עיריית תל אביב מציגה: מהפך בצפון הישן של העיר

עיריית תל אביב־יפו מקדמת תוספת שטחי מסחר לחמישה רחובות בצפון הישן של העיר, בהיקף השווה לכל שטח החנויות בקניון רמת אביב: תוכנית שתובא השבוע לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מציעה להוסיף 20 אלף מ"ר ברחובות יהודה המכבי, פנקס, ז'בוטינסקי, ויצמן ושאול המלך.

● המכה שבדרך למשקיעי הנדל"ן ה"כבדים", והמאבק שצפוי בוועדת הכספים
● בדרך לעוד הנפקות של חברות נדל"ן? "עד חודש מאי יהיו לא מעט חברות כאלה"

על־פי סדר היום של הוועדה, מדובר בתוכנית המסתמכת על תוכנית המתאר הקיימת של תל אביב, תא/5000, אשר קבעה תוספת חזית מסחרית ברחובות אלה. השטחים יתווספו כחזית מסחרית בבנייני מגורים קיימים - ועל־פי מומחים לנושא, צפויים לחולל שינוי של ממש בחמשת הרחובות, בעיקר מבחינת החוויה האורבנית, העירונית, לאורכם.

18 אלף יחידות דיור חדשות ברובע

חמשת הרחובות הנכללים בתוכנית משתייכים כולם לרובע 4, ולא במקרה: זהו אחד הרובעים שעבר, ועודנו עובר, מהלך התחדשות עירונית מהמשמעותיים ביותר בעיר, ולפי נתוני הוועדה המקומית צפוי להוסיף 18 אלף יחידות דיור - אך מעט מאוד שטחי מסחר חדשים.

"המסחר הקיים ברובע 4 ספורדי ודליל", נכתב בדברי ההסבר לתוכנית, "ופרט לרחוב ה' באייר (הרחוב המקיף את כיכר המדינה - י"נ), כיכר מילאנו והדופן המזרחית של אבן גבירול, אין בו רחובות מסחריים. על־פי בדיקה שנעשתה בנושא היקף שטחי הציבור ביחס ליחידות דיור הקיימות והמתוכננות, ובפרט לאור המימושים הגבוהים מתוקף תוכנית רובע 4, נמצא חוסר של כ־20 אלף מ"ר שטחי מסחר".

על כן מציעה התוכנית קביעת שימושי מסחר בקומות הקרקע במבני מגורים בחמשת הרחובות המוזכרים בה, במטרה לחזק את רשת הרחובות העירוניים ברובע ולייצר רחובות פעילים מעודדי הליכתיות.

נראה כי חמשת הרחובות הנכללים בתוכנית מתאימים מאוד למהלך, שכן רובם, לכל הפחות חלקים נרחבים מהם, מתאפיינים במיעוט שטחי מסחר ובמרחק גדול בין שני צידי הרחוב, מצב המקשה על יצירת עירוניות פעילה. זאת לעומת רחוב אבן גבירול, לדוגמה, המתאפיין במסחר מלווה רחוב כמעט לכל אורכו, ולכן נחשב דוגמה לסביבה עירונית תוססת ופעילה.

"חיזוק הרחובות הללו ספציפית, והפיכתם למעניינים ומגוונים יותר, זה צעד חכם ללא ספק", אומרת שרון בנד, מתכננת אורבנית. "רמת העניין של הולך הרגל היא זו שיוצרת, במידה רבה מאוד, את 'הקסם' של הרחוב, וחזית מסחרית יוצרת חיים, אינטראקציות אנושיות, עניין וחוויה. זה תורם גם לביטחון של הולך הרגל, ומעצים עירוניות".

 רון חולדאי ראש עיריית ת"א / צילום: כדיה לוי

"20 אלף מ"ר נוספים של מסחר בהחלט יכולים לתרום לרחובות האלה", אומר אדריכל בני פרי, שותף ומייסד משרד V5 אדריכלים ולשעבר אדריכל העיר גבעתיים. "במקום לקחת את השטחים הללו ולדחוף אותם לקניון, הכי נכון לחדש את הרחובות הקיימים, לאפשר הליכה של הולכי רגל ולתרום לשיפור המרחב העירוני. זה בהחלט צפוי לשנות את דרך ההתנהלות של הציבור ברחובות האלה, בעיקר אם תהיה כאן מחשבה תכנונית נכונה".

מי לא יהנה מהעירוניות התוססת? הדיירים

פרי מעריך כי אם התוכנית החדשה תצליח, היא אף תתרחב לרחובות אחרים, כדי לייצר "רצף של תנועה על פני שטח כמה שיותר גדול, ולא כפינות מסחר מבודדות".

