כבר קשה למצוא דירה במיליון שקל: חיפה מובילה את עליית מחירי הנדל"ן

מה קורה במחוז חיפה, שהקפיץ את המחירים באזור ב-7.5% במהלך המלחמה? נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו ביום שני מראים שזה המחוז שהוביל את עליית מחירי הדירות הגדולה שנרשמה במדינה, ושהגיעה ל-5.3% במהלך החודשים האחרונים.

● שוק דירות היוקרה: הרצליה בשפל, ירושלים בשיא. ואיפה תל אביב? 
● "אנשים לא מבינים את עומק הקטסטרופה, התפוקה באתרי הבנייה נפלה ב־30%-50%" 
● זינוק ברכישת דירות חדשות. איזו עיר מובילה? 

המחוז כולל את העיר חיפה, הקריות, נשר, טירת הכרמל ויישובים קטנים יותר, כדוגמת רכסים, מועצה מקומית שהובילה את מכירת הדירות החדשות במחוז בחודשים מרץ-מאי, כשנמכרו בה 296 דירות חדשות לציבור החרדי, רובן במסגרת "דירה בהנחה".

על פי הנתונים, 18% מהעסקאות במחוז בין דצמבר למאי היו בחיפה. בשוק היד שנייה עולה הנתח של חיפה ל-37% מהעסקאות במחוז. מספר עסקאות היד שנייה בעיר (1,597) היה הגבוה ביותר במדינה בחודשים הללו. בהתאמה, משקל הדירות החדשות מכלל העסקאות שבוצעו במחוז חיפה בתקופה זו נמוך יחסית ועמד על 39%, בהשוואה ל-48% ברמה הלאומית.

לעניין זה משמעות גדולה בהבנת העליות בשוק החיפאי, משום שמדדי הלמ"ס מראים באופן מובהק שעיקר עליות המחירים נרשמו בדירות יד שנייה. בסך הכל המחירים עלו מאז החודש השני למלחמה ב-,5.3% בעוד שמדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-2% בלבד. מכיוון שלא נמצא מדד למ"ס למחירי דירות יד שנייה, ניתן להקיש מהנתונים שמחירן עלה בזמן הזה בכ-8%. ואם בחיפה משקלן מכלל העסקאות היה רב יותר - גם עליות המחיר הממוצעות היו גדולות יותר.

הביקוש לממ"דים עולה

"רואים משקיעים שנוהרים לחיפה ומחפשים דירות זולות, שפעם היו מתחת למיליון שקל, והיום מעט יותר", אומר השמאי אסי אבני. "בהדר הכרמל נמכרה דירת 3 חדרים בפברואר אשתקד ב-940 אלף שקל, והיום דירה זהה בקומה מעל נמכרת ב-1.02 מיליון שקל. זה הפרש עצום לתקופה כל כך קצרה".

אבני מספר גם על הביקושים העולים לממ"דים בעיר. "הבנייה בחיפה ישנה מאוד ברובה, וברוב הגדול של המבנים אין ממ"דים. יחד עם זאת, התחושה בקרב התושבים היא שאם חס וחלילה תפרוץ מלחמה בצפון, חיפה תטווח ע"י חיזבאללה כפי שאף עיר לא טווחה קודם. לכן אני שומע על גידול בביקושים לדירות עם ממ"דים אצל רבים".

והמחיר של דירות כאלה גבוה משמעותית. כך למשל, דירה חדשה בת 5 חדרים בקומה השלישית ברחוב חמדה שבשכונת נאות פרס נמכרה ב-2.31 מיליון שקל בנובמבר האחרון, ואילו דירה דומה בקומה מתחתיה נמכרה באפריל ב-2.5 מיליון שקל, כלומר עלייה של 8% (שבפועל אף גבוהה מעט יותר, עקב השוני בקומות).

בפרויקט תמ"א 38 ברחוב בועז בכרמליה, נמכרה בחודש פברואר דירת 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל ואילו במאי נמכרה דירה בקומה מתחת ב-2.83 מיליון שקל - עלייה של 1.3% בתוך 3 חודשים. בפרויקט תמ"א 38 אחר, ברחוב הצלפים בשכונת רוממה הישנה, נמכרה בחודש מרץ דירת 5 חדרים ב-2.73 מיליון שקל ודירה דומה באותה קומה נמכרה באפריל ב-2.78 מיליון שקל, כלומר עלייה של כאחוז וחצי בתוך כחודש.

עליות מחירים גם בקריות

הקריות בולטות אף הן בשוק הדירות. קרית ביאליק נכללת ברשימת הערים המובילות בעסקאות הדירות החדשות, קרית מוצקין וקרית אתא בצמרת טבלת המובילות את שוק הדירות יד שנייה, וגם שם חשים בעליות מחירים משמעותיות.

"מה זה מרגישים - רק אתמול סגרנו על עסקה ברחוב החשמונאים בקרית מוצקין, על דירת 4 חדרים בבניין משנת 1999 עם מעלית, ממ"ד ומרפסת, ב-1.8 מיליון שקל. לפני שנתיים מכרנו דירה דומה וצמודה ב-1.23 מיליון שקל", מספר זכיין רי/מקס פמילי אוהד פלד. "נכון שהמחיר שנסגר היה גבוה לדעתי בכ-150 אלף שקל ממחיר השוק של הדירה, אבל גם מחיר השוק מורה על עליות גדולות".

בעיסקה אחרת שביצעה הסוכנות שלו, נמכרה דירת גן 2 חדרים בבניין רכבת ישן ברחוב דגניה בקרית חיים מערבית. "הבניין נמצא בתוכנית להתחדשות עירונית, אך זו אולי תמומש כשהילדים שלי יהיו גדולים. הדירה הזו נמכרה למשקיע לפני כ-15 חודשים ב-920 אלף שקל ולפני חודש הוא מכר אותה ב-1.03 מיליון שקל", מספר פלד.

לדעתו, העליות הגדולות הן תוצר של פרץ ביקושים שפוקד את השוק. "השוק נעצר ב-2023 בגלל עליית הריבית. לאחר מכן הוא נעצר בחודשים הראשונים של המלחמה, וזהו. אנשים נוהרים היום. לדעתי, עצם זה שהריבית לא מוסיפה לעלות, ושהמחירים באזור עדיין נמוכים ויחסית הוגנים - מושכת יותר אנשים שמוכנים לבצע כאן עסקאות תוך עליות מחירים". "בנוסף", הוא אומר, "ההיצע נמוך. על כל דירה יש מספר קונים שמעוניינים לרכוש, והדבר כמובן מעלה את המחירים".

לפני המלחמה, בלט מאוד מחוז הצפון בעליות המחירים שנרשמו בו. עתה המחירים עדיין מטפסים, אבל לא בקצב של פעם, והסיבות מובנות. ייתכן שהמחירים הנוחים יחסית באזור חיפה, לצד החששות ממלחמה בצפון והרצון לחפש דירות ממוגנות, מייחדים את המחוז הזה וגורמים לעליות המחירים החריגות, שגבוהות אפילו מאלה שנרשמו במחוז תל אביב.