קריית שמונה: מי שמוכר דירה במלחמה נאלץ לוותר על מאות אלפי שקלים

בכמה ירדו מחירי הדירות בקריית שמונה בעת המלחמה? אחת לכמה ימים אנו מקבלים דיווח על פגיעת טילים ורקטות במבנים בעיר, ועל גרימת נזקים גדולים לדירות. ואולם לנכסים בעיר הצפונית וביישובי הסביבה נגרם נזק נוסף מעבר לנזקים הפיזיים, והוא ירידת שווי, שנובעת כמובן מהירידה התלולה בביקוש לדירות בעת המלחמה וההפגזות. עד כמה הירידה הזו משמעותית? כמה עסקאות שבוצעו בעיר בעת האחרונה, יכולות לתת לנו כיוון לתשובה על השאלה הזו, שמן הסתם תלווה את התושבים עוד זמן רב.

● ראיון | לבכירה במשרד האוצר יש המלצה אחת לפני שקונים דירה
● עסקה בשבוע | באזור מבוקש בגבעתיים: דירה משופצת נמכרה ב־3.56 מיליון שקל
● לקראת עצירת תמ"א 38: עיריית תל אביב מנסה להציל מאות פרויקטים

מתברר כי על אף המצב הקשה, שוק הנדל"ן בקריית שמונה ממשיך להתקיים, אם כי בהיקפים מצומצמים. בחודשים האחרונים נרשמו ברשות המסים ארבעַ־חמש עסקאות בחודש בממוצע - כחמישית ממספר העסקאות החודשי שנרשמו בעיר בחודשים לפני המלחמה.

ירידות תאורטיות בחלקן

חלק מהעסקאות הללו יכולות לתת לנו מושג בנוגע לנזקים הכלכליים שסופגים בעלי הנכסים בעיר המופגזת, מעבר לפגיעות בנפש, בבתים וברכוש.

ברחוב האצ"ל 17 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 91 מ"ר, עם חניה צמודה בקומה השלישית בבניין שנבנה ב־2013, תמורת 900 אלף שקל.

עיון בהיסטוריה של הדירה הזו, ושל הדירות השכנות, מעלה כי במקורה נמכרה הדירה ב־2013 ב־705 אלף שקל; היא נמכרה במרץ 2018 בתמורה ל־870 אלף שקל, ואילו דירה שכנה באותה קומה נמכרה בינואר 2020 ב-875 אלף שקל; לפני שנתיים בדיוק, ב־2022, נמכרה דירה באותה קומה ב־1.15 מיליון שקל.

ואולם שווי הדירה לא ירד רק ב־250 אלף שקל, שזה ההפרש בין שתי העסקאות. בין יוני 2022 ליוני 2024, מחירי הדירות עלו, כידוע, ומדד מחירי הדירות במחוז הצפון של הלמ"ס עלה בזמן הזה ב־13%, מה שמגדיל את הירידה הממשית לכ־400 אלף שקל, ובסך הכלל כ־30%.

ברחוב הוורדים נמכרה לפני שלושה חודשים דירת ארבעה חדרים ב־800 אלף שקל. שלוש דירות דומות בבניין נמכרו בחודשים שלפני המלחמה במחיר ממוצע של 995 אלף שקל. גם כאן מחירי הדירות רשמו עליות, כידוע, בתקופת המלחמה, ובמחוז הצפון הם הגיעו לרמה של 7%. מכאן, שהעסקה מגלמת ירידת מחיר של כ־25%.

הירידות הן תאורטיות בחלקן (ולפחות זה של הצמדת המחירים למדד מחירי הדירות בצפון), אבל הן יכולות לתת מושג לאיזה מצב נקלעו בעלי הדירות בקריית שמונה וביישובים אחרים שמופגזים ללא הרף כבר תקופה ארוכה, בלי שהמדינה יכולה לערוב לביטחונם של תושביהם.

עסקאות מאילוץ

אירוע מסוג זה לא קרה מעולם במדינה. במהלך מלחמת לבנון השנייה ניכרו ירידות מחירים משמעותיות ביישובי הצפון, למשל בכרמיאל, ובשנים 2007־2008 שבהן הופגזה העיר שדרות, נרשמו גם בה ירידות מחירים, אולם תקופת ההפגזות הנוכחית ממושכת יותר.

העסקאות הללו, כמו עסקאות נוספות בעיר שבהן המוכרים נאלצו לחתוך במחירים, אינן משקפות עסקאות של שוק חופשי, אלא עסקאות שנעשות במהלך מלחמה ביישוב שמפונה ברובו. ייתכן מאוד שהמוכרים ובעלי הנכסים נאלצים לקצץ במחירים, אם משום שנקלעו לקשיים כלכליים והם מתקשים להמשיך ולהחזיק בדירות, אם משום שקנו נכס אחר, ואם משום שהחליטו שלא לשוב אל העיר.