השינוי שתבצע הלמ״ס ויקפיץ את מחירי הדירות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) תתכנס השבוע לדון בביצוע שינויים במדד תשומות הבנייה שהיא מפרסמת מידי חודש, כך נודע לגלובס. הדיון יתקיים בוועדה המייעצת של המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, הכוללת בין היתר נציגים גם מבנק ישראל, משרד האוצר ואגף הכלכלן הראשי באוצר, משרד הבינוי והשיכון, התאחדות בוני הארץ ואנשי אקדמיה.

● קבלני הביצוע נשארו בלי רווח, ויזמי הנדל"ן נדרשים לפתוח את החוזים והכיס
●  מיליון שקל לדירה בת"א עם 0% הון עצמי: החברה שלוקחת את הסיכון לקצה  

הדיון מתקיים לאחר שגלובס חשף את טענות קבלני הביצוע כי המדד הוותיק לא משקף את העלויות ואת הרכב התשומות של הבנייה בישראל. מסקנות הוועדה והשינויים בהרכב משקלות המדד צפויים להשפיע גם על מחירי הדירות, ייתכן אף רטרואקטיבית.

הדיון העיקרי בוועדה צפוי לעסוק בשכר עובדי הבנייה, שעלה דרמטית בשנה האחרונה. זאת, בעיקר בעקבות ההחלטה לאסור כניסת פועלים פלסטינים מאז פרצה מלחמת חרבות ברזל (ולאחר שכ־100 אלף פועלים נכנסו לישראל עד 7 באוקטובר).

שכר העבודה מהווה 43% מהמדד

מדי חודש, במקביל למדד המחירים לצרכן, מפרסמת הלמ"ס גם את שיעור השינוי במדד מחירי הבנייה למגורים ולמסחר ומשרדים. המדד בודק מה קרה למחירי החומרים, המוצרים והשירותים שמשמשים ל"סל" הוצאות הבנייה בישראל. רוב חוזי המכר והבנייה צמודים למדד.

שני המרכיבים העיקריים במדד מחירי התשומות בבנייה למגורים, המדד המרכזי שנבחן כעת בלמ"ס, הם "חומרים ומוצרים" (44% מהמדד) ו"שכר עבודה" שתופס נתח של 42.8%. השינויים ברמת המחירים של הסעיפים השונים במדד נאמדים באמצעות מדגם שמדווח על ידי ספקים, סיטונאים, יבואנים ומפעלים שונים, כך לפי הלמ"ס, כאשר המשקלות נקבעים מדי כמה שנים.

בשבוע שעבר נחשף בגלובס שקבלני הביצוע דורשים מהיזמים לפתוח חוזי בנייה סגורים וקבועים מראש, הצמודים ברובם המוחלט למדד תשומות הבנייה, בשל טענות להתייקרויות בפועל גבוהה בהרבה ממה שמשתקף בו. מתחילת השנה ועד אוקטובר עלה המדד ב־2.3%, לאחר עלייה של 2% בלבד בשנה שעברה. לדברי קבלנים ויזמים בענף, תוספות התשלום מעבר לעליית המדד מגיעה כיום לעד 5% מעלויות הפרויקטים.

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר לגלובס כי "הכשל של מדד תשומות הבנייה עצום". לדבריו, "המדד לא משקף את העלייה המעשית בעלויות הקמה של פרויקטים, ואין שום קשר בינו למה שקורה בשטח. בשטח עלויות כוח האדם התייקרו בלפחות 15% ועד 40% רק בתשעה החודשים האחרונים".

הוועדה המייעצת החלה את עבודתה עוד לפני פרוץ המלחמה, אך סוגיית כוח האדם התעוררה מחדש בעקבות אירועי 7 באוקטובר, אומר לגלובס יו"ר הוועדה פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב כשנשאל על הנושא. לדבריו, "הרכב העובדים בענף הבנייה השתנה דרמטית מאז והדבר הזה צריך לקבל ביטוי עכשיו במדד".

בן־שחר מתייחס גם לחשיבות הגדולה של המדד על שוק הדיור, כולל ההשלכות בחוזים של רוכשי דירות וקבלנים. לדבריו, "אין ספק שיש כאן נושא רגיש. למדד תשומות הבנייה יש השפעות על חוזים שנעשו, בין השאר חוזים שנחתמו עם קונים והצמידו חלק מהמחיר למדד, ולכן יש רגישות רבה להחלטה, שטרם התקבלה בוועדה".

האם המדד עשוי לעבור תיקון גם בדיעבד? "זו שאלת השאלות", אומר בן־שחר. "אני לא יודע לומר מה תהיה החלטת הוועדה. כך או אחרת, היא תצטרך לקבל החלטה בעניין הזה. הלמ"ס ביצעה סקר חדש בנושא מדד תשומות הבנייה, השינויים שיעשו במדידה ובאיזה אופן הם ייושמו. כרגע כבר מתנהל דיון פנימי שעוסק בניתוח הסקר החדש, אבל היישום יתקבל בהחלטה של כלל חברי הוועדה, לאחר שיישמעו כלל הקולות, ומתוך הבנה רחבה".

