פרשת "מוכר החלומות": פסק דין ראשון נגד עו"ד ששימש נאמן לכספי ההשקעה

לפני כ-3 שנים התפוצצה פרשת קבוצת הנדל"ן בראשית אחרי חקירה סמויה של רשות ניירות ערך בחשד להונאת משקיעים במצגי שווא לגבי פרויקטים בישראל, מביאמי ובלונדון בהיקף של מיליוני שקלים. במוקד: דוד אברהם כץ, שנחשד כי מכר השקעות בנדל"ן עם תשואות גבוהות וללא סיכון, כשהוא מציג בכזב את שמם של חתן פרס ישראל ושר לשעבר, ומשאיר שובל משקיעים שאיבדו את כספם. מי שחשוד לצדו ושימש כנאמן לכספי המשקיעים מטעם החברה הוא עו"ד גיא אבני. השניים עומדים לקראת כתב אישום על-ידי פרקליטות מיסוי וכלכלה ונמצאים בהליך שימוע בימים אלה. יצוין כי לא מדובר ב"קבוצת בראשית" - חברה אחרת המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. 

● בלעדי | המיליונים התאדו, ומוכר חלומות הנדל"ן בדרך לשימוע לפני כתב אישום
● בלעדי | שלב אחר שלב: כך פעלה השיטה של "מוכר חלומות הנדל"ן" החדש

בסוף החודש שעבר ניתן פסק דין אזרחי ראשון נגד עו"ד אבני בתביעה שהגישו נגדו זוג משקיעים ששילם מקדמה עבור רכישת יחידת נופש בפרויקט בלונדון. אבני, ששימש כנאמן לכספים, חויב להחזיר את המקדמה, לאחר שהשופטת עדנה יוסף-קוזין מבית משפט השלום בפתח תקווה קבעה כי הוא הפר את חובותיו כנאמן לכספי המשקיעים, וכעורך דין, ולא וידא אם הפרויקט ניתן למימוש. 

נגד עו"ד אבני מתנהלות תביעות נוספות של משקיעים שאיבדו את כספם, בהובלת עורכי הדין ישי סיתהון ורן אלול, בטענה כי הכספים הופקדו בידיו, והוא העבירם בניגוד להסכמי ההשקעה. אבני, שממשיך לעסוק בעריכת דין, טוען כי העביר את הכספים בהתאם להסכמים.

הרוכשים שזכו כעת בהליך האזרחי הם בני זוג שחתמו על הסכם מול קבוצת בראשית לרכישת יחידת נופש באנגליה ב-2020. הם תבעו גם את כץ, אך ההליכים נגדו עוכבו עקב הליך חדלות פירעון. בתביעה הם טענו כי הוצגו להם שורת מצגי שווא על הפרויקט, וכי עו"ד אבני העביר את המקדמה ששילמו, בשיעור 10% מהסכום המלא ובגובה 31,400 שקל, לכץ ולחברה, ובכך הפר את חובת הנאמנות.

"לא בירר מידע מהותי"

לדברי בני הזוג, כץ ואבני טענו כי מדובר בפרויקט יוקרתי, וכי השקעתם בטוחה, והציגו להם מצגי שווא באשר לאופי הפרויקט והיקפו, ולגורמים שמלווים אותו, ולגבי הרכב חבר הנאמנים, שכלל בכזב שמות בעלי מוניטין רב.

עוד נטען כי בירור מול הרשויות באנגליה העלה כי התוכנית חלה על מקרקעין שונה ממה שהציגו העלון וההדמיה שנמסרה, ולא הוגשה כלל על-ידי החברה, וכי על הקרקע היו רשומים שעבודים והערות אזהרה.

השופטת יוסף-קוזין קבעה כי אבני, בתפקידו כנאמן וכעורך דין, לא פעל בסבירות ולא מילא את חובותיו. "הנתבע לא בירר ולא אסף מידע ונתונים מהותיים למילוי תפקידו. הוא לא וידא לא את זכויות נתבעת 1 ולא אם הפרויקט וההתחייבויות כלפי התובעת ניתנים למימוש. למרות סימני התראה מחשידים, הוא נמנע מלנקוט פעולות להסרת החשדות".

עוד קבעה השופטת כי אבני התעלם מסתירות מהותיות בין התנאים בטופס ההרשמה לתנאי הנספח. "הנתבע הפר את החובות המוטלות עליו כנאמן, כמו גם את חובת הזהירות שלו כלפי התובעת, ועל כן חב כלפיה אישית".

בישיבת קדם-המשפט העיד אבני על הפעולות שביצע לפני שלקח את תפקיד הנאמן. "יצאתי ללונדון כדי לראות את המקרקעין, את הבעלים, ואת חוזה הרכישה של המקרקעין. נפגשתי עם עו"ד דוד אברהם, שטיפל ברכישה עבור החברה". השופטת קבעה כי מדובר בטענות שנטענו בעל-פה, הוא לא הציג את ההסכמים שלטענתו הוצגו לו, ולא את היתר הבנייה שלטענתו ראה.

במועד חתימת הסכם הרכישה על-ידי התובעת פג תוקף היתר הבנייה. אך אבני לא סיפק הסבר לכך או להגבלות שהיו על המקרקעין, ולא נימק כיצד על אף הרשום במסמכים הפרויקט היה בר-מימוש.

השופטת הדגישה כי טרם קבלת כספי הנאמנות, היה על אבני לברר את תנאי הנאמנות ומטרותיה, וכי בשל הסתירות בין המסמכים, היה עליו להתריע על כך לפני שקיבל את הכספים. "העובדה שנציג מוסמך של החברה לא חתום על הטופס, היעדר כל 'אישור בקשה/הרשמה' מצד החברה, ובפרט היעדר כל בטוחה לדמי ההרשמה אף שמדובר בפרויקט עתיר סיכונים - כל אלה היו צריכים להיות נורות אזהרה נוספות לנתבע".

תגובה: "רצף שגיאות"

השופטת תהתה לגבי תכלית תפקידו של אבני כנאמן. לשיטתו, הוא שימש כצינור להעברת הכספים. השופטת תהתה, אם כך, מדוע דמי ההרשמה היו צריכים "לחנות" אצלו, והגיעה למסקנה כי "התשלום לידי הנאמן נועד ליצור כלפי ציבור רוכשי הדירות בפרויקט מצג מטעה שלפיו כספי דמי ההרשמה מובטחים".

עוד נקבע כי אבני לא הסביר אילו פעולות ביצע כדי לברר שהחברה אינה עוברת על החוק, זאת למרות שנכתב בטופס הרכישה כי החברה קיבלה ייעוץ משפטי שלפיו אין בהשקעה עבירה על חוקי ניירות ערך.

אבני חויב להשיב את דמי ההרשמה בגובה 31,400 שקל ולשלם 2,400 שקל עבור נזק לא ממוני ו-2,500 שקל הוצאות משפט.

תגובת עו"ד אבני: "פסק הדין רצוף שגיאות, ויוגש עליו ערעור. בניגוד לטענות שכתבתם, פסק הדין לא מדבר אף לא במילה על מרמה או הונאה, והדבר הזה מוכיח בפני עצמו כי הטענות השקריות היו הוצאת דיבה ולשון הרע ופגיעה בשמי הטוב". 

*** חזקת החפות: דוד אברהם כץ ועו"ד גיא אבני לא הורשעו, ועומדת להם חזקת החפות.