בהקשר זה אמר לגלובס גורם אחר, מומחה לתכנון ערים, כי תוספת המסחר לחמשת הרחובות הללו בלבד לא בהכרח תביא לתוצאה המצופה, שכן "אחת הדרכים לחיזוק העירוניות היא יצירת רחובות סמוכים שבהם מסחר משמעותי, ואילו הרחובות המצוינים מבודדים יחסית מבחינה זו".

 פנקס, תל אביב / צילום: נוי מאיה

כיצד המסחר יכול לשפר את העירוניות? תוספת החנויות עצמה לא תספיק לכך לבדה, כמובן, ונדרש תכנון כולל ומקיף אשר ייצר את הסביבה האיכותית - כפי שמסביר פרי: "כדי שרחוב מסוים יהפוך למוקד משיכה, כמו הדוגמה הקלאסית של רחוב אבן גבירול, צריך לבצע שינוי כולל: המדרכות צריכות להיות רחבות יותר, נדרשת הצללה קבועה ומשמעותית - כי אנחנו חיים, כידוע, במדינה חמה מאוד - וכמובן ליצור את אותו רצף שמחבר בין נקודות עניין שונות בעיר. אם כל אלה נעשים נכון - ואני בטוח שמחלקת התכנון בעירייה יודעת לעשות את זה - בהחלט יש הצדקה לתוכנית כמו זו המקודמת כעת".

"יש לקוות שהמדיניות תלך קצת יותר רחוק מתוספת שטחי המסחר ותסתכל בראייה כוללנית על התשתיות הפיזיות הנדרשות", אומרת בנד, "בדגש על פריקה וטעינה, פינוי אשפה, הכנסת תשתיות נדרשות ועוד. אם כל תוכנית בדידה שתוגש תצטרך לפתור את הבעיות שלה בעצמה, ברמת המגרש, זה עשוי להיות בעייתי ולא תמיד אפשרי".

ומה באשר לתושבים המתגוררים ברחובות הללו? אותו גורם שאיתו דיברנו בעניין מעלה חשש שהמהלך יפגע בדיירים: "חזית מסחרית לאורך הרחוב צריכה בנייה רציפה, ללא גינות בחזית הבניינים, ללא כניסות לחניות בין הבניינים וללא מרווחים קדמיים (השטח שבין הקיר הקדמי של הבניין לבין קצה המגרש שעליו הוקם - י"נ). ברוב הרחובות בתוכנית, אולי למעט קטעים ברחוב יהודה המכבי, המצב אינו כזה. נוסף על כך צריך לקחת בחשבון שברחובות שבהם תעבור הרכבת הקלה, כמו שאול המלך ויהודה המכבי, אי־אפשר לשלב מקומות לפריקה וטעינה לחנויות שיוקמו.

"כל זה מוביל למסקנה שתוכנית כזו תדרוש שינוי קיצוני ברחובות האלה, שינוי שישפיע מאוד על האזור כולו. כמות המסחר שתתווסף לרחובות הללו משנה פחות: היא אומנם משמעותית, אבל השאלה היא מה יהיה האופי של המסחר החדש - ואם נשפוט לפי המצב הקיים באזור, 60% מהחנויות יהיו סופרמרקטים, בתי קפה ופאבים. אלה עסקים שיוצרים עירוניות תוססת בהחלט, אבל גם הרבה מאוד רעש וחוסר נוחות לתושבים. גם יהיה להם קשה מאוד לוותר על הגינה הקדמית הקיימת על הכניסה לחניה. מי שגר ברחובות הללו בוודאות ייפגע, ולדעתי זה גם יוריד את מחירי הדירות".

התוכנית שתובא לאישור הוועדה המקומית כוללת גם הגבלות על הוצאת היתרי בנייה לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה. המגבלות קובעות כי ניתן יהיה להוציא היתרים בחמשת הרחובות המדוברים רק בתוכניות בייעוד מגורים שבהן מתוכננת חזית מסחרית, בפרויקטים שבהם כבר ניתנה החלטה על היתר בנייה או בפרויקטים להריסה ולבנייה שהבקשה להיתר עבורם כבר עברה את תנאי הסף לקליטה במערכות הרישוי העירוניות. כמו כן, יתקבלו היתרי בנייה לשינויים מינוריים, כמו תוספת מרפסת או פרגולה. ההגבלות הן לשלוש שנים מרגע אישור הכנת התוכנית.