המכות שנופלות על יזמי הנדל"ן אחת אחרי השנייה

אוגוסט־אוקטובר, ובמיוחד האחרון, היו מהחודשים הגרועים ביותר במכירת דירות חדשות, שרק בתקופת מלחמה ומגפה עולמית היו גרועים מהם. ההערכה הכללית היא שזה לא מקרה ולא משהו שיחלוף בחודשים הקרובים, אלא אם יתרחש אירוע דרסטי שלא נראה באופק.

● 83 אלף דירות מחכות לקונים - וזו הסיבה שהיזמים ממשיכים לבנות
● לא רק המחירים שירדו: המכה שספגו רוכשי הדירות החדשות
● היצע הדירות על המדף מתחיל לרדת - לראשונה זה שלוש שנים וחצי

בשלושת החודשים האחרונים נמכרו כ־8,000 דירות - ירידה של כ־10% מהממוצע החודשי הנמוך ממילא השנה. אבל הנתון הזה מטעה: כ־3,000 מהדירות נמכרו במסגרת התוכנית הממשלתית "דירה בהנחה", ורק כ־5,000 נמכרו בשוק החופשי, שבו הירידה בביקוש חמורה הרבה יותר.

לכך נוספה ירידת מחירים שמונה חודשים ברצף, לצד עלייה מהירה בתשומות הבנייה.

הביקושים בשפל

בשנה שעברה אירע "נס" כלכלי: במהלכה של מלחמה קשה וריבית גבוהה, הביקושים לדירות חדשות עלו, ועמם גם המחירים - אירוע חריג ברמה היסטורית. אלא שלא מדובר בנס אלא בהשלכות מבצעי מימון אגרסיביים מצד היזמים.

בשלב מסוים נכנס בנק ישראל לתמונה וקיצץ לפני מספר חודשים במידה ניכרת את האפשרות להשתמש במבצעים הללו. התוצאה: מספר העסקאות ירד בכמעט שליש, ויזמי הנדל"ן חזרו למציאות שהכירו ב־2023 ערב המלחמה.

מדוע הביקושים כה נמוכים? יש לכך מספר סיבות: רוכשי דירות אינם מסוגלים לעמוד במחירי הדירות הנוכחיים, המשכנתאות יקרות מאוד בגלל הריביות, והיזמים מתמודדים עם אתגר משמעותי, כיצד להיפטר ממלאי שיא של יותר מ־83 אלף דירות. מלאי שיכול לספק את המדינה למשך כמעט שנתיים וחצי, בלי שיתחילו בהקמת יחידת דיור אחת נוספת.

המחירים בירידה

השוק עבר עד כה שמונה מדדי מחירים שליליים, אירוע נדיר בעשורים האחרונים, בהיקף כולל של ירידות של 2.6%. שלושת המדדים האחרונים הציגו ירידה חדה יחסית, והקצב השנתי של הירידות מגיע כרגע לכ-4%. ההערכות בשוק הן שהשיא עוד לפנינו, ושהאינרציה השלילית במספר העסקאות תמשיך להתגלגל לירידת מחירים.

בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב, למשל, כבר החלו להירשם הנחות גדולות מאוד על דירות. סביר להניח כי גם במקומות אחרים ילכו בעקבות היזמים התל אביבים, דבר שיגרור אחריו ירידות מחירים נוספות. ניתן להעריך בזהירות כי עבור יזמים, בעיקר קטנים, מדובר יהיה במכה כואבת במיוחד שעלולה להכניס אותם לתסבוכת פיננסית.

עלויות הבנייה מטפסות

יזמי נדל"ן מדברים על עלייה של עשרות אחוזים ויותר בעלויות הבנייה, שהחלה אומנם עוד לפני המלחמה, אבל קפצה בצורה חדה בעקבותיה. זאת, בעיקר עקב החלפת עובדי בנייה זולים פלסטינים בעובדים יקרים בהרבה מחו"ל. גם חומרי הבנייה התייקרו עקב המשבר הכלכלי שנגרם בעקבות המלחמה והחרמות מטורקיה, שהייתה אחת מהמדינות החשובות שייצאה לישראל חומרי בנייה.

מה שאמור לשקף את השינויים הללו הוא מדד תשומות הבנייה, אך הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) התעכבה בעדכון המדד, ועשתה זאת רק בינואר ובאוגוסט השנה. בינואר המדד אכן קפץ ב־2.6%, ובאוגוסט - ב־0.4%. בסך־הכול, בשנה האחרונה הוא עלה ב־5% - מספר שלטענת גורמים כמו התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויזמי נדל"ן שונים, רחוק מאוד מלשקף את העליות האמיתיות שנפלו עליהם.

בנוסף לכך, לפני כארבע שנים אושר חוק שביטל את הנוהל הקודם, שבו מדד תשומות הבנייה הוצמד במלואו למחירי הדירות. לפי החוק החדש, רק 40% מהמדד ייכללו במחיר הדירה, והיתרה מוטלת על יזמי הנדל"ן.

בשורה התחתונה, היזמים מתמודדים כעת עם סיטואציה שלא הכירו במשך שנים: שילוב של ריבית גבוהה, שעל־פי הערכות לא תרד במהירות, מחירים בירידה, האטה משמעותית בביקושים ועלייה בתשומות הבנייה. עד שהמגמה תשתנה, היזמים יידרשו להתמודד עם תקופה ממושכת של לחצים פיננסיים.