האם דירות עם ממ"ד יהיו שוות יותר כסף?

כמעט חודש אל תוך מלחמת "חרבות ברזל" שפרצה ב־7 באוקטובר במתקפה הנוראה מעזה, ודבר אחד ודאי: המאורעות הקשים פגעו קשות בתחושת הביטחון של כולנו, לא רק באזורים שהותקפו אלא כמעט בכל מקום בישראל.

מבחינה נד"לנית טהורה ההשפעה ברורה: הביקוש לממ"דים ולמרחבים מוגנים אחרים ילך ויעלה בתקופה הקרובה. האם המשמעות היא שבעתיד הנראה לעין דירות עם ממ"ד יתייקרו לעומת דירות ללא ממ"ד? גלובס עם שלוש הערות בנושא.

● "ערוכים לאיומים של שנות ה-90": האם הממ"דים בכלל מגנים עלינו?
● דעה| במקרה של ממ"דים, אולי הרוב לא צריך לקבוע

1המחירים עשויים לעלות - אך לא בגלל תוספת המיגון

"הממ"ד הוכיח שוב את יעילותו הרבה בהגנה נגד טילים, ובמלחמה הזאת, לצערנו, גם בהגנה מסוימת נגד חדירת מחבלים ושריפות", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות. "לכן זה אך מובן שכל מי שמחפש היום דירה, בכל אזורי הארץ, בין אם זו משפחה של מפונים מהדרום או מהצפון, שוכרים או רוכשים חדשים - כולם יציבו את הממ"ד כשיקול מרכזי בבחירת דירה. מניסיון העבר גם כמה חודשים אחרי המלחמה או המבצע, דירה עם ממ"ד תהיה יקרה יותר מדירה ללא ממ"ד.

"אבל, יש לזכור שלרוב דירה עם ממ"ד שנבנתה אחרי 1991 היא גם חדשה יותר, עם מעלית, עם לובי ועוד, כך שלא רק הממ"ד מעלה את ערכה לעומת דירה ללא ממ"ד באותו שטח. אלו גם ה'תנאים הנלווים' שמעלים את איכות המגורים.

"בטווח הארוך יותר נראה כמובן עלייה בביקוש לדירות עם ממ"ד, אבל לא בטוח שזה יעלה את מחירן - ודאי שלא בשוק הדירות החדשות, משום שיזמים היום מתקשים למכור דירות לאור עליית הריבית והירידה בביקוש.

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית

"ייתכן שבשוק דירות יד שנייה בעלים של דירה עם ממ"ד באזור מבוקש יוכל לקבל מחיר גבוה יותר מדירה ללא ממ"ד, אבל גם במקרה זה אני לא חושב שזה יהיה ביטוי לעליית מחירים בגלל הממ"ד עצמו, אלא יותר יכולת של המוכר להתפשר פחות".

גם שמאית המקרקעין ז'נט אמיר טוענת שלממ"ד עצמו לא צפויה להיות השפעה על המחיר: "תוספת ממ"ד לבית קיים תקפיץ את השווי שלו, כמובן, אבל רק לפי השווי של מטר מרובע בנוי", היא מעריכה. "תוספת הממ"ד עצמה לא ממש רלוונטית לענייני התמחור, כי כל תוספת בנייה למגורים מחייבת ממ"ד. עוד הרבה לפני המלחמה, השוק כבר הטמיע את העובדה הזו.

"במילים אחרות, הממ"ד בפני עצמו לא מעלה את הערך, כי זו זכות שכבר הייתה קיימת. תוספת השטח היא שמעלה את המחיר".

כהן מעריך כי המרוויחים הגדולים עשויים להיות בעלי הבתים צמודי הקרקע, שייהנו מפטור מהיתר בבניית ממ"ד בעקבות יוזמת הממשלה, אך סבור כי תוספת המיגון לדירה לא היא הסיבה לכך: "הרווח הוא בעיקר בגלל שמדובר על הרחבת הנכס ולאו דווקא בגלל ההגנה שהוא יספק בעתיד", הוא מבהיר

כהן מציין שלהערכתו המגמה של העלאת מחיר דירות ישנות ללא ממ"ד המיועדות להתחדשות עירונית תימשך, שכן היא משקפת את הפוטנציאל של הדירה בעתיד ולא את מצבה הנוכחי - וגם בעלי דירות אלו עשויים ליהנות מרווחים יפים.

