גם רוכשי הדירות ישלמו: בג"ץ מאמץ את פשרת האוצר והקבלנים סביב תיקון ההצמדה למדד

אחרי יותר משנתיים, נראה כי באה אל סופה התסבוכת שנוצרה בעקבות חקיקת תיקון 9 לחוק המכר ושינוי אופן ההצמדה למדד תשומות הבנייה. הרכב של שלושה שופטי בית המשפט העליון אימץ את הסכם הפשרה שגיבשו משרד האוצר ונציגי הקבלנים, בהובלת התאחדות הקבלנים בוני הארץ, עליו פרסמנו כאן לראשונה כבר לפני כשנה.

על־פי הסכם פשרה זה, פערי ההצמדה שנוצרו במכרזי "מחיר למשתכן" הישנים, בעקבות התיקון, ישולמו באופן שווה על־ידי שלושה צדדים: המדינה, הקבלנים והרוכשים. כעת, הפשרה צריכה לקבל את אישורה של ועדת המכרזים במשרד הבינוי והשיכון.

● בעלי דירות ברחוב דיזנגוף ניצחו את עיריית תל אביב, וההשלכות רחבות
● ראיון | בכיר בעיריית תל אביב תוקף: "תמ"א 38 הפכה את העשירים ליותר עשירים"
● היורשים שמיהרו למכור והשיפוץ הביאו דירה יוקרתית למחיר "מציאה"

נזכיר כי תיקון 9 לחוק המכר אושר בכנסת ביולי 2022. בין היתר, הוא קבע כי יזמים יוכלו להצמיד רק 40% ממחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה, לעומת הצמדה מלאה לפני כן.

הפער נוצר בשורה של מכרזי "מחיר למשתכן" ודומיהם, שנחתמו בפרק זמן מסוים סביב אותה חקיקה: הקבלנים טוענים כי כאשר חתמו על ההסכמים מול המדינה באותם מכרזים, לפני כניסת החוק לתוקף, הם הסתמכו על הצמדה מלאה של מחיר הדירה למדד - ואילו בעת המכירה, בשלב מאוחר יותר, הם אינם יכולים עוד להצמיד את המחיר למדד במלואו, שכן החקיקה כבר נכנסה לתוקף.

מדובר במכרזים עבור כ־50 אלף דירות, כאשר ה"וויתור" על ההצמדה למדד משקפת לקבלנים הפסד של כ־20 אלף שקל לכל יחידת דיור.

בעקבות המצב שנוצר, הגישו כמה קבלנים עתירה לבג"ץ, בדרישה לבטל את התיקון במשמעות הרטרואקטיבית שלו - כלומר את ההשפעה על מכרזים שכבר נחתמו. במשרד המשפטים הבינו כבר בתחילת הדרך שישנה כאן בעיה, ולכן הוחלט על גיבוש פשרה שתאפשר להסיר את העתירה מהשולחן.

הפשרה כמעט "נפלה"

הסכם הפשרה שהתגבש בין נציגי משרד האוצר לנציגי הקבלנים הוא ששלושת הצדדים הנוגעים לדבר יישאו, כל אחד מהם, בשליש מהפער שנוצר עבור כל דירה. אם, למשל, הפער הוא כ־24 אלף שקל (הסכום שהוערך בתחילת הדרך), כל צד ישלם כ־8,000 שקל. בפועל, זה הסכום שיצטרך להוסיף כל רוכש שרכש דירה במכרזים המדוברים. המדינה תצטרך לשלם את הסכום הזה כפול 50 אלף דירות, קרי כ־400 מיליון שקל, ואילו כל קבלן ישלם כמה מאות אלפי שקלים, כתלות במספר הדירות שבהן זכה באותם מכרזים.

הפשרה הזו כבר סוכמה בין האוצר לבין הקבלנים, ונראה היה שכך יסתיים ה"אירוע", אך אז הגיעה החלטת ביניים של שופט העליון אלכס שטיין ביוני השנה, שנראתה ככזו שמורידה את הכול לטמיון: השופט שטיין הצהיר כי הדיירים לא מחויבים להסכם הפשרה שגובש, כי הם אינם צד לו.

בהחלטתו כתב שטיין כי "לאחר שמשיבי המדינה ביקשו לחסום את גישתם של רוכשי הדירות להליך שלפנינו, הם מבקשים כי תינתן החלטה לרעתם של רוכשי הדירות בנוגע לפרשנות הסכם אשר מחייב אותם, מבלי שתינתן לרוכשי הדירות האפשרות להשמיע קולם. לזאת לא ניתן להסכים".

על פניו, נראה היה כי ההחלטה תדרוש מהצדדים לשוב לאחור ולגבש הסכם חדש. אלא שלאחר דין ודברים שנמשך מאז במשך קרוב לחמישה חודשים, נראה כי גם בית המשפט התרצה: הרכב של שלושה שופטי בג"ץ, נעם סולברג, יעל וילנר ורות רונן, קבע כי הסכם הפשרה "ראוי, הוגן ומאוזן, ומאזן בין שיקולי הצדק והאינטרסים של הצדדים לעתירה". השופטים הצדיקו את החלטתם, בין היתר, בצורך "לסיים את הדיונים בסוגיה ולחסוך התדיינויות משפטיות".

השופטים נתנו תוקף של פסק דין לפשרה, לא לפני שקבעו כי ההסכם יובא לפני ועדת המכרזים של משרד הבינוי והשיכון, "אשר תשקול לאמצו באופן רוחבי", כלשונם. "אם ועדת המכרזים לא תפסוק בשים לב למתווה הפשרה, רשאים הקבלנים להגיש עתירה מתוקנת, תוך שמירה על טענותיהם, ומבלי שתועלה טענת שיהוי".

נציין כי לאורך הדרך, אחד המתנגדים הגדולים למתווה הפשרה שסוכם הוא דווקא משרד הבינוי והשיכון, שגרס כי על המדינה ועל הקבלנים לשאת בחלק גדול יותר מהתשלום על כל דירה בהשוואה לדיירים, ואף רמז בעבר כי ועדת המכרזים לא תמהר לאשר את ההסדר כאשר יגיע לפתחה. כעת הגיע הרגע בו יהיה על הוועדה להכריע בסוגיה, ומעניין יהיה לראות אם היא אכן תאשר אותו ותביא לסיומה של הפרשה באופן סופי.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, שהשתתף בדיון בבג"ץ, מסר: "אני מברך את בית המשפט העליון על כך שאימץ את הפשרה המאזנת את האינטרס של כל הצדדים, ומנע דיונים משפטיים שעלולים היו להימשך זמן ארוך ולהביא לכך שרוכשי הדירות במכרזי ההנחות של המדינה היו משלמים את מלוא מחיר ההצמדה, כפי שטענו ההתאחדות והמדינה".

את התאחדות הקבלנים ייצגו בהליך עורכי הדין איה רייך־מינא ואלדד כורש ממשרד פישר.