אחרי עשור: האם תוכניות ההגרלות ייעצרו ע"י האוצר?

האם ישיבת מועצת מקרקעי ישראל שתיערך השבוע תהפוך למוקד התנגשות בין אנשי משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל לבין אנשי משרד האוצר? בין הסעיפים שעל סדר היום מופיעה הצעת החלטה על הארכת מכרזי "מחיר מטרה" - המכרזים המשמשים מאגר דירות לתוכנית ההגרלות "דירה בהנחה" - עד לסוף שנת 2027, ובכך להניח את התשתית להארכת תוכנית סבסוד הדירות הממשלתית. אלא שנראה כי אנשי האוצר אינם מתכוונים לאפשר את אישור ההחלטה בקלות.

● בנק ישראל בהודעה דרמטית: מגביל את הלוואות הקבלנים בשוק הדיור
● פרשנות | בנק ישראל סוגר את ברז המבצעים, וענף הנדל"ן כבר לא ייראה אותו דבר

מועצת מקרקעי ישראל מורכבת מנציגי כמה וכמה גורמים ממשלתיים. הבכיר שבהם הוא שר הבינוי והשיכון, המשמש כיושב־ראש המועצה, אך גם למשרד האוצר יש נציגות בכירה וחשובה במועצה - סגן הממונה על התקציבים באוצר. בהיותו הגורם ש"יושב על ברז המזומנים", זהו אחד הנציגים המשמעותיים ביותר במועצה.

יושב־ראש המועצה כיום, השר יצחק גולדקנופף, מושך לכיוון הארכת תוכנית "דירה בהנחה", והצהיר על כך בכמה הזדמנויות שונות בעת האחרונה. אליו מצטרפים גם רוב גורמי המקצוע במשרד הבינוי והשיכון וברשות מקרקעי ישראל. מולם נמצא האוצר, אשר מציע תוכנית מצומצמת בהרבה, כולל אישור שיווק לטובת התוכנית "במקרים חריגים בלבד" ורק באישור הוועדה לתכנון ופיתוח - שבראשה עומד נציג משרד האוצר, כך שלאוצר יש זכות וטו בוועדה. לגלובס נודע כי עד לרגעים האחרונים שלפני כינוס ישיבת המועצה מתוכננות פגישות בין הצדדים, במטרה להגיע להסכמות, אך הדרך להתנגשות נראית כרגע קצרה מתמיד.

תשונה או תבוטל?

בוועידה שנערכה בשבוע שעבר בתל אביב אמר סגן הממונה על התקציבים, מתן יגל: "התוכנית לא טובה ומאוד בעייתית, מעלה ביקושים ומעלה את מחירי הדיור. גם אם המדינה רוצה לעזור לזוגות להגיע לדירה, הגרלות הן רעיון מאוד לא חכם. אולי צריך מבחני הכנסה, כושר השתכרות או פרמטרים אחרים, ואם להאריך את התוכנית - הפורמט הקיים מאוד לא טוב, לא חכם ולא יעיל. אם יחליטו לחלק מתנות בהגרלה, ודאי שזה לא צריך להיות במרכז הארץ. למה שזוג צעיר ירצה לגור בקריית שמונה?"

זו לא הפעם הראשונה שבאוצר מצביעים על כך שתוכנית הסבסוד הממשלתית לא יעילה והפסדית למדינה. רק בתחילת החודש חשפנו כאן כי להערכת אנשי האוצר, סבסוד הקרקעות בתוכניות הממשלתיות לסבסוד דירות לאורך השנים (מאז הושקה תוכנית "מחיר למשתכן" במתכונתה המעודכנת ב־2015, על־ידי שר האוצר משה כחלון) הסתכם בכ־50 מיליארד שקל. סכומי עתק אלה משמשים את האוצר לא אחת כדי "לרמוז" לחוסר הכדאיות של התוכנית.

"אי־אפשר לדבר כל הזמן על התוכניות האלה ככאלה שגורמות הפסדים", אומר מנגד גורם בכיר בענף. "זה לא נופל על תקציב המדינה, מדובר על הכנסות שמגיעות מקרקעות קיימות, וכלל הגורמים שעסקו בנושא הזה הבטיחו לאורך כל השנים להוריד מחירים. זו הדרך שבה המדינה בחרה לעשות זאת, באמצעות תוכניות ההגרלות. אין כאן הפסד אלא מימוש הבטחה".