2הרווח מבניית ממ"ד גדול יותר באזורים היקרים

שאלה נוספת שעל הפרק היא הרווח מבניית ממ"ד - עלות בנייתו מול השווי של התוספת לאחר שיהיה מוכן. נכון להיום, ההערכות הן כי עלות ממ"ד למטר רבוע היא כ־11 אלף שקל בדירה בבניין, וכ־13 אלף שקל למ"ר בבית צמוד קרקע.

כיום נהוג לקבוע שטח ממ"ד סטנדרטי על 12 מ"ר, ולכן העלות נעה בין 132 אלף שקל ל־156 אלף שקל. מרכז המחקר והמידע של הכנסת קבע בעבודה שביצע באוגוסט 2021 את העלות הממוצעת של ממ"ד על 140 אלף שקל.

אולם בעוד שהעלות כמעט קבועה בכל הארץ, המחיר למ"ר משתנה ובעלי הדירה עשויים לגרוף רווח נאה מכך.

"גם אם עלות הקמת ממ"ד מגיעה ל־200 אלף שקל במקומות מסוימים, הוא יכול לתרום לשווי הנכס כ־500 אלף שקל", אומר שמאי כהן.

שמאית אמיר ממחישה זאת לפרטים: "תוספת של ממ"ד בצפון תל אביב נניח, בשכונות שבהן המחיר הממוצע למ"ר הוא 65 אלף שקל, לא דומה לתוספת ממ"ד בעוטף עזה, נניח. באותה שכונה בצפון תל אביב השווי של הממ"ד יהיה 780 אלף שקל לאחר שייבנה, ואילו באשקלון מדובר על מחירים נמוכים משמעותית, אפילו פחות מעלות הממ"ד עצמו".

על פי אתר מדלן, המחיר הממוצע למ"ר באשקלון, למשל, הוא 16,300 שקל, כך ששווי ממ"ד הוא פחות מ־205 אלף שקל, ובשדרות, שם המחיר הממוצע למ"ר לפי מדלן הוא 9,400 שקל, השווי יהיה כ־118 אלף שקל, נמוך מעלות בנייתו.

אמיר מעריכה כי עלויות בניית הממ"דים עשויות לעלות בעקבות המלחמה: "אני מתארת לעצמי שעכשיו בניית ממ"ד תעלה יותר, כי אנשים ינצלו את המצב: יהיה יותר ביקוש, ובהכרח המחיר המבוקש יעלה, אלא אם כן המדינה תחליט לסבסד חלק מהעלויות. ממ"ד דורש גם חומרי בנייה מיוחדים, כמו בטון מזוין, ולא מן הנמנע שמחיריהם יעלו בעקבות המלחמה ובעקבות הביקוש לממ"דים".

 ז'נט אמיר, שמאית מקרקעין / צילום: יפעת יוגב

3ההקלות עשויות "להקל" גם בעלויות?

עם פרוץ המלחמה החלה המדינה, באמצעות מטה התכנון הלאומי, בקידום תוכניות שיקלו על בניית ממ"דים, בניסיון לעודד את הציבור לבנות בעצמו כמה שיותר ממ"דים, ולסגור את פערי המיגון הקיימים.

בין היתר ניתן פטור מהיתר בנייה בבתים צמודי קרקע ובמבנים שבהם עד שתי קומות. בימים אלו עמלים במטה התכנון הלאומי על אישור הרחבה של תמ"א 40, שתספק למעשה מסלול מהיר להקמת ממ"דים בכל הארץ.

האם המהלכים הללו יכולים להפחית גם בעלויות? באתר פיקוד העורף מצוין כי "ההקלות החדשות מאפשרות לצמצם את משך הזמן הנדרש לקבלת היתר בנייה לממ"ד, מ־9־12 חודשים ל־4־6 חודשים בממוצע. החיסכון בזמן מתבטא גם בהפחתה בעלויות הרישוי, בהיקף משוער של כ־15%, שמשמעותה חיסכון של כ־5,000 שקל בממוצע".

אמיר: "מדובר בהקלות שמקצרות בירוקרטיה, אבל כלכלית אני לא בטוחה שזה יחסוך הרבה כסף. העניין המשמעותי הוא דווקא הזמן שעובר עד שפיקוד העורף מעניק אישור לממ"ד שנבנה, שלב שיכול להימשך גם חודשים. במציאות הנוכחית, בטח עם ריבית גבוהה, ובוודאי כשאנחנו רוצים לזרז את התהליכים, זה צוואר בקבוק שחשוב לטפל בו והוא יכול להיפתר רק אם יתגברו את פיקוד העורף בכוח אדם נוסף כדי לטפל בכל הפניות שיגיעו אליו".