המאבק על מאות וילות בשכונת היוקרה בחיפה חוזר לעליון

תושבי שכונת דניה בחיפה אינם מרימים ידיים. לפני כחודש ביטל בית המשפט העליון את החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים לבטל את התוכנית ובכך איפשר לה לצאת לדרך, ועתה הגישה עמותת "שומרים על דניה" בקשה לדיון נוסף בעליון, בהרכב מורחב של חמישה שופטים לפחות.

● הלקוח לא רכש את הנכס, אך עורך הדין שלו קנה. האם המתווך זכאי לתשלום?
● כך טלטלו מבצעי ה-20/80 את שוק הנדל"ן למגורים 

הבקשה הוגשה באמצעות משרד יוסף ישורון ושות', ובתמיכת עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר ציינו כי התוכנית אינה מעניקה פתרונות מספקים במקרה של אירוע חירום, וכי קיים סיכון של ממש לחיי אדם.

המכרז נסגר ב־2012 במחיר של 44 מיליון שקל

שכונת דניה, שמאופיינת בצמודי קרקע, בגינות רחבות־היקף ובריכות, נמצאת על אחד מרכסי הכרמל הדרומיים וגובלת בגן הלאומי הר כרמל, ונשקף ממנה נוף לים וליערות הכרמל. היא נחשבת לשכונה היקרה בחיפה, אולם בשנה האחרונה בקושי היו בה עסקאות. הגישה לשכונה היא משני צמתי גישה המתנקזים לציר אחד ראשי - שדרות אבא חושי. חלק מהקושי ומאי־ההסכמות באישור התוכנית קשור לסכנה שבמצב של שריפה תהפוך השכונה למלכודת אש.

הרחבת השכונה החלה את דרכה כמכרז לקרקע לא מתוכננת שהוציאה רמ"י בשנת 2011 ונסגר במאי 2012 במחיר של 44 מיליון שקל בלבד. מדובר בשטח של כ־107 דונם על מורדות הכרמל. התוכנית כוללת 226 יחידות דיור צמודות קרקע ב־58 מגרשים בני 600־1,100 מ"ר. הפרויקט כולל גם מלון בן 50 חדרים, מרכז מסחרי שכונתי ומבנה ציבור של העירייה.

בפברואר 2019 אושרה התוכנית בתנאים בוועדה המחוזית, אבל הוגשו לגביה שלושה עררים למועצה הארצית לתכנון ובנייה, ואלה נדחו באוקטובר 2020. לאחר מכן עתרו המתנגדים לבית המשפט המחוזי בחיפה נגד ההחלטה, ומאחר שישנם שופטים בבית המשפט המחוזי בחיפה המתגוררים בשכונה, עבר הדיון לבית המשפט המחוזי ירושלים.

בית המשפט קיבל את טענות העותרים שלפיהן התוכנית אינה נותנת מענה ראוי לחשש מפריצת שריפת יער מכיוון פארק הכרמל, שתייצר מלכודת אש. השופט אלי אברבנאל קבע אז כי "התוכנית נעדרת התייחסות למאפייניו של אירוע חירום רחב־היקף". את הערר הגישה עמותת "שומרים על דניה", וגם עיריית חיפה (בראשות עינת קליש־רותם) והוועדה המקומית צירפו טיעונים לעתירה.

הקביעה של השופט המחוזי בירושלים לביטול התוכנית הגיעה לאחר שהתוכנית חזרה בהנחייתו לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לדיון בחשש משריפה. בהתאם לשלוש חוות־הדעת שהוגשו לוועדה המחוזית מיועצת תחבורה, מרשות הכיבוי ומרשות הטבע והגנים, הוספו הוראות בתוכנית ועיקרן - יצירת חיץ נקי מעצים ועשבים ברוחב 76 מטר ותחזוקתו השוטפת; חיבור השכונה החדשה לדרך שתשמש רכבי חירום; יצירת חגורת שצ"פ סביב השכונה החדשה שתאפשר מעבר רכב חירום והתקנת מערכת ממטרות מים בהתאם להנחיות רשות הכיבוי.

הרכב השופטים בעליון ציין כי שלוש חוות־דעת הללו קבעו כי התוכנית אינה מגבירה את הסיכון לתושבי השכונה, וכי מצבה של השכונה אף יהיה טוב יותר ביחס למצבה כיום. הם אף מתחו ביקורת על התערבות השופט בבית המשפט המחוזי בירושלים: "פסק דינו של בית משפט קמא מתערב בפועל בשיקול־דעתן של רשויות התכנון", כתבו.

