המהלך לביטול היטל ההשבחה: העיריות והשמאים זועמים

בחינת האפשרות לביטול גורף של היטל ההשבחה, במסגרת רפורמה שמקדמת המדינה בנושא, מעוררת הדים: לאחר חשיפת גלובס, גורמים רבים בענף מתייחסים לאפשרות הזאת ובראשם ציבור שמאי המקרקעין - שהיטל ההשבחה הוא מקור תעסוקה משמעותי עבורם. רחוק מעין הסערה נמצאות הרשויות המקומיות, שנכון לעכשיו אינן מזדרזות להגיב לפרסום. אך אתמול (ד'), נשלח מכתב מהמרכז לשלטון מקומי ומפורום ה־15 (המייצג את הערים הגדולות), בו הם מביעים "מחאה חריפה" ודורשים כי הרעיון לביטול היטל ההשבחה ייגנז. 

● בלעדי | ביטול היטלי ההשבחה: המהלך הדרמטי שנבחן במשרד המשפטים ובמינהל התכנון
● ראיון | הנדל"ניסט שבטוח: זה הסקטור שיושפע לטובה אחרי המלחמה
● מדריך מס להשקעות של ישראלים בנדל"ן בחו"ל
● כסף בקיר | בתים נטושים ודירות מכינוס נכסים: איך משקיעים בנכסים מיוחדים

על פי חשיפת גלובס, בימים אלו שוקדים אנשי משרד המשפטים על גיבוש רפורמה שתשנה את כללי המשחק בנוגע להיטלי השבחה. בין היתר נבחנת גם האפשרות לגבי ביטולו הגורף של ההיטל, ומציאת חלופה במקומו. המהלך נבחן בראשות עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, לצד יו"ר מטה התכנון הלאומי הרב נתן אלנתן ומנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח.

"רואים בחומרה רבה את עצם העלאת הרעיון"

אתמול, נשלח מכתב רשמי אל מקבלי ההחלטות הבכירים, עליו חתומים 103 ראשי ערים, כולל כל ראשי הערים הגדולות - תל אביב־יפו, ירושלים, חיפה ובאר שבע.

במכתב, מציינים אנשי המרכז לשלטון מקומי כי שמעו על היוזמה מהתקשורת, וכי הדבר נעשה "מבלי לשתף ולהתייעץ עם השלטון המקומי ולהבין את המשמעויות של מהלך כזה על הרשויות המקומיות. זוהי התעלמות בוטה מהגורם המייצג את האינטרסים והאתגרים של הרשויות המקומיות, שהן הנפגעות העיקריות מהמהלך המוצע".

באשר לרעיון עצמו, המכתב היה תקיף עוד יותר: "לגופה של היוזמה, נבהיר באופן שאינו משתמע לשתי פנים שאנו מתנגדים באופן מוחלט לביטולם של היטלי השבחה, ללא יצירת מנגנון מימוני חלופי טוב יותר, שיממן את כל צורכי הציבור הממומנים כיום על־ידי היטלי ההשבחה. ללא היטלי ההשבחה, לא תוכל הרשות המקומית לבנות מבני ציבור בתחומה - ובכלל זה מבני חינוך, רווחה, תרבות, ספורט, דת ועוד. היא לא תוכל לקדם תכנון, וגם היכולת לפתח תשתיות תומכות ונלוות לבינוי, תיפגע באופן אנוש.

עוד נכתב: "הרשויות המקומיות אינן מסוגלות להתמודד עם כל הגזירות המונחתות עליהן מדי יום. כל ניסיון נוסף לצמצם את מקורות ההכנסה של הרשויות המקומיות או להגביל עוד יותר את שליטתן במקורות אלה, מהווה פגיעה חמורה ביכולתן לתפקד ולהעניק שירות הכרחי לתושביהן".

המכתב נשלח למי שהוזכרו בחשיפה שלנו כאן בגלובס כמובילי המהלך - עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, הרב נתן אלנתן, יו"ר מטה התכנון הלאומי, רפי אלמליח, מנכ"ל מנהל התכנון, ולצידם עוד בכירים רבים בממשלה ובגופים הרגולטוריים: שר האוצר בצלאל סמוטריץ', מנכ"ל משרד האוצר שלומי הייזלר, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, מתן יגל ומנכ"ל משרד הפנים רונן פרץ.

