הקרבה לקו החוף והחזרה לתמונה של קבוצות הרכישה: הפרטים מאחורי מחירי הקרקעות בשדה דב

ארבעה מכרזים נוספים לקרקעות בייעוד מגורים שווקו בהצלחה ברובע שדה דב שבצפון תל אביב־יפו, וכמו כל מכרז באזור זה - שנחשב כיום ליוקרתי בארץ, כנראה - גם הם עוררו הד גדול והביאו איתם תגובות רבות. כמו שקרה לאחר סגירת מכרזי פברואר האחרון ברובע, גם הפעם הנתון העיקרי שהעסיק את השוק הוא מחירי הקרקעות. אם במכרזי פברואר ראינו ירידה משמעותית במחירי הקרקעות, הפעם התמונה מסויגת יותר ובעיקר מציגה שונות רבה של רמת המחירים בין מגרש ומגרש. מה הסיבות לכך? נראה כי ישנן שתיים מרכזיות ש"נצלול" אליהן כאן.

● קרקע ל-2,700 יח"ד נוספות נמכרה בשדה דב. כמה יעלו הדירות?
● חדשות הנדל"ן | מה יעלה בגורל מבנה הקזינו ההיסטורי בשכונת בת גלים בחיפה?

קבוצות הרכישה חזרו לתמונה

ענף הנדל"ן נמצא, בשנתיים האחרונות לפחות, במצב כלכלי מאתגר. הגורם המרכזי לכך הוא רמת הריבית הגבוהה, אך גם מלחמת "חרבות ברזל" משחקת כאן תפקיד, בעיקר בשל המחסור בעובדים והעלייה בתשומות הבנייה.

על רקע מציאות זו, עוד בעבר העריכו גורמים שונים בשוק כי אנו צפויים לראות במכרזי שדה דב הצעות משותפות - קרי לא יזם אחד או חברה בודדת אשר ניגשים למכרז, אלא שותפויות בין כמה גורמים, מה שקרה פחות בעבר כאשר הנטל הכלכלי היה קטן יותר. אפשר היה לראות זאת במידה מסוימת כבר במכרזי פברואר, אך ההפתעה של המכרזים שנסגרו אתמול (ד') באה מכיוון חזרתן של קבוצות הרכישה וקבוצות הרוכשים.

כך, במכרז הגדול ביותר מבין הארבעה, עבור 1,731 יחידות דיור, באחד המגרשים זכתה חברת נחשון קויתי - בבעלות אחד מאנשי הנדל"ן המזוהים ביותר עם תחום קבוצות הרכישה בישראל - עם "רשימת מציעים", קרי חברי קבוצת רכישה. הם זכו יחד במגרש שעליו ניתן לבנות 62 יחידות דיור, וישלמו עליו כ־192 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח. במגרש אחר, שעליו ניתן יהיה לבנות 82 יחידות דיור, זכתה קבוצת מציעים שמאוחר יותר התבררה כקבוצת בעלי עסקים שהצטרפה לפרויקט של חברת חן ואיתי גינדי. אלו שילמו יחד כ־244 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח.

בשני המקרים מדובר בהצעות גבוהות למדי: ההצעה של חן ואיתי גינדי וקבוצת אנשי העסקים משקפת מחיר ממוצע של כ־2.7 מיליון שקל יח"ד לכל קרקע. ההצעה של חברת נחשון קויתי ורשימת המציעים משקפת מחיר ממוצע של 3.1 מיליון שקל קרקע ליח"ד. לשם השוואה, במכרז הגדול ביותר שנסגר בפברואר ברובע, המחיר הממוצע של קרקע לכל יח"ד היה כ־1.9 מיליון שקל. רמת המחירים שמשקפות שתי ההצעות של קבוצות המציעים דומה לזו ששיקף מכרז הענק מאוגוסט 2021, עבור 1,574 יח"ד בדרום הרובע, שעד היום נחשב לזה שקבע את שיאי מחירי הקרקעות בישראל. למעשה, צמד ההצעות מאתמול משקף מחיר גבוה מהממוצע הכולל של אותו מכרז שיא מ־2021, ומהצעותיהן המפורסמות אז של חברות כמו ישראל־קנדה ואביסרור משה ובניו.

ובכל זאת - הממדים אינם דומים

אחרי כל זה יש גם לעצור ולסייג את הדברים: אומנם המחיר של קרקע ליח"ד במכרזים המדוברים גבוה, אך מדובר במגרשים בנפח בנייה ובממדים נמוכים משמעותית מאותן קרקעות ששווקו באוגוסט 2021 בדרום רובע שדה דב.

לעומת 82 יח"ד במגרש שבו זכו אנשי העסקים וחן ואיתי גינדי, ו־62 יח"ד במגרש שבו זכו נחשון קויתי ורשימת המציעים, במכרזי אוגוסט 2021 אנחנו מדברים על מגרשים בנפח של 400 יח"ד ויותר. בהתאם, גם הסכומים אחרים לגמרי, ובמכרזי אתמול אולי קלים יותר לעיכול גם במציאות הנוכחית: במכרזי אוגוסט 2021 ההצעות (למעט אחת, למגרש קטן משמעותית) הסתכמו בסכומים של מיליארד שקל יותר - והשיא הוא כמובן של קבוצת חנן מור, שקרסה מאוחר יותר, שיא שעמד על יותר מ־1.5 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח.

