הדירה נמכרת קומפלט עם הריהוט, אבל האם יהיו שוכרים?

השבוע בחרנו להתמקד במבצע חד פעמי שמציעה קבוצת ברדוגו לדירות להשקעה בכפר סבא שמיועדות להשכרה לסטודנטים לטווח ארוך.

פרטי המבצע

בקבוצת ברדוגו מציעים סל הטבות בפרויקט בכפר סבא, סמוך לתחנת הרכבת נורדאו, שם מוקם בימים אלה מתחם עם דירות להשקעה שמיועדות להשכרה לסטודנטים לטווח ארוך. ההטבה, שתקפה ליום שישי ה-20.02.26, תוענק לנרשמים ליריד פופ אפ נדל"ן שייערך במרכז הכנסים וואהל ברמת גן. המבצע כולל הנחה כספית של 200,000 שקל, כאשר מחיר דירת 3 חדרים מרוהטת מתחיל מ-1.78 מיליון שקל. במקביל יינתן פטור מלא ממדד תשומות הבנייה.

● מאחורי המבצעים | "שלמו בעוד שנתיים": הפרויקט בקריית אונו שמציע דחיית תשלום למשך 24 חודשים
● מאחורי המבצעים | המבצע בשכונת ביצרון ששווה מאות אלפי שקלים לרוכשים
● מאחורי המבצעים | לא רק דירות: גינדי מציעה תנאי תשלום 20־80 על משרדים ותשואה של 8%

האותיות הקטנות

המבצע תקף לדירות שיבנו במתחם Joy Living, הממוקם בין רחוב גבורות לרחוב תל חי בכפר סבא, במרחק הליכה מתחנת הרכבת נורדאו ומהכביש המהיר 531. הפרויקט יכלול חמישה בניינים בני תשע קומות עם 369 דירות, שטחי מסחר בהיקף של כ-3,000 מ"ר וחניון תת-קרקעי, ומועד האכלוס צפוי בשנת 2028. על פי קבוצת ברדוגו, בפרויקט נמכרו כבר 170 דירות. תמהיל הדירות בפרויקט מורכב מדירות סטודיו לצד דירות בנות שניים ושלושה חדרים.

בקבוצת ברדוגו מבטיחים גם דמי שכירות לשנה הראשונה. לפי החברה, נחתמו הסכמים עם כמה מוסדות אקדמיים באזור, שבמסגרתם תוענק מלגת לימודים לדיירים על ידי קבוצת ברדוגו שיבחרו להתגורר בפרויקט. עוד הם מבטיחים כי הדירה תגיע עם ריהוט כולל מוצרי חשמל ומזגנים, ⁠יועץ משכנתאות בחינם וחברת ניהול צמודה.

למי זה מתאים וכמה חוסכים?

רו"ח איתי יצחקיאן, מנכ"ל ומייסד אינווקס, חברה לליווי משקיעי נדל"ן בעסקאות פריסייל והתחדשות עירונית, מסביר בשיחה עם גלובס כי היתרון הראשון והקל למדידה הוא ההנחה, שעומדת על 200 אלף שקל. "זה סכום שמקטין את ההון העצמי הנדרש בעסקה וכן את גובה המשכנתא שתצטרכו ליטול, הוא משפר את נקודת הכניסה, ולעתים גם מאפשר לשמור רזרבה לתרחישים פחות נעימים כמו עיכובים, ריבית גבוהה או תקופות ללא שוכר".

עם זאת, הוא מסביר כי נדרש מהרוכשים לוודא כי ההנחה ניתנת ממחיר המחירון האמיתי של הפרויקט, או המחיר שבו ימכרו הדירות לאחר המבצע. "במידה והדירות ימכרו במחיר זהה לאחר המבצע, אז לא מדובר בהנחה". לצד זאת, חשוב להבין שאין פרויקטים דומים בסביבה ואין מספרי השוואה אמיתיים ולכן גם מחיר הבסיס הוא נתון של החברה בלבד".

היתרון השני שהוא מציין הוא הוא פטור מלא מהצמדה למדד תשומות הבנייה: "זו הטבה שמדברת למשקיעים שחוו בשנים האחרונות מדדי תשומות בנייה עולים. אם הפטור אכן תקף באופן מלא ובהסכם ברור, הוא מקטין אי ודאות בתקופת הבנייה".

יתרון נוסף להערכתו קשור לחברת הניהול ולריהוט שמגיע עם הדירה: "דירה מרוהטת עם חברת ניהול צמודה יכולה להתאים למשקיע שלא רוצה להתעסק בשוכרים, תיקונים, רכישת ריהוט ופרסום, בהנחה שאכן החברה תסייע במציאת שוכרים ביום שלאחר האכלוס", הוא מסביר. הוא מציין כי ההטבה של שכירות מובטחת לשנה הראשונה היא למעשה הבטחה שניתנת על חשבון מחיר הדירה, כלומר החברה לוקחת בחשבון שתצטרך לממש את ההטבה הזאת לחלק מהמשקיעים בשנה הראשונה.

לבסוף הוא מציין יתרון אחר שקשור להון עצמי נמוך שבו ניתן להיכנס לעסקה באזור המרכז "בלי להתפשר על עסקאות באזורים פריפריאליים מורכבים ולהשאיר את ההשקעה באזורי הביקוש".

מה הסיכונים?

החיסרון שעליו מצביע רו"ח יצחקיאן הוא עצם ההגדרה שמדובר בדירות שמיועדות רק לקהל אחד - סטודנטים: "ברגע שאתה מגדיר ייעוד ספציפי ממש לקהל משכירים, אז אתה פוגע בעצם באטרקטיביות של העסקה עצמה וביכולת למכור אותה לרוכשי קצה אחרים", הוא אומר. מבחינתו, דירת מגורים טובה היא כזו שאפשר להשכיר לקהלים שונים ולמכור לשוק רחב, לא מוצר שמכוון לקהל אחד בלבד.

החיסרון השני הוא סיכון ביקוש מקומי, שמתחבר לשאלה הכי בסיסית, האם באמת יש ביקוש יציב ומתמשך לשכירות סטודנטיאלית. בעיניו, האי ודאות של לימודים בקמפוס בעידן הדיגיטלי וה-AI היא גורם שאי אפשר להתעלם ממנו. "לא בטוח שבעוד חמש שנים נראה סטודנטים שלומדים בקמפוסים", הוא מציין, ומזכיר שהשקעה בנדל"ן נבחנת לטווח ארוך מאוד.

החיסרון השלישי הוא תחרות בין משכירים. כשמדובר בקומפלקס גדול, הרבה דירות יכולות לצאת לשוק במקביל, ובעולם של סטודנטים התחלופה גבוהה. "מספיק שיש 10 או 20 דירות ריקות במתחם, אתה פוגע מעט ביכולת להשכיר, כי תהיה תחרות באותו מתחם". הוא אומר.

לדבריו, לפני שמשקיע מתאהב במבצע, עליו לבדוק אם מדובר בדירת מגורים גמישה שניתן להשכיר לכל שוק, או במוצר שמוגבל בפועל לקהל ובתמחור שמניח מראש אופטימיות. "כי הנחה של 200 אלף שקל היא מצוינת, אבל נזילות ותחרות פנימית הן אלה שמחליטות איך תיראה ההשקעה ביום שבו תרצו לצאת ממנה".