מה מתכנן יגאל דמרי לקרקע בשדה דב ומה המחירים הצפויים?

חברת י.ח דמרי הודיעה לאחרונה על רכישת הקרקע המדוברת בשדה דב, שהחוב העצום עליה היה הסיבה העיקרית להתרסקותה של חברת חנן מור. הרכישה, תמורת 1.1 מיליארד שקל, מעניקה לדמרי קרקע במצב תכנוני מתקדם, חודשים ספורים לפני העלייה על הקרקע, באחד האזורים היוקרתיים ביותר בישראל. 

● המגרש של חנן מור בשדה דב נמכר ב-400 מיליון שקל פחות. זה הלקח
● מארבעה ועד עשרות מיליונים: כמה יעלה לקנות דירה "על הנייר" בשכונה המבוקשת של תל אביב
● בלעדי | איל וולדמן רכש דירות בפרויקט של ישראל קנדה בשדה דב ב־50 מיליון שקל

בפרסומי החברה לאורך שנת 2023 כתבה חברת חנן מור כי תוכנית העיצוב האדריכלית לתוכנית על מגרש 107 בשדה דב, הכוללת ארבעה ארבעה מבנים עם 458 יחידות דיור למגורים, כבר אושרה בידי עיריית תל אביב־יפו, אלא שבבירור שערכנו מתברר כי התוכנית לא אושרה סופית אלא רק בתנאים, וגם עכשיו ישנם עוד תנאים שנדרש להשלים כדי לקבל את האישור הסופי לתוכנית העיצוב, ומשם להתקדם להיתר הבנייה.

458 יחידות דיור, מלון ושטחי מסחר

שינויים מהותיים בתוכנית העיצוב ייקחו את החברה כמה צעדים משמעותיים לאחור. לאחד הבניינים מתוך הארבעה שתוכננו להיבנות על־ידי חנן מור, בניין D, כבר הוגשה בקשה להיתר חפירה ודיפון ביוני האחרון, עניין המרמז גם הוא על כך שהפרויקט היה קרוב למדי לתחילת העבודות.

לפיכך, בדמרי ככל הנראה יישארו עם תוכנית העיצוב המקורית. התוכנית, שהכין משרד רני זיס אדריכלים, כוללת ארבעה מבנים שייבנו סביב חצר פנימית (עם זיקת הנאה לכל הציבור): בניין A - מגדל בן 39 קומות הכולל 229 יחידות דיור; בניין B - מבנה בן 9 קומות הכולל 80 יחידות דיור; בניין C - מבנה בן 16 קומות הכולל 70 יחידות דיור; ובניין D - מבנה בן 9 קומות הכולל 80 חדרי מלון ו־79 יחידות דיור. נוסף על כך, הפרויקט כולל גם שטחי מסחר בהיקף של 1,500 מ"ר

הדיון האחרון בעירייה, שהתקיים במאי 2023, מפרט עוד על המתוכנן בפרויקט: 25% דירות, קרי 115, יהיו דירות קטנות בשטח של עד 60 מ"ר ברוטו; 25% דירות יהיו דירות בינוניות, בשטח שבין 61 ל־85 מ"ר ברוטו; ו־50%, כלומר 228 דירות, יהיו דירות גדולות בשטח של יותר מ־86 מ"ר ברוטו. במבנים A ו־ C יהיו בשתי קומות המגורים העליונות ביותר בריכות שחייה פרטיות לדירות; במבנה D, המלון, הקומה התשיעית תשמש לשטחים לרווחת הדיירים, ותכלול גם בריכת שחייה. תקן החניה יהיה לא יותר מחניה אחת לכל יחידת דיור. למסחר יהיו אפס חניות, למלון יהיו 17 חניות, ולנכים - עשר חניות.

החברה, שהוציאה סכום כה גדול על הקרקע, תעדיף לצאת לבנייה ולשיווק כמה שיותר מהר, ולכן נראה כי היא לא תבצע שינויים משמעותיים, או שינויים כלל, בתוכנית העיצוב - כדי לאשרה בהקדם ולקבל אישור היתר חפירה ודיפון.

הכוונה היא לא לשנות באופן משמעותי את לוחות הזמנים, כדי שהיתר הבנייה לפרויקט יינתן בתוך כחצי שנה מהיום. העסקה שביצעה דמרי לרכישת המגרש אמורה לקבל את אישור בית המשפט בימים הקרובים. 

רמות המחירים הצפויות

ומה באשר למחירים הצפויים בפרויקט, כאשר זה יצא לשלב השיווק? קשה לקבוע זאת כעת, אך אפשר להסתמך על המחירים בפרויקטים הסמוכים שכבר יצאו לשיווק כמעין אומדן כללי לרמות המחירים הצפויות בפרויקט של דמרי, שעל־פי התכנון אמור להיות יוקרתי כמו שכניו.

חברת ישראל קנדה היא הראשונה שיצאה לשיווק ברובע שדה דב (וגם הראשונה שעלתה על הקרקע), ולפי דוח הרבעון הראשון של 2024, המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט Rainbow שלה הוא כ־82 אלף שקל (לעומת ממוצע כ־77.7 אלף שקל למ"ר ב־2023). חברת אביסרור משה ובניו מכרה בפרויקט שלה, פרויקט "אשירה", דירות בסכומים המשקפים מחירים של 76-80 אלף שקל למ"ר. חברת חנן מור עצמה חזתה, טרם נפילתה, כי תוכל למכור דירות בפרויקט שלה בכ־83 אלף שקל למ"ר בממוצע.

לא בטוח שחברת דמרי מכוונת בדיוק לרמות המחרים הללו, ואולי בתחילת הדרך תכוון לרמות נמוכות יותר. אך לפי מגמות המחירים בפרויקטים של המתחרות, ובהנחה שהמחירים, כפי שצופים רבים, ימשיכו לעלות, היא עשויה להגיע מהר מאוד לרמות של 80 אלף שקל למ"ר ויותר.