הירידות במחירי השכירות למשרדים בת"א מעידות על שוק שנמצא במשבר

האם בועת הנדל"ן המניב בתל־אביב פוקעת? מחירי השכירות למשרדים בתל אביב רשמו ירידה שנתית של 11%, והשיא נקבע באזור רחוב יגאל אלון, שבו המחירים ירדו בכמעט 25%. כך עולה מהדוח החצי שנתי של חברת ניומרק נת"מ (NEWMARK NATAM). בחברה מעריכים כי עד לסוף השנה, רמות המחירים החדשות יישמרו, ואילו החל מ-2024 יאותגרו שוב, עקב הגדלת היצע משמעותית בשטחי המשרדים, כתוצאה מכניסת מגדלים חדשים לשיווק.

● ״אנחנו קרובים ליום כיפור של ענף הבנייה, חברות רבות לא יעמדו בזה"
● מסמך חדש מגלה: כמה עולה לתחזק בניין ל־25 שנה
● מנכ״ל משרד השיכון: זה מה שיקרה למחירי הדיור בשנה הבאה

ניומרק נת"מ היא שותפות בין החברה הגלובלית ניומרק והחברה הישראלית נת"מ, המתמחה בנדל"ן מניב למשרדים, תעשייה ולוגיסטיקה, ומספקת שירותים כגון תיווך, שיווק וניהול פרויקטים, ניהול נכסים, ייעוץ השקעות ועוד. בין התוצרים שהחברה מפיקה, קיים הדוח החצי־שנתי שלה על שוק הנדל"ן המניב בישראל, שנחשב למפורט ביותר.

הדוח הנוכחי, שעוסק במחצית הראשונה של השנה, מעיד על שוק שנמצא במשבר. שכר דירה ממוצע של מ"ר במגדל משרדים ברמה הגבוהה (A) בתל אביב הגיע במחצית הראשונה של השנה ל-130 שקל, מחיר שמבטל את רוב עליות המחירים שהושגו בין 2021-2022, עקב פריחת ענף ההיי־טק. בחציון הראשון של שנה שעברה, המחירים הגיעו לשיא של 146 שקל למ"ר, ומאז רשמו ירידה של 11%: בחציון השני של שנה שעברה, המחיר ירד ל-141 שקל למ"ר, ואילו במחצית הראשונה של השנה הנוכחית, הוא רשם ירידה של 8% ל-130 שקל למ"ר.

הירידה הבולטת ביותר נרשמה באזור שרשם את עליות המחירים הגדולות ביותר - ציר יגאל אלון. באזור זה, הגיעו כבר חוזי שכירות לרמה של 190 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2022, אך מאז הם רשמו ירידה של כמעט רבע בשנה האחרונה, והגיעו ל-145 שקל למ"ר. מקומות בולטים אחרים בירידה בתל אביב: ציר מנחם בגין, שרשם ירידה של 13% בשנה ל-149 שקל למ"ר, מתחם הבורסה ברמת גן, שירד ב-14% ל-112 שקל למ"ר, ואזור הסיטי, שרשם ירידה של 9% ל-159 שקל למ"ר. אזורי רמת החייל ואזור בתי המשפט נותרו על רמות מחירים דומות לאלה של שנה שעברה - כ-82 שקל למ"ר ברמת החייל ו-128 שקל למ"ר בבתי המשפט.

"הסגמנט של שכירות המשנה מכתיב את הטון כלפי מטה"

אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בניומרק נת"מ, מסביר מדוע חברות הנדל"ן המניב כמעט שלא מתייחסות בדוחות שלהן לירידות המחירים: "החוזים שחתמו חברות רבות, בעיקר במגזר ההיי־טק, בתקופה שלאחר הקורונה, נחתמו לתקופות של חמש שנים ואף יותר. לכן, בעלי הנכסים עדיין ממשיכים לקבל דמי שכירות גבוהים מהממוצע המופיע בדו"ח. עם זאת, סגמנט זה של שכירות המשנה, שמאוד צמח בשנה האחרונה, בעצם הוא זה שמכתיב את הטון כלפי מטה, למרות שבעלי הנכסים עצמם מקבלים דמי שכירות גבוהים יותר".

 אור בן צבי / צילום: תמונה פרטית

החוזים שנחתמים בין השוכרים למשכירים התקצרו מממוצע של חמש שנים לשלוש שנים בלבד, מה שמעיד על רצון להתמקד בהווה ולא להתחייב לעתיד רחוק מדי. כשמדובר בשכירויות משנה, המשמעות היא שהחברה המשכירה חותמת על חוזים מקוצרים עד לפקיעת החוזה שלה עם בעל הנכס; אז היא תבחן מחדש את עתידה, את השטחים שהיא מעוניינת לשכור ואת המחירים שהיא רוצה לשלם.

אולם, כשמדובר בחוזים מול בעלי הנכסים, נראה כי השוכרים מעדיפים לחתום על חוזים קצרי־טווח, לשטחים קטנים יותר מבעבר, כדי להיות גמישים באווירת חוסר־הוודאות השוררת בישראל.

ההערכה שמדובר בסוג של יציאת אוויר מהשוק התל־אביבי הבוער מקבלת משנה תוקף משוקי הנדל"ן המניב שמחוץ לתל־אביב. אלה שמרו בשנה האחרונה על יציבות יחסית, עם עליות מתונות. זאת, כאשר גם ב-2021-2022, כשמחירי השכירות בתל אביב עלו בשיעורים של עשרות אחוזים, המחירים באזור המקיף אותה בהרצליה פיתוח, מודיעין, פתח תקווה, רעננה, נתניה, רחובות נס ציונה, אזור כפר סבא-רעננה-הוד השרון, ראש העין ובני ברק עלו במידה מתונה מאוד. גם בשנה האחרונה הם גילו יציבות במחירים, למעט במקרים נקודתיים. באזור חיפה בולטת עליית מחירים משמעותית באזור מת"מ, שנובעת ככל הנראה מהקמת מבנים חדשים, בהם המבנה של חברת אפל ובירושלים בהר חוצבים.