לבכירה במשרד האוצר יש המלצה אחת לפני שקונים דירה

בשוק הנדל"ן הישראלי מתקיים בחודשים האחרונים פרדוקס. למרות המלחמה המתמשכת, שהולכת ומסתבכת, עשרות אלפי המפונים מבתיהם והאווירה העגומה - שוק הנדל"ן נמצא דווקא בתאוצה. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מאז פרוץ המלחמה מחירי הדירות עלו ב־5%, כשעיקר העלייה מיוחסת בעיקר לדירות יד שנייה, ולא לדירות חדשות (מדד מחירי הדירות החדשות אף ירד בחצי אחוז); היקף העסקאות גם הוא גדל מאוד לעומת אשתקד, והיקף המשכנתאות שנלקח במאי הגיע לכ־8 מיליארד שקל - נתון שיא מאז קיץ 2022.

● התוכנית שהביאה פי 3 היתרים מפינוי־בינוי מסתיימת. מה יקרה עכשיו? 
● בלעדי | הסקר שגילה: זו השכונה העשירה ביותר בישראל
● למרות הריבית הגבוהה: יולי צפוי לשבור שיא של כמעט שנתיים בשוק המשכנתאות 

איך אפשר להסביר זאת? שוחחנו על כך בפודקאסט "הצוללת" עם סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, שמנתחת וכותבת את סקירות האגף על שוק הנדל"ן מדי חודש בחודשו כבר 15 שנה. דיברנו על מבצעי הקבלנים והסיכונים שטמונים בהם, ועל החשש של הצעירים ש"השוק בורח להם".

שוק הנדל"ן בהתאוששות דרמטית, בעיצומה של מלחמה. במאי נרכשו יותר מ־7,900 דירות - גידול של כמעט 30% בהשוואה למאי אשתקד. את מופתעת?
"2023 (שהייתה גרועה באופן חריג, ה"ו, ד"מ), לא אובייקטיבית לתיאור שוק הנדל"ן. בהשוואה לשנת 2022, שגם לא הייתה להיט בשל העלאות הריבית שכבר החלו, הפרופורציות משתנות. כשמשווים בין מאי היום ללפני שנתיים, רואים מספר כמעט זהה של דירות חדשות שנמכרו. בדירות יד שנייה זו ירידה של 36%. בסך העסקות הייתה ירידה של 25%. השוק של דירות חדשות מול השוק של דירות יד שנייה זה הסיפור של שוק הנדל"ן בחצי השנה האחרונה. הדירות החדשות פתחו מבערים (במספר העסקות, ה"ו, ד"מ) ודירות יד שנייה מדשדשות מאחור, למרות שאלה שני שווקים שאמורים להתנהג באופן דומה".

מדוע דירות חדשות "פתחו מבערים"? קבלנים ויזמים שבשנות הגאות נטלו הלוואות רבות ועם פרוץ המלחמה עמדו מול שוקת שבורה - החלו להציע מבצעים מסוג 90/10 או 80/20 בעבור דירות על הנייר. משמעותם: הרוכשים שמים היום הון עצמי של 10%־20% ממחיר הדירה ואילו הקבלן מתקשר עם הבנק שמשלים עוד 10%־20%, מעבר להון העצמי ששמו הרוכשים. את יתרת הסכום הרוכשים משלמים במועד המסירה. באופן זה, הרוכשים מקבלים אפשרות לרכוש נכס בתנאים אטרקטיביים מאוד, ואילו הקבלנים מצליחים להניע את קצב העסקאות התקוע. "תמיד היו מבצעים", אומרת בן נאים. "אבל לא בהיקפים כאלה".

לעומת זאת, את עליות המחירים ראינו דווקא במגרש של דירות יד שנייה ולא בדירות חדשות. איך אפשר להסביר זאת? היקף העסקות קטן והדירות שנקנו הן ככל הנראה אלה הכוללות ממ"ד - כלומר, דירות מבוקשות במיוחד בשוק היד שנייה. מספיק שגדל המשקל של דירות יד שנייה עם ממ"ד בסך הדירות יד שנייה שנמכרו, כדי שמדד מחירי הדירות יעלה מעלה. בנתוני למ"ס אין משתנה שמבחין בין דירות עם ממ"ד לאלה שלא. לכן, בן נאים מעריכה ש"מדובר בסלקציה של דירות יד שנייה. דירות יד שנייה ללא ממ"ד הן כנראה הרבה פחות בשוק".

עוד משתנה שצריך להביא בחשבון הוא היעדרם של כ־80 אלף עובדי בנייה פלסטינים מאתרי הבנייה מאז ה־7 באוקטובר. לכן גם היצע הדירות מצטמצם.

