"עסקה חריגה במיקום יוצא דופן": בכמה נמכר פנטהאוז בחיפה?

העסקה: פנטהאוז בן 4 חדרים, בשטח של 117 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 35 מ"ר, בפרויקט חדש ברחוב יוברט האמפרי 17 בחיפה נמכר ב־6.2 מיליון שקל.

● רווח של 400 אלף שקל בשבוע: הדירה בירושלים שנמכרה פעמיים
● עם נוף לשדות: בכמה נמכר בית עם 5 חדרים בקיבוץ אשדות יעקב?

הפרויקט כולל שני מבנים כמעט זהים ביוברט האמפרי 17 ו־19. שני המבנים בני חמש קומות, אך המבנה ביוברט האמפרי 17 בן 11 יחידות דיור וזה ב־19 בן 9 דירות. הפרויקט כולל בריכת שחייה לשימוש שני המבנים.

הסביבה: רחוב יוברט האמפרי מצוי מערבית לשכונת בת גלים, קרוב לתחנת הרכבל לסטלה מאריס, והוא ככל הנראה הרחוב הקרוב ביותר לים בארץ שניתן להקים עליו פרויקטים חדשים. ממדידה שלנו עולה כי המרחק בקו אווירי מהחלקה שבה בוצעה העסקה לקו הים - עומד על 40 מטר בלבד.

כיצד ניתן להקים פרויקט כל כך קרוב לים בעולם תכנוני שבו אסורה בנייה במרחק של 300 מטרים מקו החוף? מסתבר כי התוכנית המתארית הראשונה של חיפה מ־1934 אפשרה זאת, והתוכניות שבאו אחריה לא ביטלו את האפשרות הזאת. רחוב יוברט האמפרי, שמוביל למכון הימים והאגמים, נותר ריק בחלקו מאז אושרה התוכנית לפני 91 שנה. בשנים האחרונות ניתן להבחין בכמה מבנים ששופצו ברחוב ובמספר מבנים חדשים שהוקמו, ובימים אלה מקודם ברחוב לפחות פרויקט אחד חדש נוסף.

הפלוס הגדול של הרחוב הוא קרבתו לים. כמו במקרה של תושבי טיילת בת גלים, גם כאן צריך רק לחצות את הכביש כדי להגיע לים. המינוס הגדול הוא מה שקורה בגב הפרויקט: רצועת מסילות הברזל וכביש 4 כמעט גובלות בחלקות.

המחירים: השוק ברחוב כולל רק עסקאות ספורות, אך מקצב עליית המחירים ניתן להבין עד כמה הוא לוהט: כך למשל נרכשה באוקטובר 2018 דירת פנטהאוז בבניין 15 ב־2.585 מיליון שקל, וכעבור שנתיים, ב־2020, הדירה נמכרה ב־3.475 מיליון שקל - עלייה של 34%.

דירת 3 חדרים ישנה מ־1940 נמכרה לפני שנתיים ב־2.2 מיליון שקל. גם בעסקה זאת מדובר במחיר גבוה, שמעיד על הפוטנציאל הגדול של הרחוב.

לפני שנה וחצי נמכרו על הנייר שתי דירות 4 חדרים ביוברט האמפרי 19 ב־6 מיליון שקל. בבניין שבו בוצעה העסקה הנוכחית, נמכרו לפני כמה חודשים שתי דירות 3 חדרים ב־3 וב־3.4 מיליון שקל. שתי העסקאות האחרונות מגלמות מחיר של 43 אלף שקל למ"ר.

בדיקה של שוק הדירות החדשות בבת גלים מראה כי מחירי הדירות בקווים אחוריים לים מגיעים לכ־35 אלף שקל למ"ר, ואילו בקו קדמי בוצעה בשנים האחרונות עסקה אחת, שגילמה מחיר של כ־43 אלף שקל למ"ר, דבר שמתיישב פחות או יותר עם המחירים שהושגו בעסקאות הראשונות שבוצעו בפרויקט ביוברט האמפרי.

בעסקה הנוכחית המחיר המשוקלל למ"ר מגיע לכ־48 אלף שקל למ"ר. להערכתנו, בהתחשב בייחודיות של הפרויקט ושל הדירה שנמכרה (דירת פנטהאוז עם מרפסת גדולה), המחיר נראה כמחיר סביר.

דבר השמאי: "מדובר בעסקה חריגה בנוף החיפאי, הנובעת בראש ובראשונה ממיקום יוצא דופן", אומר השמאי אסי אבני. "פנטהאוז דו־מפלסי בשטח של כ־117 מ"ר בנוי, בתוספת כ־35 מ"ר מרפסות, הממוקם במרחק של עשרות מטר אווירי בלבד מקו המים, הוא מאפיין נדיר מאוד בשוק הנדל"ן.

"לשם השוואה, רחוב הירקון בתל אביב - מהמבוקשים בארץ בשל קרבתו לים - ממוקם במרחק של כ־100 מטר מקו המים, כך שבמקרה זה מדובר בנכס המצוי קרוב משמעותית לחוף. שילוב של מיקום כזה עם מאפייני פנטהאוז מסביר את רמת המחיר הגבוהה שנקבעה בעסקה - כ־53 אלף שקל למ"ר (ללא מרפסות - א.מ) - רמה שאינה משקפת את שוק חיפה הכללי אלא נכס פרימיום ייחודי ונדיר".

השורה התחתונה: כשהים פתוח לפניך, וכשהמרחק אליו קצר במיוחד, ניתן להגיע למחירים "תל אביביים" גם בשוק החיפאי. מדובר בדירת 4 חדרים היקרה בחיפה.