מה יהיו זכויות הבנייה ליד המטרו? אושרה התוכנית שכל שוק הנדל"ן חיכה לה

תמ"א 70 - תוכנית המתאר הארצית לפיתוח מרחבי תחנות המטרו - אושרה היום (ג') במועצה הארצית לתכנון ובנייה. זאת, אחרי כחמש שנים בצנרת התכנון, שבמהלכן נוצר חוסר ודאות בענף הנדל"ן סביב פרויקטים בתוואי המטרו. 

התוכנית היא זו שמתווה את מדיניות התכנון וקובעת את היקפי הפיתוח המותרים לאורך קווי המטרו של גוש דן, מעל לפני הקרקע: כמה זכויות בנייה יינתנו לפרויקטים לאורך התוואי, כיצד הפיתוח יתבצע והיכן.

● המקטע האחרון אושר: הושלם תכנון רשת קווי המטרו
● 10,000 הודעות ישלחו: החל שלב הפקעות הקרקע בקו המטרו M2
● תמ"א 70 מתקרבת לאישור; הערכה: תועלה למועצה הארצית בעוד כחודש

על-פי מינהל התכנון, נכון להיום מקודמות בתחום תמ"א 70 יותר מ-100 יוזמות תכנוניות משמעותיות, הן בתחום ההתחדשות העירונית והן מתחמי פיתוח ובינוי חדשים, בהיקף כולל של כ-300 אלף יחידות דיור.

תמ"א 70 היא הנדבך התכנוני המשלים למערכת המטרו של גוש דן, לאחר שאתמול (ב') אישרה הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל) את המקטע האחרון במערכת - M1 צפון (תת"ל 101/ ג), ובכך הסתיים תכנון קווי המטרו. 

במינהל התכנון מדגישים כי תמ"א 70 מייצרת מרחב עירוני המנצל את יתרונות מערכת המטרו עבור מטרופולין תל אביב, שצפוי להגיע לכ-5.5 מיליון נפש בתוך כעשור. "התוכנית מתווה את מדיניות התכנון האורבני סביב תחנות המטרו תוך קביעת הוראות להכנת תוכניות מקומיות במרחבי התחנות, במטרה להעצים את פוטנציאל השימוש בתחבורה הציבורית, תוך צמצום התלות ברכב הפרטי שגורם לפקקים ולזיהום אוויר. כמו כן, התוכנית תמקסם את הפוטנציאל העירוני והכלכלי של תחנות המטרו באמצעות ריכוז הפיתוח האורבני במרחקי הליכה מהתחנות". 

"מנוע צמיחה והתחדשות"

עוד הודגש כי "במגמות שנצפו בעולם, נראה כי המטרו מהווה מנוע צמיחה והתחדשות ומסוגל להשפיע על התפקוד האורבני של סביבת התחנות הרבה מעבר לפונקציה התחבורתית שהוא ממלא. מערכת המטרו מאפשרת העברה מהירה ויעלה של היקף משמעותי של אוכלוסייה בין מוקדי מגורים, תעסוקה ומסחר, חינוך ותרבות, מוקדי בריאות ועוד. תחנת המטרו מהווה למעשה מוקד עירוני ומנוע להתפתחות אורבנית וכלכלית".

ולכן, עקרונות התכנון שהותוו בעולם מבוססים על הטייה לתחבורה הציבורית (TOD - Transit Oriented Development), כך שהמרחב מתוכנן ביחס לתחנות המטרו העתידיות כפי שבוצע בכ-80 תקדימים בעולם.

משמעות התוכנית הוא העצמת הבנייה הנובעת מהקמת המטרו שיוכל להוביל ולהסיע מליוני אנשים, ולכן נקבעו עוצמות בינוי מינימליות הגבוהות באופן משמעותי מהצפיפות המוכרת היום.

כמו כן, התוכנית מבססת את ייעול השימוש בקרקע ועירוב שימושים, רשת הליכה ורכיבה יעילה ונוחה והתאמת המרחב הציבורי לתחנות. בנוסף, במינהל התכנון מדגישים כי התוכנית קובעת תמהילי דיור מגוונים הכוללים דיור מכליל ודיור בהישג יד וכן צמצום תקני החניה בסמוך לתחנות המטרו.

מתחם ההשפעה של תחנות המטרו על התכנון נקבע בתמ"א 70 על בסיס סקירת תקדימים מהעולם אשר הצביעו על אזורים במרחק של כ-600 עד 800 מתחנות המטרו, מרחקים שניתן לעבור בהליכה/רכיבה קצרה, תוך צמצום השימוש ברכב פרטי. במתחמי ההשפעה בתמ"א 70 יחול מס מוגבר בהתאם לחוק הרכבת התחתית (2021), על-פי העיקרון של לכידת ערך מההשבחה הצפויה סביב התחנות העתידיות. 

