שותף בנדל"ן עם טראמפ ומכר פנטהאוז בקריפטו: הטייקון שמקדם הסדר חוב בת"א

במועד האחרון לפרסום הדוחות הכספיים לסיכום הרבעון הראשון, למדו המשקיעים בת"א על חברת נדל"ן הפועלת לגיבוש הסדר חוב מול מחזיקי האג"ח שלה. מדובר בחברת ספיר קורפ  שבשליטת המיליארדר אלכס ספיר, אשר לצד פרסום תוצאותיה הכספיות דיווחה גם על מתווה פריסת חוב שמציע בעל השליטה לנושי האג"ח. בד בבד מציינים רואי החשבון של החברה כי קיימים ספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה כ"עסק חי".

ספיר קורפ, הפועלת בשוק הנדל"ן האמריקאי, היא חברת אג"ח שלה שתי סדרות בהיקף של כ־465 מיליון שקל (במונחי קרן) הנסחרות בבורסה בת"א. כשליש מהחוב הוא באג"ח יח', העומדת לפירעון בשני תשלומים בחודש יולי של השנים 2024 ו־2025. לפיכך, החברה אמורה לשלם למחזיקי סדרה זו כ־90 מיליון שקל קרן וריבית באמצע החודש הבא - תשלום שכעת היא מעריכה כי לא תוכל לעמוד בו נוכח אי הצלחתה למכור מלון שבבעלותה במנהטן, ניו יורק.

ספיר ישים 5 מיליון דולר

ספיר קורפ מקיימת זה מספר חודשים מגעים במטרה למכור את המלון "נומו סוהו" (SOHO־NOMO), ובכוונתה לאחר המכירה להתמקד בפיתוח קרקעות לבנייה למגורים שברשותה בעיר מיאמי, פלורידה. אלא שבינתיים, כאמור, טרם נחתם הסכם מחייב למכירת המלון ואף לא התקבלה הצעה מחייבת לרכישתו.

בהינתן לוחות הזמנים לפירעון התשלום הקרוב, מציינת החברה כי אין בשלב זה ודאות מספקת כי מכירת המלון במחיר המבטיח את פירעון התחייבויות החברה כלפי מחזיקי אג"ח במלואן, תושלם עד למועד פירעון תשלום יולי 2024. בנסיבות אלה, הנחה דירקטוריון החברה את ההנהלה לפנות למחזיקי אג"ח יח' ולקדם מולם הסדר מוסכם, הכולל דחייה של רוב תשלום יולי הקרוב ואיחוד מועד פירעונו עם פירעון יתרת החוב ביולי 2025. זאת תמורת מתן פיצוי בריבית והעמדת התחייבות לתמיכה בחברה על ידי בעל השליטה אלכס ספיר.

איש העסקים יעמיד לחברה שבבעלותו קו אשראי בסך של 5 מיליון דולר, לטובת פירעון חלקי של תשלום האג"ח הקרוב. הסכום שישולם ביולי כולל הריבית יעמוד לפי ההצעה על 6.2 מיליון דולר, כשיתרת התשלום הלא מסולקת תידחה כאמור בשנה ומחזיקי האג"ח יקבלו תוספת של 1% לריבית שתשולם להם (מ־6% ל־7% בשיעור שנתי). בנוסף יתחייב ספיר לתמיכה נוספת בסכום של עד 5 מיליון דולר לפירעון התשלום של יולי 2025.

 מלון נומו סוהו של ספיר קורפ במנהטן / צילום: אתר החברה

בספיר קורפ מציינים כי "בכוונת החברה לפעול לגיבושו של הסדר בלוח זמנים מואץ ואינטנסיבי, תוך מחויבות לשמירה על הוגנות ויחס בלתי מפלה בין מחזיקי איגרות החוב". המשמעות היא שכעת עובר הכדור למגרש של מחזיקי האג"ח, שיצטרכו להחליט או להיכנס למו"מ בנושא.

בעקבות הדיווח על קידום הסדר חוב, החל המסחר באג"ח ספיר קורפ ביום א' בנפילה במחירן ובזינוק בתשואה לפדיון. אג"ח יח' נסחרה בתשואה לפדיון של מעל 30% ביום ראשון, לאחר שעמדה קודם על 19.5%. אג"ח יט', הארוכה יותר, שבה מרוכז רוב החוב של ספיר קורפ, נסחרה ביציבות בתשואה של 7.8%.