"ביטול התוכנית זו דרמה. זה יהיה צעד נורא", מוסיף אותו גורם. המחירים גבוהים היום, וגם אם הם בדרך לרדת מעט - אין כאן התרסקות של המחירים, אין כאן ירידה של 15% או של 20% במחירים, שזו ההנחה שמציעה בפועל תוכנית ההגרלות לזוגות הצעירים. ירידה בשיעור כזה לא תקרה מחר בבוקר, לכן הזוגות הצעירים חייבים את הסבסוד הזה כדי לקנות דירה. הירידה שמתרחשת עכשיו במחירים, היא לא בשיעור שמאפשר לזוגות צעירים ממעמד הביניים לקנות דירה.

"אפשר לצמצם את ההנחות, אפשר למצוא איזון בין הפריפריה לבין המכרז, אפשר לעשות סבסוד צולב כמו שהצענו בעבר ובאוצר התנגדו - אלה דיונים לגיטימיים. יש מה לעשות גם בלי לעצור את התוכנית, אבל אגף התקציבים לא מציע שום אלטרנטיבה. אין לו שום יכולת כרגע להציע דברים אחרים במקום תוכנית 'דירה בהנחה'".

בהקשר זה מצהיר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: "לא נסכים להפחית תקציבים מתוכנית 'דירה בהנחה'. כל הפחתה כזו דורשת הבאת מיליארדים להאצת שוק הנדל"ן בדרכים אחרות. אם אנחנו רוצים להמשיך לבלום את עליית המחירים ולעזור לפרט במדינת ישראל להשיג דירה, אנחנו צריכים השקעה מהצד השני. אם רוצים לקצץ, ואם יהיה היגיון כלכלי בקיצוץ, נדרוש פתרונות ברמת הפרט, בהיקף של 3 מיליארד שקל".

העיקרון של סמוטריץ': התוכנית תימשך רק בפריפריה ובאזורי עדיפות לאומית

הגורם שאיתו דיברנו מפנה אצבע מאשימה אל שר האוצר בצלאל סמוטריץ' וטוען כי אינו נוכח כלל בדיונים ובשיחות סביב שאלת הארכת "דירה בהנחה", עובדה המסבכת את המצב עוד יותר, לדבריו: "הבעיה היא ששר האוצר לא נמצא בתמונה. פקידי האוצר הם שמובילים את כל התנהלות האוצר סביב הסיפור הזה".

בלשכת השר סמוטריץ' הגיבו לדברים, ובאותה נשימה חשפו את השינויים שהוא מקווה לקדם במתווה התוכנית: "שר האוצר מעורב לחלוטין בנושא", נמסר מלשכתו, "ורק ביום חמישי האחרון הוא קיים ישיבה מקצועית ארוכה עם אנשיו במשרד האוצר. השר סבור כי ניתן להגיע להסכמות, סביב העיקרון ולפיו התוכנית תימשך באזורי הפריפריה והעדיפות הלאומית. בכך היא תגשים כמה מטרות לאומיות חשובות.

"סלע המחלוקת המרכזי בנושא נותר סביב דרישתו של שר האוצר להעניק עדיפות של 50% בכל מכרז למשרתי מילואים פעילים במסגרת מלחמת 'חרבות ברזל', דרישה שלמרבה הצער משרד השיכון ורמ"י מסרבים לה כרגע. בעניין זה השר סמוטריץ' אינו מתכוון לוותר, ולדרישתו תתקיים בעניין ישיבה היום אצל ראש הממשלה".

גורמים שאיתם שוחחנו אומרים כי צמצום התוכנית שאליו דוחף משרד האוצר דווקא ייצור מציאות הפוכה מזו שמקווה להשיג השר, שכן אם התוכנית תצומצם באופן דרמטי (גם אם לא תבוטל לגמרי), מספר אנשי המילואים שיוכלו ליהנות מדירה במחיר מסובסד יהיה נמוך יותר ממספרם בהגרלות במתכונתן כיום.