"אנו מביעים מחאה חריפה, לא רק על היעדר השיתוף בתהליך קבלת ההחלטות, אלא גם על עצם ההכרזה כי נשקלת האפשרות לבטל את היטלי ההשבחה", נכתב בסופו של המכתב. "אנו רואים בחומרה רבה את עצם העלאת הרעיון ואת הניסיון לפגוע במקור הכנסה חיוני זה של הרשויות המקומיות, ודורשים עצירה מיידית וללא תנאי של כל מהלך לביטול או צמצום היטלי ההשבחה". המכתב נחתם בדרישה חד־משמעית: "אנו מצפים להודעה רשמית על ביטול היוזמה באופן מיידי".

"אין פתרונות קסם"

היטלי ההשבחה נגבים במיליארדים מדי שנה על ידי הרשויות המקומיות, ונחשבים מקור פרנסה חשוב לשמאים, כך שהחלטה על ביטול גורף היא בעלת משמעות אדירה עבור הרשויות ועבור השמאים. אך יש הטוענים שההשלכות בפועל יהיו גדולות הרבה יותר.

 שמאית המקרקעין נחמה בוגין, ראש לשכת השמאים / צילום: ניר שהרבני

"כל שני וחמישי מועלית ה'הברקה' הזאת של ביטול היטלי ההשבחה", אומר גורם בענף. "כבר 30 שנה מתעורר בכל פעם מחדש חכם אחר שחושב שצריך לפעול לביטול, ובסוף זה לא קורה וחוזר למגירה. יזמים שבעד הביטול גודעים את הענף שעליו הם יושבים: אם מחר יבוטל היטל ההשבחה, אף אחד לא יקבל היתר בנייה מהרשויות".

לטענת שמאית המקרקעין נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, "ביטול היטל ההשבחה משמעו פגיעה גסה בציבור, והחמרה פי כמה של משבר הדיור. היטל ההשבחה הוא שמאפשר את פיתוח הפרויקט, את התשתיות למען הפרויקט וסביבו, את רווחת הרוכשים ואת רווחתו של הציבור כולו. אלו כלים שלובים, ואי־אפשר שיהיה אחד בלי השני.

"ברור שלא הכול מושלם, אנחנו בשיח מתמיד עם משרד המשפטים, עם מטה התכנון הלאומי ועם מינהל התכנון, וישנם כמובן לא מעט ניואנסים שצריך לשפר. אנחנו עובדים על זה. אבל לא צריך לשפוך את התינוק עם המים, אלא לשכלל את הקיים. ליצור מנגנון ברור יותר, יעיל יותר ומידתי. אין כאן פתרונות קסם, וזה ייקח זמן".

שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, אומר: "החלטה על ביטול היטלי ההשבחה איננה סבירה, ותפגע קשות ביכולת הרשויות המקומיות לפתח תשתיות ושירותים מוניציפאליים לרווחת התושבים. אני מזכיר שחוק המטרו שחוקקה המדינה משתמש בהיטל ההשבחה ככלי למימון מערכת המטרו, כך שמדובר בכלי חשוב".

לומדים את המהלך

כאמור, ברשויות המקומיות השונות לא ממהרים להגיב לחשיפה. מערכת גלובס פנתה בשאילתה לכמה וכמה עיריות, ונראה כי כולן עדיין מנסות להבין את ההשלכות וללמוד את הנושא יותר לעומק. ברבות מהן נטען כי הנושא עדיין "תלוי באוויר" וטרם התקדם למישור המעשי, ולכן אין הצדקה להתייחסות בעת זו.

אחת העיריות הבודדות שמכיוונה כן הגיעה התייחסות מסוימת היא גבעתיים, שם בכירים בעירייה אומרים: "לא נראה שמדובר בעניין ישים, ולא ניתן לבטל את היטלי ההשבחה מבלי לשפות את העיריות במנגנון כספי מסוים".

כך או כך, עבור הרשויות מדובר במשמעות עצומה: 8.7 מיליארד שקל היטלי השבחה נגבו בשנת 2021 על ידי כלל הרשויות בישראל, ואפשר להניח בביטחון שסכום זה המשיך לעלות בהתמדה גם בשנתיים האחרונות. נציין כי על פי הנתונים העדכניים שבידינו, עיריית תל אביב־יפו לבדה הכניסה יותר מ־1.5 מיליארד שקל מהיטלי השבחה רק בשנת 2023.

