הקביעה של בית המשפט שעשויה לעלות לקבלנים מאות מיליוני שקלים

תוכנית מחיר למשתכן נועדה לסייע למחוסרי דיור ולא בהכרח לזוגות צעירים. אי לכך, חברות המקימות את הפרויקטים אינן זכאיות להנחות באגרות הבנייה שניתנות לפרויקטים המיועדים לזוגות צעירים - והן עשויות לשלם עוד מאות אלפי שקלים לכל פרויקט, כך פסק בימים האחרונים בית משפט השלום בירושלים, שגם הסתייע בחוות דעת דומה ממשרד המשפטים.

● בתוך חודש וחצי: אכלוס פרויקט אזורים בראשל"צ נדחה בשנית

המשמעות הכלכלית של ההחלטה יכולה להגיע להיקף של מאות מיליוני שקלים שהיזמים יצטרכו להוסיף כתשלומים למדינה. בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ הזהירו כי פסק הדין יכביד עוד יותר על חברות הבנייה, שכבר היום מצויות בקשיים, עקב המצב הכלכלי והמלחמה בעזה.

המחלוקת סביב הגדרת הפרויקט

אגרת בנייה משולמת בעבור קבלת היתר בנייה. היא מגיעה כיום לכ־34 שקל למ"ר וגובהה תלוי בייעודי הבנייה (מגורים, משרדים, מבני ציבור וכדומה), וכן באופי השטחים (שירות, חנייה וכדומה). מכיוון שפרויקטים רבים כוללים עשרות אלפי מ"ר, גובה האגרה מגיע למאות אלפי שקלים וגם למיליוני שקלים. עם זאת, התקנות פוטרות חברות בנייה הפועלות מטעם המדינה מתשלום מחצית מהאגרה כשמדובר בפרויקטים של המדינה המוגדרים כשיכוני עולים ומפונים, בנייני מסחר ומלאכה שנבנים לצורכי עולים ומפונים ושיכוני זוגות צעירים, במקרים שבהם הרשות המקומית או משרד השיכון נותנים את אישורם.

לכן, יזמים רבים שמקימים דירות במסגרת תוכניות הדיור המסובסדות כגון מחיר למשתכן, סברו כי באותם פרויקטים, או לפחות הדירות המוזלות והמוגרלות שבהם, יקוטלגו כ"שיכוני זוגות צעירים", ויכירו בהם כשליחי המדינה לביצוע אותם פרויקטים.

במקרה שהגיע לבית משפט הוא של חברת הבנייה "אופק שלי", שזכתה במכרז להקמת פרויקט מגורים בבית שמש במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. לצורך קבלת היתרי הבנייה, שילמה החברה לוועדה המקומית אגרות בנייה בהתאם לדרישתה, אך לטענתה היא עשתה זאת בלית ברירה כיוון שהתשלום היה תנאי לקבלת ההיתר. לטענת החברה, מאחר שמדובר בפרויקט מחיר למשתכן, היא בנתה אותו עבור זוגות צעירים בעידוד המדינה, ולכן היא זכאית להנחה של 50% בתשלום האגרה ועל הוועדה המקומית להשיב לה כ־115 אלף שקל.

מנגד, טענה הוועדה המקומית, באמצעות עו"ד יונתן מוטעי ממשרד עפר שפיר ושות', כי לא מדובר בפרויקט שהוגדר כפרויקט לזוגות צעירים - לא על ידי עיריית בית שמש ולא על ידי המדינה. בנוסף, לטענת הוועדה, החברה התחייבה בתנאי המכרז לשלם את האגרות וההיטלים, ובתביעתה היא מנסה, בדיעבד, לשפר את תנאי המכרז.

השופט התנגד לפרשנות המורחבת של ההוראות

מאחר שמדובר בשאלה בעלת השלכות רוחביות, ביקש השופט שדן בתיק, גד ארנברג, את עמדת משרד המשפטים בעניין. מהמשרד השיבו לו כי בניית פרויקט מחיר למשתכן לא מזכה בפטור חלקי מתשלום עבור היתר בנייה, שכן הפרויקטים מיועדים למחוסרי דיור ולא בהכרח לזוגות צעירים בלבד. עוד נכתב בעמדת המשרד כי החברה לא יכולה להיחשב כמי שבנתה את הפרויקט "מטעם המדינה", וכי את ההוראות שמעגנות את ההנחה על האגרות יש לפרש בצמצום כדי לשמור על הקופה הציבורית.

 גד ארנברג - שופט / צילום: אתר בית משפט

ארנברג הגיע למסקנה דומה לזו וקבע כי החברה הקבלנית לא בנתה את הפרויקט עבור המדינה כפי שטענה, והאחרונה הייתה רק מעורבת בשיווק הקרקע. "הפטור החלקי של תשלום האגרות ניתן למטרות מסוימות וברורות הכוללות דיור לזוגות צעירים, שיכוני עולים ומפונים, בנייני מסחר מלאכה ותעשייה", כתב השופט. "תוכנית מחיר למשתכן לא מיועדת ספציפית לאף אחת מהקבוצות הנ"ל, אלא למחוסרי דיור שיכולים להיות צעירים אך גם לא, יכולים להיות עולים אך גם לא, ויכולים להיות מפונים אך גם לא. היותו של הרוכש 'זוג צעיר' אינו בגדר הקריטריונים המקנים זכות לרכישת דירה בתוכנית מחיר למשתכן".

ארנברג הוסיף כי חלק מתנאי המכרז היה תשלום לרשות המקומית: "ככל שהתובעת סברה שמדובר בדרישה לא חוקית, היה עליה לברר זאת קודם להגשת ההצעה במכרז".

לדברי עו"ד יונתן מוטעי, "לפסק הדין חשיבות רבה כיוון שיש גל ארצי של חברות שתובעות השבה של אגרות בנייה ששילמו לפרויקטים של מחיר למשתכן באמצעות אותה טענה. פסיקתו החד־משמעית של בית המשפט כאן שומטת את הקרקע תחת דרישות אלה". את החברה ייצג עו"ד אורי דויטש.

מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר בתגובה: "ללא קשר להחלטת בית המשפט, אנו סבורים כי לאור המצב הקשה שאליו נקלע ענף הבנייה והתשתיות, מוטלת חובה על גופים ציבוריים לעמוד לצד הקבלנים בכל מקום בארץ. ענף הבנייה והתשתיות הוא מהענפים העסקיים שבהם הפגיעה של המלחמה היא הקשה ביותר. בשל מחסור מסוכן בעובדים ובעקבות מצבו הפיננסי של הענף, יש לשער שחלק מהקבלנים לא ישרדו את תקופה זו, וזאת דווקא לאור העבודה שבקרוב תוטל על הענף משימת שיקום הרס הבנייה והתשתיות שהביאה המלחמה, לצד צורך דחוף בחזרה מהירה להיקפי בנייה שיעמדו בצרכי המשק".