כעשור לאחר מכירת קרקע ברעננה: משפחת חבס חויבה במע"מ בהיקף מיליוני שקלים

משפחת חבס החזיקה קרקע חקלאית במשך 60 שנה מבלי לעשות בה כל שימוש, אך זה לא עזר לה לשכנע את רשות המסים כי מכירת הקרקע אינה מהווה פעילות עסקית, המחויבת במע"מ בהיקף מיליוני שקלים.

בית המשפט המחוזי בלוד דחה את ערעורה של חברת נוף נאה, שבבעלות משפחת חבס, בעניין וקבע כי מכירת הקרקע החקלאית ברעננה ל-80 רוכשים שונים ב-15 עסקאות היא פעילות עסקית החייבת במע"מ.

● מחלוקת של מיליונים על ארנונה הסתיימה בתבוסה לעיריית תל אביב
● רשות המסים מאיימת בשומות של עשרות אלפי שקלים על רוכשי דירות

השופט אבי גרמן ציין כי "מסקנה זו נובעת מריבוי המכירות והיקפן, מביצוען תוך פרק זמן קצר ומדרך ביצוען - באופן מקצועי המאפיין פעילות עסקית בתחום הנדל"ן. כל זאת על רקע היותם של בעלי מניות המערערת ומנהליה - אנשי נדל"ן מהמובהקים בישראל לאורך עשרות שנים - אשר זהו מקצועם. לנוכח זאת, ועל אף שאיני מתעלם ממשך ההחזקה הארוך ומטענות נוספות שהעלתה המערערת, אני מוצא כי סיווג הפעילות כעסקית הוא נכון".

החברה לא ביצעה פיתוח או השבחה

ראשיתו של הסיפור בשנות ה-40 וה-50, אז רכשה ציפורה חבס ז"ל את הזכויות במקרקעין החקלאיים ברעננה. בשנת 1962 העבירה ציפורה חבס ז"ל את המקרקעין ללא תמורה לחברת נוף נאה, אשר התאגדה באותה שנה. במסמכי ההקמה של החברה נרשם כי מטרתה "לרכוש קרקעות וכל הבנוי עליהם ולפתחם".

מאז הקמתה, מניות החברה מוחזקות על-ידי בני משפחת חבס - ילדיהם של הרצל וציפורה חבס ז"ל, ולימים אף נכדיהם. חלוקת המניות הייתה שווה בשווה לשלושת ילדיהם של הרצל וציפורה חבס: ברוך, אברהם ועדינה. הדירקטורים שניהלו את החברה מאז שנות ה-80 ובשנים שבהן התעוררה מחלוקת מול רשות המסים הם בני הדודים הרצל - בנו של ברוך חבס, ויוסף - בנו של אברהם חבס.

משפחת חבס פעילה בתחום הנדל"ן מזה עשרות שנים. בבעלותה היו מספר רב של חברות נוסף לחברת נוף נאה, וביניהן חברת חבס השקעות (1960) בע"מ, שהונפקה והפכה לחברה ציבורית בשנת 1993 ופעלה בתחומי הנדל"ן באופן נרחב. חברה זו בנתה את מגדלי Yoo בתל אביב והייתה מעורבת בפרויקטים רבים נוספים בתחום הנדל"ן.

הרצל ויוסף שימשו כמנהלים בחברות רבות של משפחת חבס לאורך השנים.

באשר לחברת נוף נאה, מאז הקמתה היא לא ביצעה כל פעולות פיתוח, השבחה או יזמות ולמעשה בעיקר החזיקה במקרקעין ברעננה.

15 מכירות ל-80 רוכשים

בשנת 2003 מכרה החברה מקרקעין סמוכים למקרקעין שבמוקד המחלוקת מול רשות המסים. מכירה זו בוצעה יחד חברה אחרת מקבוצת חבס - שהחזיקה במקרקעין סמוכים. חברה זו דיווחה על אותה מכירה כמכירת מלאי עסקי, בעוד חברת נוף נאה דיווחה על העסקה כמכירה הונית.

במרץ 2016 אישרה ועדת התכנון המחוזית תוכנית מתאר כוללנית לרעננה, אשר שינתה את ייעוד המקרקעין שבמחלוקת, מייעוד חקלאי לייעוד לבנייה, והחברה החליטה למכור את הקרקע לקבוצת רוכשים. המכירה בוצעה בין מאי 2016 ליוני 2017 לכ-80 רוכשים ב-15 מכירות, ב-7 מועדים שונים, בתמורה ל-17.76 מיליון שקל.

הסכמי המכר דווחו למנהל מיסוי מקרקעין נתניה, שמצא כי מאחר שהקונים התחייבו לשאת בהיטל השבחה שמן הדין חל על המוכרת (חברת נוף נאה), יש להוסיף לתמורה ששולמה ושדווחה גם את היטל ההשבחה שצפוי לחול. לאור זאת קבע מנהל מיסוי מקרקעין כי שווי המכירה המצטבר בכלל המכירות יועמד על סך כ-30 מיליון שקל, אך לא נקבע דבר בנוגע להיות החברה עוסק.

לטענת מנהל מע"מ, בעקבות חקירה שערך אודות עסקאות בנדל"ן, באו לידיעתו במהלך שנת 2022 העסקאות שביצעה החברה בשנים 2016-2017, ולאחר שהתקיימו מספר דיונים בין הצדדים, הוציא את החלטתו ולפיה יש לרשום את המערערת כעוסק. רישום זה הוא החל מיום ביצוע העסקאות בשנת 2016.