לעקוף את הריבית

אם לחזור למבצעי הקבלנים, בן נאים מחדדת שהמבצעים מאפשרים לרוכשים להיפטר מהגיבנת של הריבית הגבוהה שקיימת היום במשק, ומקשה על נטילת משכנתה. "אנשים מצפים שעוד שלוש־ארבע שנים הריבית במשק תהיה נמוכה יותר, ואז המשכנתה שייקחו תהיה בתנאים טובים יותר, מה שעוקף את הריבית הגבוהה כיום".

מבחינת הקבלנים, לא מדובר בסוג של "ישראבלוף", כאשר ההכנסות יפות אבל בתזרים לא נכנס כמעט כלום?
"אנחנו מאמינים שהקבלנים עושים את הכל בצורה מחושבת ושהמפקח על הבנקים עוקב אחר הסיפור הזה".

נכון להיום, אנחנו לא יודעים מה המשקל של המבצעים מסך הרכישות. הלמ"ס ורשות המסים התחייבו להתחיל בפיילוט שבו ישקללו את המבצעים במדד מחירי הדירות. עד שזה יקרה, אנחנו עיוורים.
"אני יכולה רק להעריך כמה המבצעים תופסים מסך העסקאות לפי תזרים מזומנים בפועל. אני רואה כמה הקבלנים היו אמורים לקבל בהשוואה לסכומים שהם מקבלים בפועל. הדיונים שישנם מול למ"ס ורשות המסים - אנחנו כמובן חלק מהם. כרגע יש פיילוט שהוא בתהליך. שום דבר לא קורה מהיום למחר".

את יכולה להעריך מה גובה ההנחה במחיר הדירה דה פקטו? זאת, בהנחה שאני שם כרגע רק 5%-10% מהעסקה, ללא הצמדה, ושאר הסכום יינתן בעוד שנתיים־שלוש.
"ככל שהמסירה היא לטווח ארוך יותר, נניח לעוד ארבע שנים, אז ההנחה שווה יותר. ההערכות הגסות מדברות על הנחה שבין 5%־7%. יש כאלה שטוענים שזה אפילו יותר".

"המחיר יודע גם לרדת"

הפרופיל המסתמן של רוכשי הדירות במבצעים הוא של צעירים עם הכנסות נמוכות יחסית. במאי, רבע מהרוכשים של דירה ראשונה בשוק החופשי באזור באר שבע השתכרו עד 7,400 שקל בחודש, למשק בית. 40% מהם רווקים, וקרוב ל־60% כלל לא מתגוררים באזור.

דה פקטו אלה משקיעים, שכנראה בונים על מכירת הדירה ברווח עוד לפני שיצטרכו להשלים את סכום הרכישה, אף שהם אינם מוגדרים כך רשמית. במילים אחרות, אלה אנשים שמחפשים ספקולציה בשוק. חלק ניכר מעסקאות "המבצעים" ממוקדות באזור הדרום, בערים כמו באר שבע, אשקלון, נתיבות, אופקים ושדרות.

"ככל שהרוכש יותר ממונף, וככל שמחירי הדירות יעלו, כך הוא עשוי להרוויח יותר על כל שקל שהושקע. אבל זה סיכון, עם הרבה סימני שאלה", אומרת בן נאים. "אתה לא יודע מה יקרה למחירי הדירות, כמה יהיה ביקוש לדירה בשוק השכירות, אם תקבל משכנתה ואם תוכל לעמוד בהחזר שלה. יש אמונה רווחת שלפיה מחירי הדירות תמיד עולים. לכל מי שאומר את זה אני אומרת: בין אמצע שנות ה־90 ועד 2006 מחירי הדירות ירדו ריאלית ב־25%. המחירים יודעים גם לרדת".

צעירים שרואים כיום את המחירים עולים במדד הלמ"ס חוששים שהשוק יברח להם. כל זאת, כאשר ייתכן שהנתונים כלל אינם מדויקים. עד כמה זה מתסכל אותך?
"יש בזה תסכול, כי זה שוק שמונע במידה רבה בידי פסיכולוגיה. רוב השוק, 60% ממנו, הם זוגות צעירים. הם באמת מפחדים שהדירה תברח להם כי הם קוראים שהמחירים עולים".

אולי זו הזדמנות טובה להזכיר לאותם צעירים שבשנים האחרונות לא מעט אנשים שקנו דירות בדרום, נאלצו למכור אותן בהפסד הון.
"אני לא אומרת אל תקנו, אלא תכירו את הנתונים. אני אומרת לאנשים ערב פרסום התחלות בנייה ואחרי - תנשמו. פשוט תנשמו. אנשים צריכים להתרגל ולהפנים שהריבית במשק תהיה גבוהה מזו שהכירו ב־15 השנים האחרונות. כשנכנסים להשקעה כולם צריכים להביא בחשבון שחלק מהכסף עלול להיות מופסד. אנשים מבוססים, לא עם שכר של 8,000 שקל בחודש, יכולים להיכנס להרפתקאות כאלה. אחרים, שיעשו חושבים".