במקרה של קבוצות המציעים מאתמול (ד'), הסכומים נמוכים משמעותית ומגיעים לכחמישית ופחות מאותן הצעות של מכרזי אוגוסט, מה שיקל בוודאי על ההתמודדות של כל חברי הקבוצות עם העול הכספי. ובכל זאת, המשימה שלהם צפויה להיות לא פשוטה בהינתן מחיר קרקע גבוה כל כך, ודאי אם יבקשו למכור חלק מהדירות במגרש שבו זכו.

ככלל, נראה כי משימת המכירה של כמות דירות גדולה כל כך (רובע שדה דב צפוי לכלול כ־16 אלף יח"ד בסופו של תהליך) לא תהיה פשוטה מצד היזמים, כפי שמציין גורם בשוק שאיתו שוחחנו: "אנחנו נמצאים בסיטואציה שבה ישווקו אלפי יחידות דיור ברובע שדה דב בחמש השנים הקרובות, והיזמים שזכו ושיזכו בקרקעות במקום יצטרכו למצוא דרך לספר את הסיפור - למה הפרויקט שלהם דווקא הוא הפרויקט שכדאי לרוכשים לקנות בו את הדירה שלהם. כל היזמים, לטעמי, צריכים להתפלל לעוד גל גאות של ההייטק הישראלי, כמו שהיה ב־2022, אחרת אני לא בטוח כמה הביקוש יוכל לתת מענה להיצע הגבוה הזה. אגב, גם עם גל נוסף כזה בהייטק, אני מניח שנראה את המחירים ברובע מתמתנים קצת, לפחות לאזור ה־65-70 אלף שקל למ"ר".

"שחקן" חדש נוסף: חוף הים

למחירי הקרקעות הגבוהים בחלק מהמכרזים יש הסבר נוסף, "שחקן" שעדיין לא נכנס לתמונה עד כה בשדה דב - ודאי שלא בצורה בולטת: הקרבה לחוף הים. החוף והנוף לים, מהווים מאז ומתמיד כלי שיווקי מרכזי בענף הנדל"ן, ובמכרזים שנסגרו השבוע רואים באופן מובהק את ההשפעה של הקרבה הזו על המחירים.

כך, ההצעות הגבוהות ביותר מבחינת מחיר ממוצע של קרקע ליח"ד הן אלו שנמצאות ב"קו ראשון לים", בשורת הבניינים הראשונה שממזרח לפארק החופי המתוכנן ברובע. לכן, כנראה, לא רק הצעותיהן של קבוצות הרכישה היו גבוהות יחסית - גם הצעותיהן של חברות כמו לוזון רונסון (לצד חברת שמעון אמיר), של יוסי אברהמי ושל תשלוז השקעות והחזקות (של איש העסקים יצחק תשובה). ההצעות הנמוכות יותר, אלו שהציגו ממוצע של פחות מ־2 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד - בהן הצעות של י.ח דמרי, של אביב מגורים מבית מליסרון, של יורו ישראל, של שיכון ובינוי ושל כלנית נכסים ופיתוח מבית שפיר - הן עבור מגרשים הנמצאים בשורה השנייה של המבנים, ולא בחזית לים. מדובר בפער שמגיע עד מיליון שקל ויותר, מבחינת ממוצע שווי קרקע לכל יח"ד.

"גם העניין הזה מתקשר לנושא 'הסיפור' שאותו יצטרכו לספר היזמים ברובע", אומר אותו גורם שאיתו שוחחנו. "המגרשים עם הנוף הכי טוב לים היו היקרים ביותר במכרז הגדול הקודם, שנסגר בפברואר, וכך גם במכרז הגדול שנסגר אתמול: ההבדל בין המגרשים בקו הראשון לים לבין המגרשים בקו השני הוא הבדל של קרוב ל־50% מבחינת מחיר הקרקע.

"לטעמי, המרוויחה הגדולה מהבחינה הזאת היא חברת לוזון רונסון, שגם במכרז פברואר זכתה במגרש קרוב לים, ורואה שהפעם הוא היחיד שאינו קבוצת רכישה מבין הזוכים בקרקעות הקטנות וה'בוטיקיות'. זה אומר שהתחרות שלו בסקטור הזה, של פרויקטי סופר High end , מצטמצמת משמעותית".

יתרון הקרבה לים בולט מאוד דווקא במכרזים אלו, משום שתוכנית צפון הרובע שבה הם נמצאים היא זו המציעה את הקרבה הרבה ביותר לחוף, לכל אורכה למעשה. זאת לעומת תוכנית אשכול הדרומית, למשל, שבינה לבין החוף מפריד מתחם תחנת הכוח רידינג, והוא "מרחיק" אותה מהקו הראשון לים.

החריג בהקשר זה הוא המגרש שבו זכתה חברת מגדלי הים התיכון, לטובת הקמת פרויקט דיור מוגן בן 300 דירות. ההצעה של החברה מבטאת מחיר של כ־1.5 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד, במגרש שנמצא בקו הבניינים הראשון לים. לעומת זאת, חברת פאלאס רעננה דיור מוגן מבית קבוצת עזריאלי, זכתה גם היא במגרש לדיור מוגן במכרזי פברואר - ולמרות שמגרש זה רחוק יותר מקו החוף, הצעתה מבטאת מחיר ממוצע גבוה יותר, כ־1.7 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד. יש לציין כי במגרש של פאלאס דיור מוגן ניתן לבנות יותר יחידות דיור - 350 בסך הכול.

יו"ר מגדלי הים התיכון, מוטי קירשנבאום, אמר לאחר זכיית החברה: "הזכייה במתחם בקו ראשון לים בשדה דב, היא היהלום שבכתר של הדיור המוגן בארץ. נקים את הפרויקט בנקודה הטובה ביותר בישראל, מקום פרימיום שאין עוד כמוהו".