מחלוקת עזה עם היזמים 

המס הזה עמד במחלוקת עזה בין יזמים ומשרדי הממשלה שהובילה להתנצחות בוועדת הפנים של הכנסת, שאישרה לבסוף לאחרונה את חלקו השני של חוק המטרו. אף שהתוכנית מציעה בינוי בהיקף משמעותי בהרבה מהנהוג עד כה בגוש דן, מצד היזמים נשמעו בשנה האחרונה טענות על כך שהיטל ההשבחה הגבוה שנקבע בסביבות המטרו - 75% מההשבחה של הקרקע - יהפוך את הפרויקטים ללא כדאיים כלכלית. באוגוסט הופחת ההיטל ל-60% למשך חמש שנים, ועתה נותר לראות אם הפרויקטים באזור המטרו אכן יתקדמו. 

אולה אקסלרוד, מנהלת אגף בכיר לתכנון המטרו במינהל התכנון, אמרה לאחרונה בראיון לגלובס, ביחס לטענות היזמים, כי "אנחנו לא יכולים להיות מובלים כל הזמן על-ידי הכלכליות. אנחנו צריכים להסתכל בצורה הוליסטית על כל התכנון האורבני סביב התחנות. לעשות עכשיו מגדלי ענק כמו במע"ר תל אביב בשכונות ברמלה? יכול להיות שדווקא מתאים לעשות 12 או 14 קומות, ולא 32 קומות. מקודמים היום כ-150 פרויקטים בגדלים שונים סביב התחנות ומגיעים לוועדות התכנון, ויש החלטות.

"לכן, אני לא חושבת שיש איזשהו יזם שהיה מקדם פרויקטים אם הם לא היו כלכליים. בסוף לכל אחד יש הגדרות אחרות לרווחיות, ואי-אפשר לכפות על העיר מגדל של 50 קומות במקום לא מתאים כי היזם רוצה להיות מאוד רווחי", היא תקפה.

לדבריה, "לקחנו צוות שבחן מעל 100 תקדימים מהעולם, וראו שהשפעת המטרו היא ברדיוס של כקילומטר. באותם מתחמי השפעה אמרנו שניתן הנחיות תכנון כדי לנצל את היתרון של אותה מערכת הסעת המונים.

"אז לא נאשר יותר תוכניות חדשות של צמודי קרקע, וקבענו הנחיות למינימום הזכויות, ואנחנו לא יכולים לקבוע מראש מה יהיו הזכויות המקסימליות ב-109 מרחבי תחנות. מי שיקבע אותן יהיו מוסדות התכנון שיאשרו תוכניות מפורטות, אבל הרף המינימלי שלנו גבוה". 

"בשורה אדירה לתושבי המטרופולין" 

נת"ע, החברה הממשלתית האמונה על ביצוע המטרו, תתחיל את העבודות כבר בשנה הבאה ואולם מערכת המטרו עוד רחוקה מביצוע. על-פי לוחות הזמנים העדכניים, חלקה הראשון של המערכת יתחיל לפעול בין השנים 2034-2037, והעבודות יימשכו אל תוך שנות ה-40.

יו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הרב נתן אלנתן, אמר כי "עמדנו ביעדים שהצבנו לעצמנו לאשר את תוכניות המטרו עד שנת 2024. תמ"א 70 מביאה בשורה אדירה לתושבי המטרופולין בפרט ולכלל התושבים בכלל. התמ"א מייצרת ודאות תכנונית ליזמים ממשלתיים ומהמגזר הפרטי אשר יממשו הלכה למעשה את מדיניות התכנון שלה בשטח, לרווחת תושבי המטרופולין בהווה ובעתיד".

סמנכ"לית תשתיות במינהל התכנון, יעל סלומון, מסרה כי "פרויקט המטרו ותמ"א 70, הכוללת תחום השפעה של 120 אלף דונם סביב תחנות המטרו, ישנו את המציאות של תושבי מטרופולין תל אביב. רשת המטרו תאפשר להתנייד מכל מקום לכל מקום במטרופולין, ותמ"א 70 תאפשר להסיר את הרכב הפרטי מהמרחב הציבורי לטובת מוקדים אורבניים מועצמים, התחדשות עירונית ובנייה מעורבת, תוך שמירה על איכות חיים גבוהה לתושבים והבטחת נגישות לשירותים ציבורים ושטחים ירוקים". 

מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, מסר כי "אישור תמ"א 70 הוא אבן-דרך משמעותית במהפכת התחבורה הציבורית של ישראל והשפעתה האדירה על המערך האורבני הסובב של התחנות. המטרו ישנה את פני מטרופולין גוש דן ויאפשר למיליוני אנשים להתנייד במהירות, ביעילות ובנוחות, כך שכולם יוכלו להגיע עד כחצי שעה מכל מקום לכל מקום במטרופולין. התוכנית מייצרת הזדמנויות לפיתוח עירוני מתקדם תוך עידוד התחדשות עירונית וייעול השימוש בקרקע על-ידי פיתוח מועצם מוטה תחבורה ציבורית, ובכך מממשת את עקרונות התכנון שמוביל מינהל התכנון מזה שנים".