על החלטה זו הגישה חברת נוף נאה את הערעור, בו טענה כי מנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומה סופית בנוגע לעסקאות, ואין הצדקה לסטות ממנה שנים ארוכות לאחר הוצאתה.

לגופו של עניין נטען כי מדובר בעסקאות הוניות, שכן ההכנסה שנבעה מהן מקורה במימוש עליית ערך המקרקעין כתוצאה משינוי הייעוד שנקבע בתוכנית, ולא מפעולות עסקיות שביצעה החברה.

מבחנים לסיווג פעילות כעסקית

השופט אבי גורמן דחה תחילה את טענת החברה כי אין לאפשר לרשות המסים תיקון שומה כ-6 שנים לאחר המועד בו דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין על העסקאות. על כך אמר השופט כי "מדובר אכן בפרק זמן ניכר, ואני סבור כי רשות המסים צריכה לפעול באופן מערכתי בהקשר זה" - אלא שבהינתן שלא הוגש למנהל מע"מ עצמו כל דיווח אודות העסקאות, אלא למס הכנסה, אין בטענת השיהוי כדי להביא לביטול החלטות מנהל מע"מ, בייחוד בהתחשב בכך שלא חלף מועד התיישנות השומה, שהוא 7 שנים.

השופט גרמן בחן את המחלוקת על-פי המבחנים שנקבעו בפסיקה לסיווג פעילות כעסקית, וביניהם כי יש לראות הכנסה מסוימת כעסקית לצורכי מס כאשר היא נובעת מפעילות ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית, שמטרתה מוגדרת, ושלצורך הפקתה נדרשת יגיעה אישית ואקטיביות מצד בעל העסק, שלוחיו או מי מטעמו.

הקריטריונים לפיהם נבחנת ההכנסה הם סוג הנכס, משך תקופת ההחזקה, תדירות העסקאות והפעולות, ההיקף הכספי, אופן המימון, בקיאות ומומחיות, מנגנון עסקי מאורגן ושיטתי, פיתוח, טיפוח והשבחה וייעוד כספי התמורה. בנוסף, מעל לכל מבחני העזר "מרחף" מבחן הנסיבות המיוחדות האופפות את העסקה, אשר כונה בפסיקה ובספרות "מבחן-העל" או "מבחן-הגג".

השופט גורמן הודה כי חלק מהמבחנים פועלים לטובת משפחת חבס, בהם משך ההחזקה הארוך מאוד של הקרקע, היעדר פעולות השבחה אקטיביות ומימון עצמי ללא הלוואות; אך קבע כי מרבית המבחנים המשמעותיים מובילים למסקנה כי מדובר בעסק.

"מומחיות בתחום הנדל"ן"

בין היתר נקבע כי החברה גילתה "מומחיות בתחום הנדל"ן", וכי מכירת קרקע ל-80 אנשים שונים ב-15 עסקאות בתוך כשנה בלבד אינה מאפיינת התנהלות של אדם פרטי המממש נכס, אלא פעילות של יזם. גם העובדה שהחברה העלתה את המחיר במהלך התקופה בשיעור של 18%, חיזקה את המסקנה בנוגע למומחיות.

צוין כי בניגוד לעסקאות נפוצות בהן ניתנה ליזם אופציה, והוא יכול לממשה כאשר הוא משיג את לקוחותיו - לא זה מה שבוצע כאן. בפועל, מה שבוצע הוא מכירה של פרוסות פרוסות מהמקרקעין, לידי כ-80 רוכשים, במסגרת 15 עסקאות. משמעות הדבר הייתה שהמערערת הותירה בידיה את כל הכוח, והיא אכן העלתה את המחיר בשיעור של 18% במרוצת המכירות.

עוד נקבע כי העובדה שבני משפחת חבס הם מומחים בתחום הנדל"ן מחזקת את המסקנה כי מדובר בפעילות עסקית. "מדובר בגורמים שביצוע עסקאות נדל"ן - היא מלאכתם. בנסיבות שכאלה, ואם אין המדובר בדירת מגורים אישית (או בנסיבות מובהקות דומות אחרות), נקודת המוצא היא שהפעילות היא חלק מאותה פעילות עסקית בתחום הנדל"ן", ציין השופט.

השופט דחה את טענת משפחת חבס כי החברה הנפרדת הוקמה לטובת החזקת הקרקע ברעננה באופן פרטי וכדי להפרידה מהפעילות העסקית של המשפחה. על כך כתב השופט: "משפחת חבס, באמצעות אותם מנהלים של המערערת (הרצל ויוסף חבס, א' ל"ו), ניהלה חברות רבות (כפי שראינו - רבות מאוד) שעיסוקן בתחום הנדל"ן. חלק מהחברות היו כאלה שפעילותם ענפה באופן מובהק, וחלק אחר החזיק כפי שנטען בנכסים, אשר נמכרו מעת לעת. גם אלה וגם אלה משקפים יחדיו עיסוק נרחב ומגוון בתחום הנדל"ן, תוך יישום פעילות מגוונת של שלל מאפייניו של שוק זה.

"היקף החברות המדובר פורט לעיל, והוא מדבר בעד עצמו. הקמת חברה נפרדת לכל פעילות היא כמובן לגיטימית, אולם אני סבור כי כאשר בוחנים את מכלול הנסיבות - אין מקום להתעלם מהתמונה הרחבה".