שוק הדיור בתל אביב מכופף את חוקי הכלכלה. או לפחות זה מה שהיזמים רוצים שתחשבו

לפני שלושה שבועות נרכשה דירת פנטהאוז חדשה ברחוב בילטמור ברובע 4 בתל אביב בתמורה ל־14.6 מיליון שקל, במסגרת פרויקט של תמ"א 38/2. העסקה, כמו יתר העסקאות על דירות חדשות שבוצעו בשלושת חודשי המלחמה - אינה מעידה על שום ירידת מחיר. היא מגלמת מחיר של כ־75 אלף שקל למ"ר (כולל המרפסת).

● ניתוח | יזמי הנדל"ן משדרים אופטימיות, אבל השוק חזר לפחות שש שנים אחורה 
● הסבא קנה אפילו את מתחם הבימה: הכירו את המשפחה שמחזיקה ב-200 נכסים באזור ת"א והמרכז 
● מדרגות מס הרכישה עודכנו: חיסכון של אלפי שקלים לרוכשי הדירות

ומדובר במחיר סטנדרטי לאזור: כשבוחנים את כלל העסקאות בדירות חדשות שבוצעו במהלך המלחמה ברובע 4 בתל אביב, מגיעים לממוצע של 64 אלף שקל למ"ר, מחיר דומה לזה שהיה בתקופה המקבילה לפני שנה. מה עם המלחמה? מה עם הריביות הגבוהות? האם חוקי הכלכלה מתכופפים כשמגיעים לתל אביב?

"המלחמה לא מזיזה. יש כאן אנשים עם הרבה כסף, פורשי מערכת הביטחון, בעלי ירושות, הייטק והמלחמה לא העלימה את הכסף שלהם", אומרת השמאית תמר אברהם. "'אנשי המשכנתאות' כבר מזמן לא רוכשים בתל אביב, כי הם סוננו כבר עם העלאות הריבית, הרבה לפני המלחמה. ההיעדרות שלהם באה לידי ביטוי בירידה הגדולה במספר העסקאות שמבוצעות בעיר. אבל לכל היתר יש הרבה כסף, וכנראה שהם מסתכלים על היום שאחרי המלחמה. מי שכן מורידים מחירים, הם בעלי הדירות הפחות טובות" - בהמשך נבין יותר מהן.

הכירו את "השיטה התל אביבית להוריד מחיר"

כאמור, נתוני הלמ"ס מראים, כי בסך הכל מחירי הדירות במחוז תל אביב (שזה תל אביב ושכנותיה. אין מדדי מחירי דירות לערים) יורדים, ולא רק זה - הם מובילים את ירידות המחירים בכל הארץ. בחודשיים הראשונים של המלחמה, מחירי הדירות במחוז הזה ירדו פי שישה מאשר בכל הארץ - 1.2% במחוז לעומת ירידה של 0.2% בכלל המדינה, ולא רק: בשנה האחרונה נרשמו בעיר תל אביב התחלות בנייה של 5,907 דירות חדשות, בעוד שנרכשו בה רק 1,137 דירות. כלומר על כל דירה חדשה שנרכשת, נבנות 5 אחרות. אז מדוע היזמים לא מורידים מחירים, על אף עודפי ההיצע והירידה החדה בעסקאות שנרשמת בעיר עוד מ־2022?

כאן מתברר, כי יש הרבה דרכים להוריד מחיר. "ירידות המחירים הן הרבה מעבר למה שמורים מדדי הלמ"ס", אומר ראש מסלול ההתמחות במימון נדל"ן, בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, ד"ר יאיר דוכין. "אם אני יכול לקנות היום דירה חדשה בתשלום של 10% ולפעמים גם 5% ואת יתרת המחיר אשלם בעוד שנתיים או שלוש בלי הצמדה ובלי ריבית, המשמעות היא הנחה של 10% לפחות על מחיר הדירה, בגלל המימון. אני מאמין שבחודשים הקרובים המצב הזה יימשך".

"רוב מוחלט של הבנייה בתל אביב היא במסגרת התחדשות עירונית, ולכן היזמים לא משלמים על הקרקע, אלא רק על דמי השכירות של הדיירים ועל עלויות הבנייה", אומר השמאי אריה קמיל. "אין כאן סיפורים של חנן מור ושדה דב, וקרקעות שנרכשו במיליארדים, שגורמות ליזמים להיות לחוצים הרבה לפני שהתחילו את הפרויקט". "מבצעי המימון, שלפיהם אני משלם היום 20% ממחיר הדירה הנרכשת, ורק כשהבנייה תושלם אשלם את היתרה, זה ירידת מחיר בפועל, כי לא גובים את המבצע הזה בשום הצמדה ושום ריבית. לכן ממשיכים לנקוב ב־60 אלף שקל למ"ר ומעלה, אבל המחירים בירידה ריאלית משמעותית".

אז "השיטה התל אביבית", שבפועל מבוצעת גם בפרויקטים חדשים בכלל המדינה, מצליחה להערים חלקית על נתוני הלמ"ס, שלמרות זאת מורים על ירידות מחירים בתל אביב ובסביבתה. כיצד? אברהם כאמור, דיברה על "דירות פחות טובות". יש להניח, כי מה שקורה בשוק השכירות התל אביבי במלחמה, כשאנשים לא מוכנים לשכור דירות ללא ממ"ד - מתרחש גם בשוק המכירות, וזה מה שהפיל את מחירי הדירות שם ב־1.2% מאז תחילת המלחמה. וככלל, בעלי דירות אינם יכולים לפעול בשיטת מבצעי המימון, ועל כן הדרך היחידה שלהם להגיע להסכם עם הרוכשים - היא פשוט להוריד את המחיר.