"עשינו את המרב כדי לא לפגוע בנוף"

גילעד קוגלמן, מנכ"ל שותף בחברת אשל הירדן שמקדמת את התוכנית, סיפר: "יש החלטת בית המשפט שביטלה את ההחלטה לבטל את התוכנית. התוכנית בתוקף, וצריך להתקדם לרישוי. מתכננים לעשות פרצלציה והיתרים לעבודות פיתוח ואחרי זה לבניית הבניינים. הפרויקט יהיה לא בדיוק צמודי קרקע, יהיו גם דו־משפחתיים וארבע־משפחתיים. אנחנו עדיין לא סגורים איך נעשה את זה ואיך יעבוד השיווק.

"זכינו במכרז בשנת 2012 בכ־44 מיליון שקל. השכנים התנגדו כמו כל אחד שלא רוצה שיבנו ליד הבית שלו. למעשה עשינו את המרב שלא לפגוע בנוף ולא לעשות נזקים לסביבה בתכנון. הפרויקט הוא של אשל הירדן, ויש לנו שותף פיננסי - ברכת הארץ, יזם מאזור המרכז מנחם כרמל".

"אני מאמין שעיריית חיפה תכבד את פסק הדין שאמר מפורשת שהכול היה תקין, וההתנגדות לא הייתה נקיית־ַכפיים בלשון המעטה".

מי יגור שם?
קוגלמן: "נרשמו מאות אנשים מהשכונה וביקשו שנשמור לילדים. אנשים רוצים שהילדים יגורו לידם, וזה טבעי. חלק מהחששות של התושבים היו פגיעה בנכסים שלהם ובשווי שלהם בגלל התחרות. אבל הם טועים, כי השכונה הפסיקה להתרומם. פעם דניה הייתה השכונה מספר 1 מתל אביב צפונה, וב־40 שנה האחרונות המחירים שם נתקעו, והיום אולגה עוברת אותם במחיר. זו שכונה יוקרתית מבחינה סוציו־אקונומית, אבל בגלל שלא הייתה התפתחות, זה דעך וירד לאט־לאט. אני בטוח שעם דניה הירוקה נחזיר את המעמד של השכונה. זו תהיה שכונה עם תשתיות מודרניות וכבישים רחבים". 

"לקדם תכנון כבישים עבור השכונות הכלואות" 

לדבריו, "כל ההתנגדויות הובילו לכך שהתוכנית יצאה איכותית מאוד. יש דרכים עם רצועות גינון משני הצדדים ברוחב 18 מ"ר, בדומה למה שיש בסביון. נוסף לזה יהיו פארקים ושטחים ירוקים על 50% מהשטח פחות או יותר.

"החשש של הדיירים היה קשור לפינוי השכונה במצב חירום של שריפה. קודם כל, בית המשפט פסק שהעירייה צריכה לייצר דרכי מילוט מהשכונה לכיוון מערב, בהתאם לדרישה של מבקר המדינה בעקבות אסון הכרמל, וזה לא צריך להיות עלינו כיזמים. יש דרך חירום משנת 1919 שעברה מהשכונה לכיוון טירת הכרמל, והיא חסומה, וצריך לפתוח אותה. אין בעיה לפתוח ולדאוג לכך שאנשים לא יעברו במצבים רגילים אלא לחבר אותה למוקד העירוני, כך שרק בחירום הדרך תיפתח".

מעיריית חיפה נמסר: "עם כניסתו לתפקיד הנחה ראש העיר חיפה, יונה יהב, לקדם תכנון לכבישים עבור כלל השכונות הכלואות, ולצורך כך הוא פועל לגיוס תקציבים למימונם ממשרדי הממשלה הרלוונטיים".

תגובת יו"ר עמותת שומרים על דניה, עו"ד הלן דורפמן: "לדעתנו התקופה האחרונה במדינה, הסכנה הביטחונית בצפון לצד מבנה תכנוני מיוחד והצר בתשתיות ובכבישים של שכונת דניה בפתאתי פארק הכרמל ברורה לכול. אנו לא נסכים כאן לסכן את תושבי השכונה על ידי הוספת בנייה פרטית מסיבית של מאות יחידות דיור, בית מלון ומרכז מסחרי. אנו מקווים כי ועדות התכנון לא יגלו רפיסות וחוסר יכולת למנוע את ההשתלטות של יזמי נדלן ושינוי פניי השכונה עדי כדי סכנה אמיתית קיומית לתושבי השכונה. אנו מברכים על כך כי עיריית חיפה מצאה לנכון להצטרף להליך התכנוני ולהגיב מטעמה".

בקשה לדיון נוסף בעליון הוגשה באמצעות עורכי דין אורן כ"ץ ויוני שליו ריבה ממשרד יוסף ישורון ושות'.