקשו לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה בסך של 32,024 שקל. בהמשך מכרו העוררים את דירתם הנוספת בפרק הזמן הקבוע בחוק.

ואולם באפריל 2020 הוציא מנהל מיסוי מקרקעין שומה חדשה לבני הזוג, בה צוין כי השומה בגין הנכס תוקנה ל"רכישת קרקע". זאת, לאחר בחינה מחודשת ובדיקה של היתר הבנייה וכן ביקור שערך מנהל מיסוי מקרקעין במקום, בו הסתבר כי הבית שנרכש בהסכם המכר - נהרס.

סכום מס הרכישה הנדרש עמד על סך של 139,800 שקל. בנוסף חויבו בני הזוג בקנס גירעון בסך של 32,333 שקל, המהווה 30% מסכום הגירעון. בנימוקיו ציין מנהל מיסוי מקרקעין כי כוונתם של רוכשי הנכס במועד הרכישה הייתה לבנות בית מגורים חדש לאחר הריסת הבית הישן.

בני הזוג ערערו כאמור על החלטת רשות המסים לוועדה למיסוי מקרקעין וטענו, בין היתר, כי כוונתם במעמד חתימת ההסכם, הן בהיבט האובייקטיבי והן בהיבט הסובייקטיבי, הייתה רכישת בית לצורך מגורים בו.

עוד הם טענו כי אומנם במעמד חתימת הסכם המכר הם ידעו על זכויות הבנייה החלות על הנכס, אולם הם ביקשו לנצלן לצורך שיפוץ והרחבת הבית שנרכש, ולא לצורך הריסתו. לטענתם, העובדה שלאחר חתימת הסכם המכר הם החליטו להרוס את הבית, אין בה כדי להעיד על כוונתם להרוס את הבית ביום החתימה על עסקת המכר. נטען כי הם תכננו לבצע שיפוץ והרחבת הבית, אולם בפועל, לנוכח עלויות בנייה גבוהות וחוסר שביעות-רצון מהתוצאה התכנונית עבור הרחבת הבית, הם העדיפו להרוס את הנכס.

מנהל מיסוי מקרקעין טען מנגד כי גרסתם של בני הזוג אינה הגיונית ואינה מתקבלת על הדעת, וכי הם מבקשים שוועדת הערר תאמין להם, כפי שהעידו, כי רכשו נכס כדי לשפצו מבלי לראותו כלל לפני הרכישה, ולא ביררו דבר וחצי דבר לגבי עלויות שיפוץ והיתכנות השיפוץ טרם החתימה על הסכם המכר. כל זאת, כאשר הטענה שהושמעה היא שלא הייתה מצויה הפרוטה בכיסם לבצע שיפוץ בהיקף של מיליון שקל, והם סברו, משום מה, כי ניתן יהיה לבצע שיפוץ והרחבה של 100 מ"ר נוספים והוספת בריכה - כל זאת בעלות של כ-100-200 אלף שקל.

מחיר הרכישה לא שיקף את שווי הבית

יו"ר ועדת מיסוי מקרקעין, השופטת וינשטיין, בהסכמת חברי הוועדה, עו"ד אהובה סימון ואברהם שרם, דחתה את גרסת בני הזוג באשר למועד בו החליטו להרוס את הבית הנרכש.

השופטת ציינה כי כבר נקבע בפסיקה כי כוונת הרוכש נאמדת באמצעות שני אלמנטים הבוחנים את היסוד האובייקטיבי ואת היסוד הסובייקטיבי במועד הרכישה. "כאשר מסכת הראיות המונחות בפני ועדת הערר מוכיחות כי כוונתו המקורית של הרוכש במועד הרכישה הייתה להרוס את דירת המגורים ולא להשתמש בה לצרכי מגורים, גם כאשר בפועל הנכס טרם נהרס - אזי לא ניתן יהא לקבוע כי התקיימו תנאיו של המבחן הסובייקטיבי", נקבע.

עוד נקבע כי אין מחלוקת בדבר קיומו של האלמנט האובייקטיבי, שכן בהתאם לחוזה המכר, הנכס הוא בית מגורים, ואין גם מחלוקת כי הנכס לא שימש למגורים במועד הרכישה. אך באשר לאלמנט הסובייקטיבי - למה התכוונו הרוכשים כשרכשו את הנכס - נקבע כי בני הזוג לא הצליחו להוכיח כי כוונתם הסובייקטיבית הייתה לרכוש את בית המגורים הספציפי שהיה על המקרקעין למטרת מגורים בו.

השופטת ציינה כי מהראיות עולה שקיים "ספק משמעותי" באשר לכוונת בני הזוג להתגורר בנכס שנרכש, בין היתר משום שמדובר ב"בית ישן ובמצב מוזנח, ואף אדם לא התגורר בו במשך חודשים רבים לפני המכירה"; "העוררים טענו כי פעלו תחת תקציב כספי מוגבל, אך בכל זאת לא ערכו כל בדיקה... לגבי אפשרויות ועלויות שיפוץ לפני הרכישה, אלא רק לאחריה, ובדיקה זו הובילה כמעט מידית למסקנה כי אין כל כדאיות כלכלית לשיפוץ הבית"; "העוררים כלל לא נכנסו לתוך הבית טרם רכישתו ורק ראו אותו מבחוץ".

"לטעמי", ציינה השופטת, "הראיה המשמעותית ביותר לכך שהעוררים לא התכוונו באמת לשפץ את הבית הקיים היא שהם לא נכנסו כלל לתוך הבית", כתבה השופטת. "תמוה בעיניי כיצד אדם המעוניין לרכוש נכס לצורך מגורים בו - אינו טורח אפילו להיכנס לתוך הבית פנימה כדי לראות את חלוקת החדרים ומצב התחזוקה של הבית, ולא מקבל אפילו הערכה גסה של עלויות שיפוץ והרחבה, לפני שהוא נכנס להוצאה כספית כה גדולה".

השופטת ציינה עוד כי באזור בו מצוי הנכס נהרסו מספר בתים ונבנו תחתם בנייני דירות. "העוררים היו מודעים למצב התכנוני של הנכס ולפוטנציאל הגלום בו, ובשל כך היו מוכנים לשלם את המחיר הגבוה ששילמו, שאינו משקף כלל את שוויו של הבית הישן שעמד על המקרקעין. התוצאה הסופית של הריסת הבית ובניית בניין שבבנייתו היו מעורבים בני משפחה של העוררים (בנם ובן דוד של העורר), תוך נקיטה בפעולות מימון של הבנייה באמצעות בני המשפחה - מעידה על תכנון מוקדם להרוס את הבית ולבנות בניין".