הסקר החדש מתייחס בעיקר לשינוי המשקלות של המדד, "באופן שתואם את המציאות העכשווית".

לפי נתוני התאחדות הקבלנים, עלות העבודה של פועל בנייה זינקה בשנה האחרונה לפחות ב־100%. פועל פלסטיני היה מקבל כ־600-500 שקל ליום עבודה, לעומת 1,500 שקל ויותר ליום עבודה של פועל זר.

בנוסף, מדגישים בהתאחדות, מכסת העובדים הזרים נמוכה מאוד - מה שמייצר לחצי ביקוש ומעלה את שכרם. המכסה הנוכחית עומדת על כ־20 אלף פועלים זרים, לעומת יעד מוצהר של הממשלה להבאת 55 אלף פועלי בנייה מחו"ל. הצורך של השוק, לפי ההתאחדות, כמעט כפול מהיעד ועומד על כ־100 אלף פועלים.

הסערה הצפויה בין היזמים לקבלני הביצוע

למדד תשומות הבנייה למגורים משמעות רבה בענף הנדל"ן. קבלני הביצוע בדרך כלל מצמידים את מחיר הבנייה למדד החודשי, ובמשך שנים ההצמדה הזו התגלגלה גם למחיר הדירה ששילמו הקונים. החל מיולי 2022 נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק מכר דירות, אותו הוביל שר השיכון דאז זאב אלקין, אשר קבע כי ניתן יהיה להצמיד רק 40% ממחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה. במקביל, לאחר הירידה החדה במכירות בעקבות הקפיצה בריבית באותה שנה, יזמי נדל"ן רבים יצאו במבצעי מכר שביטלו כליל את ההצמדה במחיר הדירה שישלמו הקונים.

בעקבות זאת, כל שינוי במדד התשומות - המדווח והאמיתי - נופל בחלקו הגדול על כתפי היזמים וקבלני הביצוע, שגם כך פועלים כיום בסביבת סיכון גבוהה במיוחד בשל מבצעי המימון ודחיית התשלומים על הדירה לשלבים מאוחרים. בכל מקרה, שינוי המשקלות במדד תשומות הבנייה באופן שיקפיץ את המדדים הבאים (ואולי גם אלה שכבר פורסמו) צפוי לעורר סערה והתנגדות בקרב היזמים החתומים על חוזים הצמודים אליו מול הקבלנים, בחלקם ללא יכולת לגלגל את אותה התייקרות אל הקונים עצמם.

פייגלין מצמח המרמן תומך בתיקון המדד לא רק כדי "להחזיר אותו למציאות", אלא גם כדי לעשות סדר בין היזמים לקבלני הביצוע וקבלני המשנה. לדבריו, "זה יקל על המצוקה של כל שרשרת הייצור. ליזמים ראשיים, קבלני משנה ועוד אין כרגע על מה להתבסס. אם יעשו תיקון, כל אחד יעשה הערכת סיכונים מחדש ויוכל אולי למתן את הערכות המחיר שלו. הרי אם המדד לא מתפקד, אז אתה כמוכר דירה צריך להעריך כמה הוא לא מתפקד, ולהוסיף למחיר הדירה שנקבע מראש, שנתיים־שלוש לפני המפתח".

בדוחות שפרסמה חברת אפריקה ישראל מגורים בשבוע שעבר, הופיעה התייחסות חריגה לתשלומים הנוספים שדורשים ממנה קבלני הביצוע. "על מנת לעמוד בלוחות זמנים למסירת דירות בפרויקטים של החברה או צמצום תקופת האיחור במסירה, שמקורה בקשיים שנגרמו בשל סגירת אתרי בנייה, צמצום כוח האדם וייקור עלויות הביצוע, בוחנת החברה דרישות תשלום שקיבלה מקבלנים ביחס למספר פרויקטים בסכומים לא מהותיים. להערכת החברה העיכוב בהתקדמות העבודות בעקבות המלחמה וההוצאות לצמצומו אינם צפויים להיות מהותיים", נכתב בדוח.

גורמים בדניה סיבוס, אחת מקבלני הביצוע הגדולים בישראל, הפנו אצבע מאשימה ללמ"ס וטענו לעיוותים במדד תשומות הבנייה בישראל אליו צמודים רבות מהחוזים. לדבריהם, המדד הרבה יותר מזה שעליו מדווחת הלשכה. בחברה דרשו מהלמ"ס לעדכן את המדדים, "ואם הדברים לא ייפתרו, נשקול הגשת בג"ץ".

מהתאחדות הקבלנים נמסר כי "תוקן עוול. אנו מברכים על ההחלטה להתחיל תהליך של התאמת המדד לנעשה בשטח. מדובר בצעד מחויב במציאות, לאור השינויים הדרמטיים בתחום כוח האדם בענף מאז 7 באוקטובר וההתאחדות תמשיך לפעול כדי שהמדד ישקף נכונה את המצב בענף".