השיק מלון עם טראמפ

אלכס ספיר, בעלי חברת הנדל"ן, הוא בנו של איש העסקים המנוח תמיר ספיר, שהונו הוערך במיליארדים. אביו נולד בגיאורגיה ועלה לישראל בשנות ה-70, לאחר מכן היגר לאירופה ובהמשך לארה"ב, שם עבד בהסעות בתחילת דרכו. בהמשך עבר למכור מוצרים אמריקאיים למהגרים ומבקרים מברית המועצות במדינה, ובשנות ה-80 ביצע עסקאות סחר חליפין בנפט ומוצרים פטרוכימיים שבזכותם עשה את הונו. בשנות התשעים נכנס ספיר האב לעסקי הנדל"ן במנהטן, בעת שסבלו מחולשה.

פעילותה של ספיר קורפ מתמקדת כיום בתחום הנדל"ן המלונאי והיזמי בחוף המזרחי של ארה"ב, בניו יורק ובמיאמי. החברה נקראה בעברה איי.אס.אר.אר (ASRR) - ראשי התיבות של שני השותפים בה דאז, אלכס ספיר ורותם רוזן (שהיה נשוי לאחותו של ספיר, ושקודם לכן ניהל את פעילות הנדל"ן של אפריקה-ישראל בארה"ב).

השותפות בין הגיסים לשעבר התפרקה בשנת 2017, ורוזן מכר את חלקו בחברה לספיר תמורת כ-70 מיליון דולר - בעסקה שכללה גם כמה נכסים פרטיים שהחזיקו השניים יחד. בהמשך, על פי הפרסומים בתקשורת, הגישו השניים תביעות ענק הדדיות.

לפני שלוש שנים, חברת הנדל"ן Arte של ספיר הודיעה שתקבל לראשונה תשלום במטבעות קריפטו עבור נכסים שהיא מוכרת, ואכן כעבור שבועיים דווח שהיא מוכרת את הפנטהאוז בפרויקט במיאמי תמורת 22.5 מיליון דולר במטבעות דיגיטליים - העסקה הגדולה ביותר מסוגה באותה תקופה. ספיר אמר אז כי "יש ביקוש עצור חזק לעסקאות קריפטו חלקות ומאובטחות. נדהמנו ממספר השיחות שקיבלנו מרוכשים כשהודענו על האפשרות של עסקאות קריפטו".

באותו מתחם יוקרתי במיאמי התגוררו גם איוונקה טראמפ וג'ארד קושנר, בתו וחתנו של הנשיא לשעבר דונלד טראמפ, שספיר מיודד איתו ואף עשה איתו עסקים. קבוצת ספיר הייתה חלק מיזמי פרויקט היוקרה טראמפ סוהו במנהטן, וב-2010 הם השיקו יחד מלון בסוהו. גם חתונתם של זינה ספיר (אחותו של אלכס) ורותם רוזן (שותפו שעימו הסתכסך בהמשך כאמור) התקיימה במאר-א-לאגו, מועדון יוקרתי בפלורידה בבעלותו של טראמפ.

במקרה אחר דווח ב-2022 שאורחי המלון שבבעלות ספיר בניו יורק יוכלו להזמין חדרים עם NFT - טרנד שהיה לוהט באותה עת ואפשר הוכחה של בעלות על נכס דיגיטלי באמצעות בלוקצ'יין.

יציבות בהכנסות מהמלון

מלון נומו סוהו של ספיר קורפ ממוקם לא רחוק מרחוב קאנאל בדרום מנהטן, ושוויו מוערך בספרי החברה בכ-180 מיליון דולר נכון לסוף הרבעון הראשון. ההכנסה הממוצעת לחדר במלון עמדה על 271 דולר ללילה ברבעון, בדומה לרבעון המקביל, אך נמוך מהכנסה ממוצעת של 362 דולר בשנת 2023. המלון ייצר בסעיף ה-EBITDA (רווח לפני פחת, מסים והפחתות) הפסד של 779 אלף דולר ברבעון הראשון, מול הפסד של 554 אלף דולר בתקופה המקבילה. עם זאת, בשנת 2023 הציג EBITDA חיובי של 6.6 מיליון דולר.

נכון לסוף הרבעון הראשון בקופתה של ספיר קורפ כ-6.6 מיליון דולר. החברה סיכמה את הרבעון עם הכנסות של 5.5 מיליון דולר מהפעלת בית המלון, בדומה להכנסות בשנה שעברה, אך בהינתן הכנסות מפעילות יזמית בסך של 17 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד, שלא נרשמו ברבעון שחלף, התוצאה הייתה צניחה בהכנסות של 75%. כתוצאה מכך, רשמה החברה בשורה התחתונה הפסד של 3.5 מיליון דולר, למול רווח של 142 אלף דולר בתקופה המקבילה.