חזרה לעידן הקריטריונים? "טעות גדולה"

תוכניות ההגרלות על גלגוליהן החלו, כאמור, בתקופת שר האוצר כחלון. במשך כעשור הוגרלו במסגרתן כ־110 אלף יחידות דיור, וההגרלה האחרונה נסגרה בסוף ינואר השנה, עם 4,000 יחידות דיור שהוגרלו. תוכניות משרד הבינוי והשיכון בנושא כוללות הגרלה חדשה בין פסח ליום העצמאות, עם כ־5,000 יחידות דיור חדשות ושיווק של כ־20 אלף יחידות דיור במהלך השנה במסגרת מסלול "מחיר מטרה".

ומה יקרה אם התוכנית לא תימשך? ראשית, המשמעות היא שלאחר ההגרלה הקרובה המתוכננת לא יתקיימו עוד הגרלות, ככל הנראה עד לסוף השנה. בידי רמ"י יש כמות מעטה של יחידות דיור ששווקו במכרזי "מחיר מטרה" וטרם השתתפו בהגרלות, ואם לא תתקבל החלטה על הארכת התוכנית בישיבה הקרובה, התוכנית למעשה תיעצר באמצע השנה.

אחת האפשרויות במקרה שהתוכנית לא תימשך היא חזרה לעידן הקריטריונים: בתחילת העשור הקודם גיבש שר הבינוי והשיכון דאז, אריאל אטיאס, רשימת קריטריונים לקבלת דיור בר־השגה, בהתאם להמלצות ועדת טרכטנברג ("הוועדה לשינוי חברתי כלכלי"). אלא שעם הזמן התברר כי הקריטריונים הללו לא השיגו את מטרתם, לקרב את הזוגות הצעירים מהאוכלוסייה הכללית לדירה משלהם. בפרסומים שונים, כולל כאן בגלובס, הוכח כי הקריטריונים הובילו - במתכוון או שלא - לכך שמרבית הנהנים היו זוגות צעירים בני החברה החרדית.

"זה ייצור מלחמת עולם חדשה שתתקע את הכול", אומר הגורם שאיתו שוחחנו. "שוב בג"צים, שנה לפחות של עיכובים רק על דיונים משפטיים - ושום פתרון אמיתי לזוגות הצעירים. אם גולדקנופף ישתכנע וילך לשם, זו תהיה טעות גדולה מצידו".

"המדינה תפסיד שיווקים מתוכננים של קרקעות"

כאמור, הצעת משרד הבינוי והשיכון ורמ"י אשר תועלה במסגרת ישיבת מועצת מקרקעי ישראל השבוע, נועדה להאריך את מכרזי "מחיר מטרה" בשנתיים נוספות, אך לא רק זאת - גם להרחיב אותם ליישובים נוספים, שבהם טרם הוגרלו דירות במסגרת התוכנית עד היום. מדובר ברשימה של 22 יישובים, שהגדול שבהם הוא רעננה: לראש העיר חיים ברוידא הובטח עוד בסוף השנה שעברה כי העיר תוכנס לרשימת הערים שישתתפו בתוכנית.

הגורם שאיתו דיברנו מתריע כי עצירת התוכנית או צמצום דרמטי שלה יביאו לאפקט בעייתי נוסף: עצירת שיווקים מכיוון אותם יישובים שאמורים להיכנס לתוכנית. "ברעננה, למשל, לא ישווקו את הקרקעות הללו אם זה לא יהיה במסגרת תוכנית ההגרלות", הוא אומר. "המשמעות היא שבמקרה של עצירת התוכנית, המדינה תפסיד שיווקים של קרקעות חשובות". העניין מקבל משנה תוקף בהתחשב בחוסר היכולת של המדינה לשווק עוד דירות בסבסוד ללא החלטה חדשה על הארכת שיווקי "מחיר מטרה".

אגב, בהצעת האוצר ל"דירה בהנחה" שתוצג בישיבת המועצה לא מוצעת כל הארכה של מכרזי "דירה בהנחה", ואף לא הרחבה שלהם לאותם יישובים שמציעים משרד הבינוי והשיכון ורמ"י. להפך: הצעת האוצר דוחפת לצמצום מספר היישובים שישתתפו בהגרלות, אם אלה יימשכו, ולקיומן ביישובים שבהם ערכי הקרקע נמוכים יחסית, קרי מחוץ לאזורי הביקוש בלבד.