חנן מור תמכור חלקים נוספים בפרויקט שדה דב דרך קבוצות רכישה

קבוצת חנן מור, שבשליטת ובראשות האיש שהיא נושאת את שמו, מוסיפה פרטים על תוכניתה למכירת רכיבי הקרקע בפרויקט הדיור השאפתני שנטלה על עצמה בשדה דב. בדוחות החברה למחצית הראשונה של השנה היא מעריכה גם כי לא נרשם שינוי משמעותי בשווי הקרקע בפרויקט וכי התמורה תקבל מייזום ומימוש הקרקעות "משקפת את ערכן בספרים". זוהי התפתחות חיובית, שכן בשוק נרשמה דריכות, לאחר ששיכון ובינוי הפחיתה כמעט 300 מיליוני שקלים משוויין המוערך של קרקעות שרכשה לפרויקט שכירות ארוכת טווח בשדה דב.

באגרות החוב של החברה לא נרשמה תכונה משמעותית במהלך המסחר לאחר פרסום הדוחות ביום חמישי. האג"ח נסחרות ברובן בתשואה דו ספרתית, כאשר התשואה המירבית (סדרה י"א) עומדת על 19.5%. עם זאת מניית החברה מניית החברה מזנקת בכ-4% בצהריים למחיר המגלם לה שווי שוק של 267 מיליון שקל.

● ניתוח | יזמי הנדל״ן שילמו שווי שיא והסתבכו: כמה באמת שווה הקרקע בשדה דב? 

חלק גדול מתשומת הלב בשוק ההון מופנה לחנן מור בכל הנוגע לקרקעות שרכשה בשדה דב. הקבוצה זכתה באוגוסט 2021, בשלהי עידן הריבית האפסית ופריחת ההייטק, במכרז גדול שערכה רשות מקרקעי ישראל, על הקרקעות שעליהן עמד בעבר נמל התעופה "שדה דב". חנן מור  רכשה קרקע תמורת 1.5 מיליארד שקל באמצעות הלוואה של 1.3 מיליארד שקל לצורך הקמה של 381 יחידות דיור למכירה. 77 דירות להשכרה ארוכת טווח, בית מלון קטן ושטחי מסחר.

הדוחות למחצית הראשונה של השנה מלמדים על שינוי דרמטי בדפוס הפעולה של החברה בהקשר של שדה דב. בהמשך לפרסום בגלובס, מוקדם יותר החודש, חנן מור רוצה למכור רכיבי קרקע של אחד מארבעת הבניינים שהיא מתכננת להקים במיזם (בניין B) לקבוצת רכישה הנמצאת בשלבי גיבוש. בראש המנהלת של הקבוצה יעמדו המהנדס גיא פלד, בעברו מבכירי קבוצת ב.ס.ר, ועו"ד דורון אריאל. הקבוצה תרכוש את רכיב הקרקע של בניין B בפרויקט (שיכלול 80 יחידות דיור).

ההתפתחות שעולה מהדוחות למחצית הראשונה של השנה היא שקבוצת חנן מור למעשה הולכת ומתרחקת מפרויקט שדה דב. החברה מציינת כי היא פועלת בשלב ראשון למימוש חלק הקרקע בבנייני B ו-C בפרוייקט, ולאחר מכן בשלב השני למכירת חלק הקרקע של בניין A. מנגנון הפעולה יהיה באמצעות קבוצות רכישה.

הרציונל הוא פירעון ההלוואה שנטלה חנן מור לרכישת המגרשים. "בכוונת החברה להשתמש בתמורה ממכירת הקרקעות לפירעון החוב הבנקאי כאשר הסכום המוצג בדוח התזרים החזוי הינו הסכום שלהערכת החברה ייוותר בחברה לאחר מימוש חלק הקרקעות האמורות ולאחר פירעון מלא של החוב הבנקאי שמסתכם לסך של כ- 1.3 מיליארד שקל", נכתב בדוחות. החברה גם מעריכה שתצליח לארגן קבוצות רכישה לקרקעות בנייני B ו-C עד סוף הרבעון הראשון של 2024, בהמשך גם לקרקע של בניין A.

לכן היא מעריכה שתפרע חלק מהחוב הבנקאי בקרבעון הראשון של השנה הבאה, כנגד התמורה ממכירת הקרקעות ב-B ו-C, ובהמשך עד סוף 2024, תפרע את מלוא החוב הבנקאי תמורת מכירת חלק מרכיב הקרקע בבניין A. בפרויקט יש עוד מגרש (D) שכולל קרקע להקמת בית מלון עם 80 חדרים ו-79 יחידות דיור.

מבחינת תוצאות מכירת הדירות בכלל הפרויקטים של החברה, מרביתם בפריפריה בערים כמו חיפה, אור עקיבא וחריש, הקבוצה מכרה במחצית הראשונה 41 דירות בתמורה כספית של 90 מיליון שקל, ירידה למול מכירה של 90 דירות תמורת 168.7 מיליון שקל במחצית הראשונה של שנת 2022. לאחר תאריך המאזן, קרי בחודשים יולי-אוגוסט 2023, מכרה הקבוצה 16 דירות נוספות וכן בוצע רישום לרכישת עוד 6 יחידות דיור. התפתחות חיובית נוספת היתה 37 הרשמות לרכישת דירה, סמוך למועד פרסום הדוחות בפרויקט שלה בחיפה, מה שמעמיד את המכירה הפוטנציאלית על 100 יחידות דיור מתחילת השנה (41 במחצית, 16 ביולי-אוגוסט, 6 הרשמות ברחבי הארץ ועוד 37 הרשמות בחיפה).

ירידה של 95% ברווח הרבעוני

ברבעון השני הסתכמו הכנסות הקבוצה ב-96.4 מיליון שקל, ירידה של 55% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. הרווח התפעולי הסתכם ב-36.5 מיליון שקל, ירידה של 52% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. חנן מור סיימה את הרבעון עם רווח נקי של 2.3 מיליון שקל, ירידה של 95% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

מקבוצת מור נדל"ן נמסר כי "החברה ממשיכה לקדם את פעילותה העיסקית בכל הגזרות. מתחילת השנה אוכלסו 350 יח"ד ומאות עוד יאוכלסו עוד השנה. בנוסף החברה קיבלה טופס 4 לקניון השני בחריש והחלה באכלוסו. כמו כן, החברה החלה מחזור עסקים נוסף בבאר יעקב ובחיפה - עוד בטרם החל השיווק הרשמי, נחתמו 37 הרשמות ליחידות דיור בחיפה. החברה השלימה חתימה על מכירת שטחי מסחר תמורת סך של כ-230 מיליון שקל, לרבות מכירת קרקע במתחם המייסדים כמהלך השבחה ראשון".

עוד נמסר כי "במהלך חודש אוגוסט הושלמו ההכנות לשיווק בשדה דב, עבור בניין ראשון, באמצעות קבוצת רוכשים והוקמה מנהלת מקצועית ומנוסה לרבות תשתית מכירתי ושיווקית. בימים האחרונים החל השיווק הפומבי והחלו החתמות לקבוצת הרכישה - החברה צופה השלמת המהלך עד סוף השנה".