"היטל ההשבחה הוא היטל מוצדק בעיניי", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן. "אבל ברבות השנים הפך ההיטל הזה לפרדוקס, בין היתר משום שהוועדה שמקדמת את התוכנית ומאשרת אותה, היא גם זו שדורשת מס על אותה תוכנית, וגובה אותו. נותנים לחתול לשמור על השמנת. התוצאה היא ששמאי הוועדות המקומיות קובעים היטל לא פרופורציונלי. עם זאת, ביטול גורף של ההיטל הוא לא הוגן ולא ראוי. המטרה שלו טובה, פשוט צריך לתקן אותו - ולמשל לקבוע שאת שומת ההשבחה הנובעת מתוכנית שאישרה הוועדה קובע שמאי חיצוני לוועדה ובלתי תלוי, ולא שמאי מטעם הוועדה".

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית

לדברי שמאי כהן, גם אם ההיטל יבוטל כליל - אין סכנה לפגיעה בפרנסתם של השמאים: "השיקול הזה לא אמור להנחות את קובעי המדיניות לגבי החלוקה החברתית הצודקת. בתור שמאי שעושה את עבודתו כבר שנים רבות, לא צריך לדאוג לשמאים. יש להם מספיק עבודה, והם יסתדרו".

"בגלל פרשנות משפטית"

אחת הביקורות המרכזיות הנשמעות סביב היטלי ההשבחה נוגעת לפערי השומות - שמאי אחד שקובע השבחה כתוצאה מתוכנית בהיקף מסוים, ושמאי אחר שקובע השבחה בהיקף שונה לגמרי, לעיתים במאות אחוזים, באותה תוכנית בדיוק. לדברי שמאית בוגין, הפערים הללו לא נובעים משיקול דעת שמאי, אלא מפרשנות משפטית.

"אני מתקוממת נגד ההתערבות המשפטית המוגזמת בשיקול הדעת השמאי, ואומרת את זה כבר הרבה זמן. הפערים בין השומות, המקור שלהם הוא תמיד בפרשנות משפטית, ולא כתוצאה משיקול דעת שמאי. הכול מתחיל מהנחיה משפטית כלשהי. כך קרה גם בסוגיית היטלי ההשבחה ברובע 3 ו־4 בתל אביב (פסק דין שהתקבל לאחרונה ביטל היטלי השבחה במיליונים באזורים אלו - י"נ): שמאי הרשות המקומית קיבלו הנחיה כזו, וזה מה שיצר את מחול השדים בעניין.

"רפורמה, אם וכאשר תהיה כזו, צריכה לטפל בנושא זה בין היתר, ולצמצם את המקום לפרשנויות. לתת לשמאי לפעול לפי שיקול דעתו - אז הפערים יהיו קטנים הרבה יותר. אבל רפורמה כזו צריכה להיות גם רחבה יותר, ולכן בדיונים שלנו בנושא אנחנו מסתכלים על הדברים כמכלול: צריך לטפל גם בהיטלי ההשבחה, אבל גם בתביעות הפיצויים. להתייחס לא רק למס שהרשויות גובות, אלא גם לפיצוי שהן אמורות לשלם לאזרח, שכן כל פיתוח וכל תוכנית אכן משביחים את הקרקע, אבל באותה נשימה גם פוגעים בקרקע ובזכויות של בעל הנכס".

טענה נוספת נשמעת סביב הסחבת וחוסר הוודאות שגורם העיסוק בהיטל. לדברי שמאי קמיל, ניתן לפתור זאת באמצעות חיוב העיריות בפרסום לוח שומה, המפרט את גובה ההשבחה שממנה נהנו הקרקעות, כבר בעת אישור תוכנית. כפי שחשפנו כאן בגלובס, זו אכן אחת ההצעות שהועלו במסגרת הרפורמה הנבחנת כעת, שכן כיום העיריות יכולות לדחות את פרסום לוח השומה עד ליישום התוכנית בפועל. "אם כל עירייה תפרסם לציבור באופן שקוף, וכפי שקובע החוק הקיים, לוח שומה מכוח תוכנית משביחה מאושרת, תיווצר ודאות לנישומים, העיכובים יקוצרו והסחבת הבירוקרטית תצטמצם".