מנתניה ועד באר שבע: הם חשבו שעשו את עסקת חייהם אבל יחכו שש שנים לדירה

זוכי הגרלות תוכניות הדיור המסובסדות יקבלו את הדירות שלהם במקרה הטוב לאחר שש שנים מאז זכייתם בהגרלה - כך עולה מבדיקה מדגמית שערך גלובס. עוד מראה הבדיקה כי משרד השיכון הקציב ליזמים לוחות זמנים להשלמת הפרויקטים, במועדים הרבה יותר מוקדמים מהמועדים המינימליים אליהם הגיע גלובס בבדיקה.

● האם דירות ארבעה חדרים הן השקעה משתלמת? 
● בלעדי | השינוי שתבצע הלמ"ס ויקפיץ את מחירי הדירות
● ימתינו כמו כולם: שינויים עבור בני המקום בהגרלות "דירה בהנחה"

לפני כשבועיים קיימה ועדת הפנים של הכנסת דיון שעסק בעיכובים במסירת דירות לזכאי "מחיר למשתכן", שבו הוברר כי האחריות על לוחות הזמנים הארוכים נופלת במידה רבה על מוסדות המדינה והרשויות המקומיות, שמשתהים במסירת המגרשים ליזמים ובהנפקת היתרי בנייה.

ואכן, בדיקת גלובס לגבי המכרזים שנכללו במדגם, שנתיים וחצי לאחר זכיית היזמים במכרזי הקרקע, מראה שלאף אחד מהפרויקטים עוד לא הוצאו היתרי בנייה. מתי באמת צפוי מועד האכלוס של הדירות, האם הממשלה תצליח לזרז את ההליכים - ואיזה פיצוי יקבלו הרוכשים?

אכלוס בסוף 2030

הדרך להשלמת פרויקטים מתחילה בהסדרת החובות הכספיים של היזמים לרמ"י בגין רכישת הקרקע, ובהשלמת עבודות פיתוח ואחרות ע"י רמ"י, שמסתיימות במסירת המגרש ליזמים. לאחר מכן, צריכים האחרונים להגיש בקשות להיתרי בנייה לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, להתחיל לבנות את הפרויקטים, ולבסוף - לאכלסם ולמסור את הדירות לרוכשים.

המכרזים שבדק גלובס היו הראשונים במסגרת "מחיר מטרה", תוכנית הדיור המסובסד שנהגתה תחת שר הבינוי והשיכון לשעבר, זאב אלקין. בין החודשים מארס ליוני 2022 נערכו 12 מכרזי הקרקע הראשונים במסגרת תוכנית זו. הבדיקה התמקדה בשלב הקריטי של הנפקת היתרי הבנייה, שממנו והלאה ניתן להעמיד בפני היזם שעון עצר ולקבוע מועד אכלוס סביר.

מאתר "דירה בהנחה" עולה כי שנתיים וחצי לאחר המכרזים - לאף אחד מהם לא הוצא עדיין היתר בנייה. בשניים מהם (סחנין וירוחם) המכרזים לא תורגמו עד כה להגרלת דירות. ב־10 המכרזים הנותרים, שנערכו בערים טבריה, כפר קאסם, אופקים, נתניה, באר שבע, לוד, עמנואל, בית שאן עפולה ומגדל העמק, נערכו הגרלות בין החודשים יולי לנובמבר 2022. באף אחד מהפרויקטים לא מצאנו שהוצאו היתרי בנייה עד היום.

לגבי ארבעה פרויקטים קיימות החלטות ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה, שמשמעותן היא התייחסות חיובית לבקשות שהגישו היזמים, אך עדיין עליהם לעמוד בתנאים בדרך להנפקת היתרים. בארבעה פרויקטים יש החלטות ועדה, אך רק לגבי חלק מהפרויקטים, ואילו בשניים, בנתניה ובעמנואל, לא הוגשו כלל בקשות להיתרי בנייה ע"י היזמים. ביישובים הללו האכלוס צפוי רק בסוף 2030.

למעשה, אף פרויקט שנדגם עוד לא יצא לדרך. לאור זאת, גלובס ערך חישוב תיאורטי לזמן שנותר עד לאכלוס הפרויקטים, וזאת בהנחה שמחר בבוקר היזמים מגישים בקשות להיתר. משך הזמן מבוסס על משך ממוצע להוצאת היתר בנייה, כשלוש שנים, ומשך הזמן לבניית דירה, שעל פי הלמ"ס מגיע ל־36 חודשים. על אף ההקפדה על חישובים שמרניים, לא נמצא אפילו פרויקט אחד שמועד אכלוסו נמוך משש שנים מאז קיום ההגרלה. זוכים בהגרלות בפרויקטים שטרם הוגשה בהם בקשה להיתר נדונו להמתין 8־9 שנים.

