תקדים מסוכן או תיקון עוול: בג"ץ יכריע אם לאשר שכונה שנפסלה ארבע פעמים

האם בג"ץ יהפוך החלטה שהתקבלה כבר ארבע פעמים במוסדות התכנון, ויאשר את הרחבת מג'ד אל־כרום דרומה? השאלה הזו עומדת במרכזו של הליך משפטי ממושך, שתוצאותיו עשויות להוליד השלכות רוחביות על עקרונות התכנון בישראל כולה.

● רק שלושה בתים ביישוב הזה נמכרו השנה ביותר מ-5 מיליון שקל. זה אחד מהם
● משבר הביצוע: לפחות שבע חברות נקלעו לאחרונה לקשיים

במוקד העתירה עומד שינוי 28 לתוכנית המתאר המחוזית, המבקש להרחיב את שטח הפיתוח של מג'ד אל־כרום ולאשר הקמת שכונה חדשה דרומית לכביש 85. התוכנית נועדה, בין היתר, להכשיר כ־15 מבנים קיימים שנבנו ללא היתר. במוסדות התכנון התנגדו להרחבה בנימוק של ניתוק פיזי מהיישוב ומתן לגיטימציה לבנייה בלתי חוקית - החלטה שהובילה את המועצה המקומית לעתור לבג"ץ.

על אף נחרצות מוסדות התכנון, הרכב של שלושה שופטים השאיר פתח להסדרת הסוגיה, וכעת הכדור נמצא בידיו. בעולם התכנון מזהירים כי אישור התוכנית ייצור "תקדים מסוכן" המכשיר עבירות בנייה נרחבות ופורץ את עקרונות תמ"א 35 - תוכנית המתאר הארצית המתווה את יסודות הפיתוח בישראל.

מלכוד מתחם 9

מג'ד אל־כרום הוא יישוב ערבי־מוסלמי הסמוך לכרמיאל, שבו מתגוררים כ־15,500 תושבים. כבר ב־2023 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה שלא לאשר את פיתוח השכונה הדרומית ("מתחם 9") כחלק מתוכנית המתאר המחוזית. זאת, בזמן שאישרה את יתר חלקי התוכנית הממקדים את הפיתוח צפונה, במטרה "לתת מענה הולם לצורכי היישוב לטווח הארוך".

בנוגע להרחבה דרומה, קבעה המועצה הארצית: "לעניין הפיתוח מדרום לדרך 85, שאינו צמוד דופן לשטח מאושר, המועצה לא השתכנעה כי ראוי לאשר את התוספת. עקרון צמידות הדופן הוא מהותי, ושמירה על רצף בינוי הכרחית לאיכות חיים עירונית ולרציפות תפקודית".

באותו דיון הועבר המשך הטיפול לוולנת"ע, ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה לנושאים תכנוניים עקרוניים. הוולנת"ע דנה בנושא פעמיים ב־2024 ודחתה את ההרחבה בשנית. הוועדה הדגישה כי 15 המבנים הקיימים בשטח אינם עומדים בעיקרון צמידות הדופן, וציינה כי "לא הוגשו מטעם המועצה המקומית אסמכתאות המעידות על חוקיות איזה מהמבנים". בכך סימנה הוועדה את שתי עילות הדחייה: סירוב ל"הלבנת" בנייה בלתי חוקית והתנגדות לפריצת עקרונות תמ"א 35. בהחלטת הוולנת"ע נכתב: "סימון שטח המבנים כשטח לפיתוח אינו עולה בקנה אחד עם הוראות תמ"א 35, שכן הוא אינו 'צמוד דופן' לשטח המיועד לפיתוח. מקבץ המבנים הקיים מדרום לדרך הארצית מרוחק משמעותית מהשטחים המאושרים".

הקרב חוזר לבג"ץ

בעקבות החלטת הוולנת"ע השנייה ב־2024, עתרה המועצה המקומית מג'ד אל־כרום לבג"ץ באפריל 2024, לאחר סדרת ניסיונות כושלים לשנות את עמדת מוסדות התכנון.

בעתירה, שהוגשה באמצעות עו"ד קייס נאסר, הגדירה המועצה את החלטת המועצה הארצית "קיצונית", וטענה כי זו "לא הפנימה כלל את חשיבות התוכנית ליישוב ולאזור, והחליטה לדחותה בטענה שגויה של היעדר צמידות דופן". לגבי הדיון בוולנת"ע, טענה העותרת כי הוא נערך "למראית עין, ומתוך דעה נעולה ולא בלב פתוח ובנפש חפצה".

"תכנון החלק הדרומי של מג'ד אל־כרום והסדרתו אינם 'עוד תוכנית'", נטען בעתירה. "זהו שיפור ממשי לשירותים ולתשתיות בחברה הערבית. המועצה הארצית ביטלה עבודה רבה שנעשתה בשיתוף הוועדה המחוזית ומשרדי הממשלה, וסתרה את הצורך התכנוני בפיתוח השכונה הדרומית".

העותרת ציינה כי כבר ב־2018 הועלה רעיון ההרחבה, ובשנת 2021 המליצה הוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית, כולל הפיתוח מדרום. באותו דיון הוצע להקים שכונה בת 60 דונם שתחובר ליישוב באמצעות "גשר עילי אחד בלבד".

עם זאת, כבר אז נחשפה בעיית העומק: הוועדה המחוזית ציינה כי קיימות תוכניות מפורטות שחרגו מ"כתם היישוב" (השטח המיועד לפיתוח). כדי להסדירן, נדרשה תוספת של כ־870 דונם - חריגה של 37% מהשטח המאושר - נתון שמרמז כי בעיית הבנייה הבלתי חוקית והצורך ב"הלבנתה" היו נוכחים בלב התוכנית עוד בתחילת הדרך.

החשש מתקדים

העתירה הובאה בפני המשנה לנשיא בית המשפט העליון נעם סולברג והשופטים דפנה ברק־ארז ודוד מינץ. כשלב ביניים, הציעו השופטים למוסדות התכנון לבחון שוב את הכשרת המבנים "במסגרת החריגים הקיימים בתמ"א 35 ובהתחשב בהיסטוריית המקום".

בעקבות ההנחיה, התכנסה בימים האחרונים הוולנת"ע בשלישית (ובפעם הרביעית במוסדות התכנון), אך דבקה בעמדתה ודחתה את ההרחבה בשתי הפעמים. כעת, הכדור חוזר לידי בג"ץ, שיידרש להכריע בקרוב: קבלת העתירה או דחייתה.

גורמים בעולם התכנון מזהירים כי לקבלת העתירה משמעויות רבות: "קבלת העתירה תהיה תקדים מסוכן. אם תתקבל, מוסדות התכנון יוצפו בבקשות לאישור תוכניות המכשירות ובונות בנייה בלתי חוקית נרחבת תוך פריצת עקרונות תמ"א 35. ביטול החלטה תכנונית כזו על ידי בג"ץ יהיה בעל השלכות לא פשוטות".