במהלך הדיון של ועדת הפנים החלו חילופי האשמות בין נציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ לבין נציגי משרד השיכון. ניצן פלדמן, סמנכ"לית בהתאחדות, האשימה כי "המשרד מכתיב את המועד במכרז בידיעה שלא ניתן לעמוד בו. בנתניה למשל נתנו מועד מסירה של עד 28 חודשים. עוד לפני המלחמה זמן הבנייה היה בממוצע 33 חודשים, ואחריה הוא התארך לכ־38 חודשי בנייה, בלי שאר התהליכים הרגולטוריים". היועצת המשפטית של המשרד, עו"ד אפרת פרוקצ'יה, הגיבה כי "הקבלן כפוף ללוח הזמנים שבמכרז", וכי אם חל אירוע שלא בשליטת היזם, יש ועדה שבסמכותה לעכב מועדים כדי לסייע לו.

לגבי לוחות הזמנים, שגם לפי הבדיקה המדגמית של גלובס נראים לא ריאליים, ענתה פרוקצ'יה כי היזמים יכולים להתחיל לתכנן את הפרויקטים שלהם עוד לפני שלב מסירת המגרש ע"י רמ"י (שלטענת ההתאחדות מגיע לעד שלוש שנים), ואולם נציגי ההתאחדות טענו מנגד שגם זה לא יהפוך את לוחות הזמנים לריאליים יותר.

הישיבה הסתכמה למעשה מבלי להגיע להתקדמות. במשרד השיכון מסרבים להיענות לבקשת התאחדות הקבלנים לחלק את לוחות הזמנים לשניים: חלק ראשון שיכלול את שלבי מסירת הקרקע והוצאת ההיתרים, שכמעט שלא נמצאים באחריות היזמים, ולחלק שאחרי הנפקת ההיתרים, שנמצא כמעט לגמרי באחריותם.

"המדינה אינה צד בעניין"

יו"ר הוועדה, ח"כ יעקב אשר, קרא לנציגי משרדי הממשלה ליצור מנגנון שיחייב את המשרדים הרלוונטיים להאיץ את תהליכי האישורים לצורך התחלות הבנייה, ושיפוי היזמים והקבלנים על הפסדים שנגמרו מעיכובים שלא תלויים בהם. לצד זאת, על המנגנון לחייב את היזמים לעמוד בסדר זמנים קצוב למסירת הדירות לרוכשים ומתן פיצויים על איחור במסירה.

ואולם כל זה לא פותר את הבעיה של מגרילי הדירות. המתנה של שבע שנים ויותר לדירה, גם אם היא מלווה ברווחים כלכליים "על הנייר", כרוכה בקיזוזים לא מעטים מהרווח. כך, למשל, בהתבסס על מחיר ממוצע של שכר דירה בישראל, מגרילים יוציאו כ־350 אלף שקל על שכר דירה במשך ההמתנה לדירה, ולקראת מועד האכלוס יצטרפו תשלומי משכנתאות של אלפי שקלים בחודש.

לכך מתווספת העובדה שהמגרילים לא באמת יודעים מה מתרחש בפרויקט שלהם למעט הדיווחים באתר "דירה בהנחה". אין להם שליטה על המתרחש בפרק הזמן הראשוני של הפרויקט, שבו הם יודעים שהם זכו בדירה, אך לא באיזו דירה בדיוק, וגם מצבם המשפטי רעוע כי הם לא חתומים עדיין על חוזה.

נציגת משרד המשפטים שהשתתפה בדיון הוועדה הסבירה כי "מבחינה משפטית השלב הראשון הוא חתימת חוזה בין המדינה לבין היזם, כשהזוכה הוא צד ג' ולא ניתן לגזור לטובתו זכויות, ולכן זה יכול ליצור עבורו סיכון אבל גם גמישות ואפשרויות בשוק".

בזמנו התריעו במשרד המשפטים על כך שפרויקטים לא בשלים יוצאים במהירות להגרלה, ושקיים פער זמנים של שנים בין תוצאות ההגרלה לבין מסירת המידע למגרילים על הדירה שבה זכו. בסופו של דבר השיטה ממשיכה, שכן הבינו שאם כללי ההגרלות ישתנו ולוחות הזמנים יהיו הדוקים יותר - לא ניתן יהיה להמשיך עם התוכניות המסובסדות, כי אין כיום קרקעות זמינות.